Strategien til MySpot Living!

Hvorfor startet vi egentlig MySpot Living? Hvorfor kjøper vi bare helt nye leiligheter? Hvorfor kjøper vi bare enkelt leiligheter og ikke hele bygg? Hvorfor kjøper vi bare leiligheter i Trondheim? Hvorfor kjøper vi bare 2- roms? Jeg har fått mange spørsmål som går på hvorfor vi gjør det vi gjør og om jeg kan dele litt mer om strategien vår.

Så idag skal jeg ta dere med inn i strategien vår rundt oppbyggingen av selskapet MySpot Living AS.

Dette er en av de prosjektene jeg jobber med nå, og det er også min største private investering (foruten våre private utleieleiligheter) siden jeg er med på eiersiden som en av 3 gründere.

Kort versjonen av forretningsideen, som ble unnfanget over en lunsj på Solsiden i Trondheim: Benytte lokalkunnskap, erfaring og god timing i markedet til å bygge opp et nytt, moderne og annerledes eiendomsselskap!

- Med bare nye, sentrale og bærekraftige leiligheter for utleie.

Bakgrunn - hvorfor gjør vi dette? • Få store, profesjonelle aktører som driver med utleie av nye leiligheter i Trondheim

• Utviklingen i boligmarkedet generelt

• Urbanisering

• Utviklingen i spesielle bydeler i Trondheim

• Boliglånsforskriften

• Internasjonale trender - på vei til Norge

• Paradigmeskift i befolkningen mtp. boform – flere vil leie i fremtiden

• Være et moderne, annerledes utleieselskap med fokus på bærekraft

• Vi skal være et moderne alternativ for de som ikke vil eller kan kjøpe

• Vi er ikke motstander av den norske boligmodellen, men et alternativ for noen

Vi så et lite hull i bransjen som ikke var veldig godt utnyttet i Trondheim, og dette sammen med god timing og ovenstående punkter gjorde at vi bestemte oss for å starte opp noe helt nytt!

Jeg hadde i flere år ønsket å jobbe med eiendom på heltid, utenfor eiendomsmeglerbransjen. Og jeg hadde både erfaring og lyst til å drive med boligutleie. Samtalene mine med den rutinerte investoren Geirr Carlsen førte etterhvert til at han ønsket at jeg skulle begynne å jobbe i hans investeringsselskap. Sammen skulle vi bygge opp et nytt eiendomsselskap.

Vi delte felles tanker om boligmarkedet i Trondheim, vi hadde lyst til å starte opp noe helt nytt og vi ville gjøre det litt annerledes enn de fleste andre. Jeg fikk dermed en gylden mulighet ved at jeg ble ansatt i GEC Holding AS (et investeringsselskap) med ansvar for eiendomsinvesteringer.

Jeg er evig takknemlig for denne muligheten og har siden jobbet med eiendomsinvesteringer på heltid. Det er å leve en drøm, og det nyter jeg hver eneste dag!

Det kryr av folk som driver tradisjonell utleie av gamle leiligheter, både enkeltvis og hele bygårder. Store, middels og små selskaper og mange privatpersoner. Vi ville gjøre noe annerledes. Vi ville gjøre noe nytt. Tradisjonelle utleiere har vel også ca. like godt rykte som eiendomsmeglere historisk sett har hatt, så det var ikke ikke for å komme til en bransje som var mindre utsatt for gapestokk, fordommer og historisk sett til tider stor utbredelse av cowboy virksomhet, at jeg ønsket et skifte. Min "drive" for å komme meg ut av bransjen, var at jeg ønsket å være med å eie selskaper, jobbe delvis for meg selv og gjennom det underbygge vårt overordnede mål om å bli økonomisk uavhengig. Samtidig som jeg var inne på det med fordommer og image, så kan jeg vel legge til at det er like dumt å si at alle eiendomsmeglere er håpløse cowboyer som at alle utleiere er håpløse cowboyer. Du finner cowboyer i alle bransjer, men det betyr ikke at alle i bransjen er håpløs. Så det gjelder å ikke skjære alle over en kam. Det finnes mange flinke utleie og flere av dem finnes i Trondheim, så det var ikke mangel på gode konkurrenter som var årsaken til at vi startet opp, men vi så likevel en liten nisje ved at ingen hadde satset kun på nye leiligheter. Det ville vi gjøre.

