Leiemarkedet er påført varig skade!

Leiemarkedet i Norge er påført varig skade. Skadene er uopprettelige, og leietakere vil måte betale prisen for politikernes valg i mange år fremover...

Pussig nok de samme leietakerne som politikerne ønsket å hjelpe.

Men uvitenhet koster.

Mye. Dessverre er det ikke politikerne som har skapt skaden som må betale.

Dette er ikke en politisk artikkel, til støtte for en politisk retning/ side i Norge, for mangelen på forståelse for boligmarkedets dynamikk er jevnt fordelt over hele det politiske landskapet. Skylden for å ha ødelagt leiemarkedet må deles broderlig mellom høyre og venstre side i politikken. Dette er nok et eksempel på at "det beste er det godes verste fiende"(Voltaire).

Denne artikkelen er skrevet for Investornytt og ble først publisert på deres nettside 19.03.25.

Trondheim by-night

Politikerne har over flere år skrudd til skruen overfor utleiere

Både private utleiere (sekundærboliger) og "profesjonelle" utleiere (gjennom aksjeselskaper) har fått kraftige innstramminger på skattenivået. Sterk økning av formuesverdsettelse av eiendom, økning av den allerede ødeleggende formuesskatten og en endeløs negativ retorikk mot alle som driver med boligutleie har skapt varig skade.

Myndighetenes ønske om å "beskytte" leietakere og sikre stabilitet har ført til et leiemarked i ubalanse som nå står overfor betydelige utfordringer. Resultatet er færre utleieboliger, høyere leiepriser og en usikker fremtid for både utleiere og leietakere.

Det verste er at mange av skadene er uopprettelige.

Skaden er skjedd

Mange private utleiere, som står for en betydelig andel av utleieboligene i Norge (grovt sett rundt 80%), har solgt sine eiendommer eller jobber med saken. I tillegg selger både privat personer og firma unna store bygårder som har vært utleieboliger siden de ble bygd.

Kapital Eiendom kunne nylig offentliggjøre at 156 leiegårder i Oslo er omgjort til borettslag de siste to årene. Disse bygårdene inneholder ca. 5.813 leiligheter. Dette kommer på toppen av de 8.872 sekundær boligene som er solgt de siste årene.

Dette er massivt, om du skulle være i tvil om dette. I tillegg er det flere som har solgt porteføljer og boligbygg til andre investorer, uten at det eksisterer tall på dette. Hvor mye av dette som blir slaktet er det ennå ingen som vet.

Konsekvensen?

Dette reduserer tilbudet av utleieboliger massivt og presser leieprisene opp, særlig i pressområder som de store byene. Problemet er absolutt størst i Oslo. Disse bygårdene, med mange boenheter, blir aldri noensinne utleieboliger igjen. Denne skaden er varig.

Men selv om skaden er skjedd kan dette gå fra ille til verre.

Bygårdene vil bli solgt. Skaden er skjedd, men samtidig sitter mange private utleiere på gjerdet og vurderer hva de skal gjøre.

Politikerne må handle nå.

Giftig cocktail

Skattemessige innstramminger har redusert insentivene for private utleiere.

En av de største utfordringene for utleiemarkedet er innstrammingene i skatteregimet.

Økt formuesskatt kombinert med innføringen av nye skatteregler på sekundærboliger har samlet gjort det mindre attraktivt å eie og drive med utleieboliger. Samtidig har økt eiendomsskatt og økte kommunale avgifter i flere kommuner ytterligere svekket lønnsomheten for utleiere. Legg renten på toppen av dette så får du en giftig cocktail.

Mulige reguleringer skaper usikkerhet og frykt for mindre fleksibilitet

Dagens regjering har jobbet med forslag til ny husleielov. Et forslag som inneholder forslag om mange nye reguleringer for å styrke leietakernes rettigheter, men flere av disse vil få svært negative konsekvenser for mange utleierne. Eksempelvis vil evt. begrensninger på adgangen til å bruke tidsbestemte kontrakter gjøre det vanskeligere for utleiere å planlegge sin eiendomsforvaltning.

Videre har forslag om ytterligere reguleringer, som maksgrense på leiepris, ført til usikkerhet blant utleiere. Slike tiltak vil gjøre det mindre attraktivt å investere i utleieboliger, spesielt for små aktører som ikke har store marginer å spille på. Men også de store og "profesjonelle" utleierne vil tenke seg to ganger om før de satser på utleie hvis det blir innført makspris på husleie. Resultatet vil, helt åpenbart, bli (enda) færre boliger tilgjengelig for leie, noe som paradoksalt nok skader de samme leietakerne som politikken var ment å beskytte.

