Høsten 2019 kjøpte vi det som skulle bli den første MySpot Living boligen vi tok over og hadde i aktiv drift med utleie.
Med Husbanklån allerede godkjent for prosjektet var det bare for oss å søke, på normal måte. Og noen måneder senere så var det på plass.
Visste du at du kunne få Husbanklån i et AS?
Renten idag? *
0,896%
For et lån til et AS!
Det er så billig det.
Spennende, ikke sant?
* dette ble skrevet i august 2022.
Bare les mer, så skal jeg fortelle deg alt du trenger å vite.
Jeg satt på bussen og skulle på konsert. Så så jeg en annonse for en helt ny leilighet som straks var ferdig bygd.
Jeg synes leiligheten var billig.
Kr. 2.250.000,-
2- roms på Heimdal (utenfor Trondheim). ca. 35 kvm. med egen innglasset hagestue/terrasse.
Lave fellesutgifter og best av alt. Prosjektet var ferdig godkjent for Husbanklån.
Vi hadde gjennom 2019 rukket å kjøpe godt over 40 leiligheter til MySpot Living, siden vi etablerte selskapet på våren 2019. Men alle disse var under bygging. Og ingen ble ferdig før sommeren 2020. Vi hadde ennå ingen i aktiv utleie.
Jeg ville komme i gang. Her kunne vi ta over en ny leilighet nå om få uker.
Jeg ringte megleren, som var en tidligere kollega av meg.
Faktisk så var det jeg som presset på i et internt møte, slik at han ble ansatt - for mange år siden. Har alltid likt og hatt troen på fyren. Nå er han i en høy stilling i Trondheims nest største meglerfirma.
Han fortalte at han hadde nettopp lagt ut leiligheten, men at det allerede var noen som hadde kontaktet han.
Selger var en investor, han var fornøyd med prisantydning.
Første mann til mølla, altså.
Jeg tok en rask avsjekk med min partner.
Kjør.
Korte beslutningsveier er viktig for deg som eiendomsinvestor. Du må vite når ser et godt tilbud.
Da må du handle.
Ringte megler og sa "vi tar den". Send meg budskjema.
Jeg fikk tilsendt ferdig utfylt budskjema på mail. Jeg trengte kun å signere via mobilen.
Jeg signerte og sendte inn, alt gjort fra der jeg satt på bussen.
På vei til byen.
Kort akseptfrist.
Boom.
Aksept.
Før jeg var fremme i Trondheim Spektrum. Klar for konsert. Volbeat 🤘
Visste du at jeg har skrevet 2 bøker om utleie i Norge?
Utleieguiden - boligutleie fra A til Å
Utleieguiden - AS spesial
Når du finner en god deal så må du handle!
Timing er viktig.
Spesielt innen eiendom.
Jeg hadde alle tallene i hodet.
Jeg vet hva en slik leilighet gir i leieinntekter.
Jeg vet hva kostnadene er for normal finansiering.
Vi ville kjøpt leiligheten uansett finansiering.
Men med Husbanken ble dette helt genialt.
La meg gå i detalj.
Kjøpesum kr. 2.250.000,-
Omkostninger kr. 15.767,-
Husbanklån kr. 1.575.000,-
EK behov kr. 690.767,-
(merk at hvis du hadde sikret deg denne når den først kom på markedet hadde du gjort en enda bedre deal. Den ble opprinnelig solgt for 1.990.000,-)
Husbank lånet ble innvilget med 30 års løpetid.
2.041% nominell rente
2.112% effektiv rente (termingebyr 40 kr. pr. mnd.)
Det ga
ca. kr. 2.750,- i renter
ca. kr. 3.150,- i avdrag
ca. kr. 5.900,- i totale terminbeløp pr. mnd.
Fellesutgift kr. 1.267,- pr. mnd.
Kom. avgifter kr. 600,- pr. mnd.
Månedlige kostnader kr. 7.767,-
Leieinntekt pr. mnd kr. 9.900,-
Månedlig cash flow kr. 2.133,- + 3.150,- i avdrag.
Det er altså en positiv cash flow på over 5.250,- pr. mnd. på et nybygg.
Jeg synes ikke det er så verst. På kjøpstidspunktet.
Netto yield på kjøpstidspunktet var 4,2% også det ganske greit til nybygg å være. Men det er ikke alltid netto yield er det eneste du må vurdere.
Netto yield tar jo, som kjent, ikke hensyn til finansieringen.
Denne leiligheten kjøpte vi primært pga. Husbank finansieringen.
La oss gå litt frem i tid.
Jeg gikk tallene litt nærmere etter i sømmene og så at vi ville komme bedre ut av dette med å endre løpetiden til 25 år.
Det var en smal sak inne på Husbanken sine sider.
I tillegg kom rentenedgangen som har vært siden da, og frem til nylig.
Tallene ser slik ut nå i 2022*.
* skrevet august 2022.
Husbank med 25 års løpetid.
0.896% nominell rente
1.142% effektiv rente (termingebyr 40 kr. pr. mnd.)
Renter kr. 1.300,-
Avdrag kr. 4.700,-
Lån - terminbeløp pr. mnd. kr. 6.000,-
Fellesutgift kr. 1.619,-
Kom. avgifter kr. 600,-
Totale kostnader pr. mnd kr. 8.219,-
Leieinntekt pr. mnd. kr. 11.500,-
Cash flow pr. mnd. kr. 3.281,- (+ 4.700,- i avdrag)
Totalt går denne altså kr. 7.981,- nesten 8.000,- i pluss hver måned.
Lånet er på kr. 1.465.000,-
Verdien er på kr. 2.650.000,-
Verdijustert EK kr. 1.185.000,-
Vi har altså tjent ca. 500.000,- på denne leiligheten så langt.
På 3 år.
"Ahhh... alt var så mye enklere før" tenker noen unge nå.
Vel, ja. Selvsagt var det det.
Men 2020 kjøpte vi flere leiligheter med Husbank lån. Gjorde du det?
Vi solgte en slik leilighet på videresalg våren 2022, i et Husbank prosjekt.
Vi solgte den for 2.470.000,-
Markedspris når den var ferdig i februar 2023 var 2.600-2.650'
Uken før vi solgte, så solgte noen andre en leilighet her til kr. 2.400.000,-
Hvor du kan få Husbanklån på en del av den.
Tilbudene er ute der. Hele tiden. Du må bare følge med i timen.
Dette slutter ikke.
Du må bare vite hva du skal lete etter 😀
Jeg kommer tilbake til det mer tekniske om hva Husbanken vektlegger når de vurderer om AS skal få Husbanklån i et senere innlegg.
Jeg håper du synes dette var interessant.
Kommenter gjerne under og still spørsmål.
PS!
Dette innlegget ble delt først inne på Eiendomshjørnet tidlig høst 2022. Meld deg inn for å få tilgang til det jeg skriver umiddelbart. Det er flere hunder eiendomsinvestorer i fellesskapet vi har skapt der. Vi mangler bare deg! 
Commenti