Vi la strategien vår og fulgte den med å begynne å kjøpe opp leiligheter i det området som vi har størst tro på - Lilleby og Øvre Nyhavna, rett øst for Solsiden og Trondheim sentrum. Den beste måten å beskrive dette på for folk som ikke er kjent i Trondheim er nok å sammenligne det med Sørenga i Oslo. Det er ikke helt identisk og ligger ikke i vannkanten, men det er et tidligere industriområde, nært vannet og nært sentrum som omdannes fra gammel industri til et myldrende boligområde med god miks av leiligheter og noen rekkehus i alle størrelser.

Vi har kjempetro på dette området og det er en stor del av området som er ferdig og har fått 600-700 nye boliger de siste årene. Men det kommer over 1000 nye boliger der de neste 10 årene. Vi tror ikke folk i Trondheim kommer til å kjenne igjen noe av dette gamle fra dette området om 10 år.

En del vil nok si: "Jøss, hva skjedde her? Dette er jo en del av Trondheim sentrum nå."

Hvorfor kjøper vi bare enkelt leiligheter og ikke hele bygg? Det er fordi vi frem til nå har vurdert de beste kjøpene til å være enkelt leiligheter. Vi er ikke interessert i eldre bygårder og da har vi så langt ikke funnet hele nye bygg som har vært priset riktig, slik at vi har vurdert det som en god investering. Vi har ingenting imot å kjøpe et helt nytt bygg. Snarere tvert imot, vi har ønsket å få kjøpt oss et helt nytt bygg. Vi har vært i forhandlinger med flere utbyggere om kjøp av hele bygg, men ikke kommet i mål. Avstanden mellom våre forventninger og utbyggers krav er for stor. Det er ikke uvanlig i forhandlinger.

- Men vi gir oss ikke og jeg er sikker på at vi i fremtiden kommer til å finne et bygg hvor vi blir enige med en utbygger, slik at både de og vi ser det som hensiktsmessig å selge et helt bygg til oss.

Vi har det ikke travelt og det er viktigere for oss å gjøre gode kjøp enn å få alt samlet. Så inntil videre så plukker vi opp enkelt leiligheter i prosjekter vi mener er gode. Det er også en form for diversifisering når vi har flere leiligheter spredt på forskjellige bygg i bydeler vi har spesielt god tro på, selv om mange av dem er i samme område. Et annet element som gjør det mer spennende å kjøpe enkelt leiligheter er måten nye boligbygg prises på. Hvis en blokk har 4 etasjer så kan du ta det for gitt at prisen er billigst i 1. etasje, så er prisen sakte opptrappende i 2. og 3. etasje, mens det er lagt en egen premium pris på toppetasjen. Dette er ganske standard. Og helt naturlig.

Leieprisene derimot er svært lite varierende med etasje.

Hvilket betyr at det lønner seg å kjøpe de rimeligste boligene for å mest mulig avkastning. Skal du kjøpe en hel blokk må du også kjøpe de høyt prisede toppleilighetene og det gir naturlig nok en høyere snittpris på alle leilighetene enn når vi kun kjøper spesielt gunstig prisede leiligheter i 1. og 2. etasje. Så dette er et enkelt råd hvis du skal kjøpe deg en ny bolig for utleie:

Kjøp 1. eller 2. etasje.

Alt over dette betaler du for mye for ifht. hva du får i leieinntekt.

Hvorfor kjøper vi bare leiligheter i Trondheim?

Slik jeg ser det handler eiendom mye om lokalkunnskap. Selvsagt er det snakk om en grunnmur av kunnskap om eiendom og mekanismene som er knyttet til dette, men det hjelper ikke uten lokalkunnskap. Og da er det enkelt for oss. Trondheim er den byen jeg har lokalkunnskap i. Det er her jeg har jobbet med eiendom i 20 år og det er her jeg bor. Jeg kjenner Trondheim og jeg kjenner boligmarkedet i Trondheim. Derfor startet vi her. Det er heller ingen bakdel for oss at Trondheim er den byen i Norge med størst prosentvis befolkningsvekst. Slik har det vært i mange år og det ser ikke ut til å avta, selv om veksten er spådd å bli mindre de neste årene enn den har vært (fordi dette gjelder hele Norge). Konseptet vårt er skalerbart og kan rulles ut i flere byer, hvis vi får med oss de rette samarbeidspartnerne, men da må vi også ha lokalkunnskap i de andre byene som er aktuelle.

