facebook-domain-verification=ui2ks9t6giew22z98o5nqzmzseaugm
 

Strategien til MySpot Living!

Oppdatert: aug. 24

Hvorfor startet vi egentlig MySpot Living? Hvorfor kjøper vi bare helt nye leiligheter? Hvorfor kjøper vi bare enkelt leiligheter og ikke hele bygg? Hvorfor kjøper vi bare leiligheter i Trondheim? Hvorfor kjøper vi bare 2- roms? Jeg har fått mange spørsmål som går på hvorfor vi gjør det vi gjør og om jeg kan dele litt mer om strategien vår.

Så idag skal jeg ta dere med inn i strategien vår rundt oppbyggingen av selskapet MySpot Living AS.

Dette er en av de prosjektene jeg jobber med nå, og det er også min største private investering (foruten våre private utleieleiligheter) siden jeg er med på eiersiden som en av 3 gründere.

Kort versjonen av forretningsideen, som ble unnfanget over en lunsj på Solsiden i Trondheim: Benytte lokalkunnskap, erfaring og god timing i markedet til å bygge opp et nytt, moderne og annerledes eiendomsselskap!

- Med bare nye, sentrale og bærekraftige leiligheter for utleie.

Bakgrunn - hvorfor gjør vi dette?Få store, profesjonelle aktører som driver med utleie av nye leiligheter i Trondheim

Utviklingen i boligmarkedet generelt

Urbanisering

Utviklingen i spesielle bydeler i Trondheim

Boliglånsforskriften

Internasjonale trender - på vei til Norge

Paradigmeskift i befolkningen mtp. boform – flere vil leie i fremtiden

Være et moderne, annerledes utleieselskap med fokus på bærekraft

Vi skal være et moderne alternativ for de som ikke vil eller kan kjøpe

Vi er ikke motstander av den norske boligmodellen, men et alternativ for noen



Vi så et lite hull i bransjen som ikke var veldig godt utnyttet i Trondheim, og dette sammen med god timing og ovenstående punkter gjorde at vi bestemte oss for å starte opp noe helt nytt!

Jeg hadde i flere år ønsket å jobbe med eiendom på heltid, utenfor eiendomsmeglerbransjen. Og jeg hadde både erfaring og lyst til å drive med boligutleie. Samtalene mine med den rutinerte investoren Geirr Carlsen førte etterhvert til at han ønsket at jeg skulle begynne å jobbe i hans investeringsselskap. Sammen skulle vi bygge opp et nytt eiendomsselskap.

Vi delte felles tanker om boligmarkedet i Trondheim, vi hadde lyst til å starte opp noe helt nytt og vi ville gjøre det litt annerledes enn de fleste andre. Jeg fikk dermed en gylden mulighet ved at jeg ble ansatt i GEC Holding AS (et investeringsselskap) med ansvar for eiendomsinvesteringer.

Jeg er evig takknemlig for denne muligheten og har siden jobbet med eiendomsinvesteringer på heltid. Det er å leve en drøm, og det nyter jeg hver eneste dag!


Det kryr av folk som driver tradisjonell utleie av gamle leiligheter, både enkeltvis og hele bygårder. Store, middels og små selskaper og mange privatpersoner. Vi ville gjøre noe annerledes. Vi ville gjøre noe nytt. Tradisjonelle utleiere har vel også ca. like godt rykte som eiendomsmeglere historisk sett har hatt, så det var ikke ikke for å komme til en bransje som var mindre utsatt for gapestokk, fordommer og historisk sett til tider stor utbredelse av cowboy virksomhet, at jeg ønsket et skifte. Min "drive" for å komme meg ut av bransjen, var at jeg ønsket å være med å eie selskaper, jobbe delvis for meg selv og gjennom det underbygge vårt overordnede mål om å bli økonomisk uavhengig. Samtidig som jeg var inne på det med fordommer og image, så kan jeg vel legge til at det er like dumt å si at alle eiendomsmeglere er håpløse cowboyer som at alle utleiere er håpløse cowboyer. Du finner cowboyer i alle bransjer, men det betyr ikke at alle i bransjen er håpløs. Så det gjelder å ikke skjære alle over en kam. Det finnes mange flinke utleie og flere av dem finnes i Trondheim, så det var ikke mangel på gode konkurrenter som var årsaken til at vi startet opp, men vi så likevel en liten nisje ved at ingen hadde satset kun på nye leiligheter. Det ville vi gjøre.