Boligblokk i by

Økte renter og økonomisk usikkerhet forverrer situasjonen

Alle verdens eiendomsmarkeder har også vært preget av økte renter, som igjen påvirker utleiere negativt. Alle som har lån på sine utleieboliger, og det har alle som driver fornuftig innenfor eiendom, opplever økte kostnader uten at de nødvendigvis kan kompensere for dette gjennom høyere leieinntekter. Dette gjelder private og selskaper. Samtidig har inflasjon og generell økonomisk usikkerhet gjort det vanskeligere for leietakere å håndtere økende leiekostnader. Kombinasjonen av økte utgifter for utleiere og press på leietakernes økonomi skaper en usunn dynamikk i markedet. Mange utleiere velger å selge sine boliger. Det svekker tilbudet i leiemarkedet og bidrar til økte leiepriser.

Negativ retorikk

Du skal heller ikke se bort i fra effektene av at politikere i mange år har snakket nedsettende om alle de som driver med utleie. Det er ikke alle som setter pris på å bli kalt bolighai, spekulant eller det som verre er. Noe politikere fra begge sider har gjort gjentatte ganger de siste 10 årene.

Mulige negative reguleringer, skatteskjerpelser og et (varig?) økt rentenivå har skapt en perfekt storm for mange utleiere. Med et boligmarked på all time high har det trolig ikke vært en vanskelig beslutning å velge å ta gevinst og flytte kapitalen til andre investeringer.

Konsekvenser for samfunnet og veien videre

Leiemarkedet spiller en avgjørende rolle i boligpolitikken, særlig for unge, studenter og andre som ikke har mulighet til å kjøpe egen bolig. I Norge glemmer vi ofte alle de som ikke ønsker å kjøpe egen bolig. Det kan være fordi de ikke har nødvendig tidshorisont på sin investering, de holder på å bygge opp eget selskap eller av andre årsaker faktisk ønsker å leie. Når tilbudet av utleieboliger reduseres, blir det vanskeligere for alle disse gruppene å finne egnede boliger. Dette kan igjen føre til økt sosial ulikhet og flere som presses ut av byene der jobbmulighetene er best. Et marked med knapphet skaper naturlig nok en veldig selektiv utvelgelsesprosess overfor de aktuelle leietakerne. Hvem tror du taper i et slikt scenario? Hint. De som skulle beskyttes...

Profesjonalisering

Politikerne har snakket varmt om en "profesjonalisering" av bransjen, hvor de har ønsket at større deler av utleiemarkedet skulle være forvaltet gjennom firma. Jeg setter "profesjonalisering" i hermetegn fordi jeg mener dette er skivebom og kvaliteten på utleievirksomheten avgjøres ikke av eierformen. Men sannheten er at de har fått det motsatte. Mange av de bygårdene som blir slaktet i Oslo nå (det er at leiegården seksjoneres eller omdannes til borettslag) er eid av selskaper - som slutter med utleie.

Når disse gårdene er omgjort til enkelt leiligheter vil de aldri komme tilbake på markedet. Politikerne drømmer om at "profesjonelle" utleiere (les store firma) skal leie ut nybygde boligblokker, men det vil kun unntaksvis skje. Rett og slett fordi kravene som stilles til nybygg i Norge er så høye. Investorer ikke er i nærheten av å kunne regne hjem en fornuftig avkastning på slike investeringer. Derfor er leiemarkedet påført varig skade.

Nå må det handles

For å hindre at det såret som har blitt påført leiemarkedet blir ennå verre, må myndighetene handle nå.

Dette er ikke tiden for å sette ned nye utvalg. Lange utredninger. Kostbare konsulenter.

Det er tid for handling:

• Fjern formuesskatten (ikke bare på arbeidende kapital, men for alt. Private utleiere ville falt utenfor reglene for det kunstige begrepet "arbeidende kapital"

• Bedre skattevilkår for utleieboliger - sett ned formuesverdsettelse til der den var

• Innfør skattemessige avskrivninger for selskaper som leier ut boligeiendom (lik det næringseiendom har)

• Skrot forslagene om innskjerpet ny husleielov og skap forutsigbarhet for de som vil drive med utleie

• Stimuleringstiltak for å øke tilbudet av utleieboliger, inkludert offentlig-privat samarbeid

• Øke byggingen av studentboliger i de store byene som har universitet og store høyskoler

Dersom dagens politikk fortsetter, vil leiemarkedet forbli et område preget av økende knapphet og stigende priser. Dette rammer leietakerne hardest. En mer helhetlig og pragmatisk tilnærming er nødvendig for å skape et velfungerende og bærekraftig leiemarked i Norge.

Disclaimer: Jeg har solgt alle mine private eiendommer i Norge og eier for tiden kun aksjer, så jeg snakker ikke for min syke mor her. Jeg er en av de som allerede har tatt gevinst og plassert kapitalen min andre steder.

Vil du lære mer om eiendom? Kjøp en av mine 3 bøker om eiendomsinvesteringer 👇🏼

Utleieguiden - serien - 3 bøker om eiendomsinvestering i Norge