Hvorfor kjøper vi bare helt nye leiligheter? Svaret på det er ikke en enkelt setning. Det er sammensatt og krever egentlig innblikk i hele vår strategi. Så den skal dere få her. Det enkle svaret kunne vært at det er lettere, mindre risikofylt og krever mindre vedlikehold. Men det er langt mer komplekst enn det. Det er ingen hemmelighet at jeg har en forkjærlighet for nye leiligheter, men dette handler om så mye mer enn det.

Vi kjøper ikke bare nye leiligheter, vi kjøper nye leiligheter på spesielle beliggenheter som vi mener er undervurdert og/eller vil stige mer enn markedet fremover.  

Vi bryter litt med tradisjonell økonomisk tenking vedr. eiendomsinvesteringer.

Tradisjonelt så skal du kun regne avkastning på cash-flow og ikke ta med verdistigning i dine kalkyler for hvor lønnsomt et prosjekt er. Det skal kun komme på toppen, som en evt. bonus. Vi tror, forventer og regner inn fremtidig prisstigning i vår kalkyle. Så sikker er vi på de områdene vi satser i. Beliggenhet er minst like viktig som før. Vi tror vi står overfor et skift i etterspørsel i en del nye, sentrumsnære områder i Trondheim og vi tror timingen vi er inne i er veldig god for kjøp av helt nye leiligheter i spesifikke områder av Trondheim, derfor forventer vi en god prisstigning på våre leiligheter sett i et 10 års perspektiv.

Fremover tror vi på et stigende leiemarked. Både i etterspørsel og i leiepris nivå.

For selv om vi tror på god prisstigning i de områdene hvor vi kjøper leiligheter tror vi samtidig markedet generelt blir mer volatilt og at det vil variere mer fra prosjekt til prosjekt hvor attraktive de blir, og vi tror at en del kjøpergrupper som et resultat av volatiliteten og usikkerheten (som kan bli rådene) i boligmarkedet blir litt mer tilbakeholdne til å kjøpe egen leilighet.

Det vil gjøre at noen velger å leie i perioder der de tidligere ville valgt å kjøpe.

Et klassisk eksempel; er det unge paret som er ferdig med studiene, de vil flytte sammen, men de vet ikke helt hvor de skal slå seg ned og om jobben de har nå blir varig. Så de velger å leie i 2-3 år (i noe nytt - for det har de råd til) frem til de bestemmer seg for hvor de skal slå seg ned for godt.
For noen år siden ville dette paret i 10 av 10 tilfeller kjøpt seg en egen leilighet. Den tiden tror vi er over. 

Vi tror flere unge vil leie i årene fremover, selv uten å hensynta boliglånsforskriften og andre faktorer jeg nevner her.

Rett og slett fordi vi tror mange flere vil ønske å være fristilt fra boliglån og friere ifht. å kunne starte opp egne bedrifter, leve som influencere etc. Dette er trender som er utbredt rundt om i verden og vi tror deler av dette også kommer til eie-bolig-selv landet Norge.

Vi tror leietakerne stiller mer og mer krav om standard. Jeg prøver å være ydmyk og si tror her, men dette har faktisk skjedd allerede, så vi er langt fordi at vi "tror" på dette, egentlig.

Vi tror flere og flere leietakere vil ha nyere leiligheter.

Vi tror flere leietakere vil ha energieffektive leiligheter (dvs. nytt).

Vi tror mange leietakere vil bo i nærheten av Metrobussen (et nytt kollektivsystem i Trondheim etter modell for t-baner i andre storbyer og vår versjon av bybanen i Bergen (uten sammenligning forøvrig, for den er i en klasse for seg)).

Vi tror mange leietakere ser det som en fordel å leie av et seriøst selskap med langsiktig perspektiv.