Vi la strategien vår og fulgte den med å begynne å kjøpe opp leiligheter i det området som vi har størst tro på - Lilleby og Øvre Nyhavna, rett øst for Solsiden og Trondheim sentrum. Den beste måten å beskrive dette på for folk som ikke er kjent i Trondheim er nok å sammenligne det med Sørenga i Oslo. Det er ikke helt identisk og ligger ikke i vannkanten, men det er et tidligere industriområde, nært vannet og nært sentrum som omdannes fra gammel industri til et myldrende boligområde med god miks av leiligheter og noen rekkehus i alle størrelser.

Vi har kjempetro på dette området og det er en stor del av området som er ferdig og har fått 600-700 nye boliger de siste årene. Men det kommer over 1000 nye boliger der de neste 10 årene. Vi tror ikke folk i Trondheim kommer til å kjenne igjen noe av dette gamle fra dette området om 10 år.

En del vil nok si: "Jøss, hva skjedde her? Dette er jo en del av Trondheim sentrum nå."

Hvorfor kjøper vi bare enkelt leiligheter og ikke hele bygg? Det er fordi vi frem til nå har vurdert de beste kjøpene til å være enkelt leiligheter. Vi er ikke interessert i eldre bygårder og da har vi så langt ikke funnet hele nye bygg som har vært priset riktig, slik at vi har vurdert det som en god investering. Vi har ingenting imot å kjøpe et helt nytt bygg. Snarere tvert imot, vi har ønsket å få kjøpt oss et helt nytt bygg. Vi har vært i forhandlinger med flere utbyggere om kjøp av hele bygg, men ikke kommet i mål. Avstanden mellom våre forventninger og utbyggers krav er for stor. Det er ikke uvanlig i forhandlinger.

- Men vi gir oss ikke og jeg er sikker på at vi i fremtiden kommer til å finne et bygg hvor vi blir enige med en utbygger, slik at både de og vi ser det som hensiktsmessig å selge et helt bygg til oss.

Vi har det ikke travelt og det er viktigere for oss å gjøre gode kjøp enn å få alt samlet. Så inntil videre så plukker vi opp enkelt leiligheter i prosjekter vi mener er gode. Det er også en form for diversifisering når vi har flere leiligheter spredt på forskjellige bygg i bydeler vi har spesielt god tro på, selv om mange av dem er i samme område. Et annet element som gjør det mer spennende å kjøpe enkelt leiligheter er måten nye boligbygg prises på. Hvis en blokk har 4 etasjer så kan du ta det for gitt at prisen er billigst i 1. etasje, så er prisen sakte opptrappende i 2. og 3. etasje, mens det er lagt en egen premium pris på toppetasjen. Dette er ganske standard. Og helt naturlig.

Leieprisene derimot er svært lite varierende med etasje.

Hvilket betyr at det lønner seg å kjøpe de rimeligste boligene for å mest mulig avkastning. Skal du kjøpe en hel blokk må du også kjøpe de høyt prisede toppleilighetene og det gir naturlig nok en høyere snittpris på alle leilighetene enn når vi kun kjøper spesielt gunstig prisede leiligheter i 1. og 2. etasje. Så dette er et enkelt råd hvis du skal kjøpe deg en ny bolig for utleie:

Kjøp 1. eller 2. etasje.

Alt over dette betaler du for mye for ifht. hva du får i leieinntekt.

Hvorfor kjøper vi bare leiligheter i Trondheim?

Slik jeg ser det handler eiendom mye om lokalkunnskap. Selvsagt er det snakk om en grunnmur av kunnskap om eiendom og mekanismene som er knyttet til dette, men det hjelper ikke uten lokalkunnskap. Og da er det enkelt for oss. Trondheim er den byen jeg har lokalkunnskap i. Det er her jeg har jobbet med eiendom i 20 år og det er her jeg bor. Jeg kjenner Trondheim og jeg kjenner boligmarkedet i Trondheim. Derfor startet vi her. Det er heller ingen bakdel for oss at Trondheim er den byen i Norge med størst prosentvis befolkningsvekst. Slik har det vært i mange år og det ser ikke ut til å avta, selv om veksten er spådd å bli mindre de neste årene enn den har vært (fordi dette gjelder hele Norge). Konseptet vårt er skalerbart og kan rulles ut i flere byer, hvis vi får med oss de rette samarbeidspartnerne, men da må vi også ha lokalkunnskap i de andr