Vi tror leieprisene blir mer differensiert mellom brukt og nytt. Idag er det nesten ikke forskjell på husleien på en leilighet fra 1970 og en fra 2020.

Og så har vi boliglånsforskriften og myndighetenes vilje og evne til å prøve å legge føringer på boligmarkedet som rett og slett gjør at mange som kunne tenke seg å kjøpe blir henvist til leiemarkedet. Hvorfor kjøper vi (nesten) bare 2- roms? Svaret på det er enkelt. Det gir oss best avkastning ifht. leiepris/pris på leiligheten.

Vi får gode leietakere. Ofte par som er ferdig med studiene, nesten ferdig å studere eller på siste året, de er lei av kollektiv eller hybler, så nå kan de få en 2- roms til nesten samme pris som de har betalt for hyblene sine. Da er valget ofte lett. Denne målgruppen er stor og gjør det lett å finne leietakere. Når jeg sier gode leietakere, så mener jeg hyggelige oppegående mennesker med stabil økonomi. De historiene du har hørt om manglende husleie innbetalinger stammer nok ofte fra andre typer leieforhold og andre målgrupper. Jo billigere leilighetene eller hyblene er jo større er risikoen for manglende betaling, det er min erfaring. Det er ikke de billigste objektene å leie som vi leier ut. Det er naturlig siden det er dyrt med nye leiligheter. Min erfaring er at denne målgruppen er trygge betalere.

Vi ønsker ikke å drive med hybelutleie. Dvs. at du leier ut hvert rom i en leilighet, istedenfor å leie ut en leilighet til et par, en familie eller en person som selv bestemmer hvordan han disponerer de andre rommene. Du tjener mer pr. rom ved å leie ut hybler, men dette er et konsept som passer bedre for brukte og litt eldre leiligheter. Det kryr av hybelutleie i Trondheim. Det er ikke noe galt med det, men det er mye mer arbeid og vi ønsker ikke å bygge opp businessen vår rundt det. Et annet element ved dette er at det er bygd svært mange helt nye studenthybler i Trondheim de siste årene, og flere vil det bli når NTNU og andre store aktører er ferdig med sine planer de nærmeste årene. Hybelprisen i Trondheim har nå gått ned det siste året og det er mange ledige hybler, over hele byen. Vi tror dette blir vedvarende, og ønsker ikke å satse på dette segmentet.

Leieprisene i Trondheim er stort sett:

1- roms kr. 7000,- - 8000,-

2- roms kr. 11.000,- - 13.000,- 3- roms kr. 14.000,- - 16.000,- 4- roms kr. 18.000,- - 20.000,- Med snittet midt i disse intervallene. Det leies nesten ikke ut 4- roms og prisene der er vanskelig å fastsette. 2- roms leilighetene vi har kjøpt har kostet oss ca. 2.500.000,- Vi må stort sett opp i 3.300.000,- til 3.500.000,- for de rimeligste 3- roms, ofte mye mer. 4- roms er stort sett umulig å få tak i under 4 mill. og de koster stort sett over 5 mill.

For oss er det helt klart at 2- roms gir best forhold mellom leienivå og kjøpesum.

Noen utbyggere har klart å lage effektive 3- roms som selges under 3 mill. Da endrer det situasjonen litt, men foreløpig er det unntakene. Derfor kjøper vi stort sett 2- roms.

Vi ønsket å bygge opp driften basert på digitale verktøy så det krever lite administrasjon og gjør det lett å skalere.

Derfor bruker vi et digitalt forvaltningssystem, vi får digital husleiekontrakt, digitalt depositum og en kundeportal for både leietakere og oss som utleiere. Anbefales til alle.

Med helt nye leiligheter følger det med garanti fra utbygger og vi har ikke behov for å bygge opp en egen stab med vaktmester og håndverkere tilgjengelig. Nye leiligheter holder seg feilfrie i mange år, og skulle det dukke opp noe spesifikt så er det ofte enten en forsikringssak eller en garantisak. Dette gjør administrering av utleie av nye leiligheter til veldig mye mindre krevende og mindre risikofylt ifht. uforutsette kostnader enn tradisjonell utleie.

Vi bygde opp en profil og en hjemmeside som skulle skille seg ut fra de tradisjonelle utleierne og eiendomsselskapene fordi vi tror merkevarebygging blir viktig fremover. Vi tror fremtidens kunder stiller mer krav til at merkevarer i fremtiden er moderne og snakker til dem på de plattformene de bruker.

Vi tror på at leietakerne er kundene våre og vi lever av kundene våre, derfor må kundene våre være fornøyde. Da må vi drive med kundetilfredshet helt forrest i pannebrasken. Du kan selv gå inn på vår hjemmeside og se om du synes vi har lyktes så langt. Hjemmeside MySpot Living

Det er fordeler og ulemper med å legge så strikte føringer på oss selv og på vår strategi.

Men det gjør det lettere å styre unna mindre gode investeringer. Det mangler ikke på tilbud, siden jeg kjenner ganske mange i eiendomsbransjen i Trondheim så er det veldig mange som håper vi skal kjøpe noen leiligheter i deres prosjekter. Utvalget er stort og vårt målområde er snevert.

Jo mer jeg har lært om aksjeinvesteringer, jo mer likhetstrekk finner jeg mellom eiendomsinvesteringer og aksjeinvesteringer. For det handler om å holde seg til strategien og ikke bli fristet av det som fremstår som attraktive, kortsiktige gevinster, der og da. Rabatt og rimelig pris der og da, trenger ikke å bety at det er et godt kjøp på lang sikt. Enten det er aksjer eller det er leiligheter. Da hjelper det å ha en klar strategi og styre strengt etter denne. Det blir lettere å finne de gode kjøpene og det blir lettere å fokusere tiden på de rette prosjektene istedenfor å evaluere og vurdere absolutt alt som kommer på markedet. Det er bortkastet tid.

Det er selvsagt ikke mulig å kopiere vår strategi for mannen i gata, for det er en svært kapitalkrevende satsing, så det er soliditeten og historikken til GEC Holding som majoritetseier, som gjør dette mulig.

Her har jeg listet opp noen stikkord om fordelene og ulempene våre, men det kan være jeg har glemt noe her. Hvis det er noe dere mener burde være med på listen, eller noe jeg ikke har beskrevet så bare spør meg.

Fordeler: Starte opp fra scratch gir mulighet for digital oppbygging av alt Gode leietakere Mindre slitasje Lave kjøpsomkostninger Lave driftskostnader Lave vedlikeholdskostnader Lav ledighet Lettere å administrere

Kan selge ut enkelt leiligheter og time enkeltsalg når de står tomme.

Bakdeler: Kapitalkrevende Uvanlig finansieringscase hos bankene Rentefølsomt Krever ekstra langsiktighet Tar tid å bygge opp volum i porteføljen

Exit tidspunkt må velges med omhu

Oppsummering:

Status idag er at vi har 12 stk. 2- roms leiligheter i drift og utleid nå fra juli 2020. Vi har 25 leiligheter til som er kjøpt og som skal bli ferdig i løpet av 2021. Målet vårt er å komme opp i 100 nye leiligheter for utleie i løpet av noen år. Nå har vi blitt litt forsinket i fremdriften pga. at mange planlagte prosjekter som skulle lanseres i markedet tidlig i 2020 ble forsinket og så satte de fleste utbyggerne på bremsen på nye prosjekter pga. Covid-19. Og det medfører at mange prosjekter ikke kommer i salg før nå i høst, og da har de ikke oppstart før i 2021 og blir ikke ferdig før i 2023. Så vi ligger an til å ta over litt mindre leiligheter i 2022 enn vi hadde håpet på. Men igjen, det er viktigere med gode og riktige kjøp enn bare kjøp.

Så vi venter.

Dette er et maraton og ingen sprint. Noen utbyggere ga gass og skjønte at verden går videre etter Covid-19, og det gjorde vi også. Om det var økonomen Paul Romer sin læresetning eller om det var et klassisk utsagn fra Winston Churchill, skal være usagt, men en av dem har ihvertfall sagt noe slik som: "Aldri la en god krise på til spille". Og det kan jeg love dere at vi ikke har gjort 😉