BRRRR er ikke en oppussings-strategi

De fleste som sier de forstår BRRRR – forstår ikke BRRRR.

Det er ikke en kritikk. Det er bare sannheten.

Nylig satt jeg med en investor som hadde tatt kurs, lest bøker og virkelig jobbet med dette. Smart person.

Seriøs.

Og likevel. Da vi kom til refinansieringen – det stedet i prosessen der magien faktisk skjer – ramlet han av.

Det er der de fleste ramler av.

Og det er derfor mange ender opp med å kjøpe feil objekt.

Fine kjøkken er fint, men skal du lykkes med BRRRR må du tenke rom, planløsning og økte leieinntekter

Hva BRRRR egentlig er

Brandon Turner fra BiggerPockets fortjener æren for å ha gitt et navn til det som egentlig er den mest klassiske formen for eiendomsutvikling som finnes.

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Mange tror Brandon Turner oppfant hele konseptet. Det gjorde han ikke, men det var han som branded den klassiske strategien til BRRRR og han skal få sin del av æren for det.

Folk tror det er en oppussingsstrategi.

Det er det ikke.

BRRRR er en finansieringsstrategi.

Oppussingen er bare verktøyet du bruker for å komme dit du egentlig vil – refinansieringen. Det er der du henter ut egenkapitalen din.

Det er der sirkelen lukker seg og du kan gjøre det hele på nytt.

Forstår du ikke refinansieringen, forstår du ikke BRRRR.

La oss gå gjennom tallene

Eksemplet jeg brukte i coaching-timen:

Du kjøper en eiendom for 4 millioner. Banken finansierer 75%. Du får et lån på 3 millioner og bruker 1 million i egenkapital.

Så pusser du opp for 1 million. For enkelhets skyld så sier vi at du bruker egenkapital på oppussingen.

Du har nå brukt totalt 5 millioner på dealen.

2 millioner av dette er din EK. 3 millioner er lån fra banken.

Etter oppussing og inngåtte leiekontrakter er eiendommen verdt 7 millioner. (merk, de inngåtte leiekontraktene er et viktig premiss her – det er hovedsaklig de som gir deg grunnlag for den nye verdivurderingen – siden vi her snakker om en utleiebolig, og ikke en bolig som skal selges til sluttbruker)

Banken er fortsatt villig til å finansiere 75%.

75% av 7 millioner er 5.250.000 kroner.

Her er det mange som mister tråden: Hva skjer egentlig nå?

Det opprinnelige lånet ditt på 3 millioner innfris.

Ferdig.

Det eksisterer ikke lenger.

Det nye lånet på 5.250.000 utbetales til deg.

Du bruker 3 millioner av det nye lånet til å innfri det gamle lånet.

Du sitter igjen med 2.250.000 kroner på konto. Dette er refinansiering i praksis. Teknisk er dette et helt nytt lån. For ordens skyld – banken trekker automatisk i fra de 3 millionene i denne overføringen, så de ser du aldri på din konto. Men de 2.250.000,- blir faktisk reellt betalt til din konto.

Du hadde brukt 2 millioner i EK.

Du har ikke bare fått tilbake all egenkapitalen din.

Du har fått 250.000 kroner ekstra, og du sitter fortsatt på en nyoppusset, fullt utleid eiendom.

Uten å ha bundet opp en eneste krone.

Hvorfor folk ikke forstår dette

Jeg tror problemet er at mange tenker på refinansiering som en justeringsknapp – en slags forlengelse av det opprinnelige lånet.

Slik er det ikke.

Refinansiering er et helt nytt lån.

Det gamle innfris. Et nytt tar over, basert på ny verdi og nye leieinntekter.

Det er den differansen som er selve poenget.

Verdiskapningen som er gjort under oppussingen og ny utleieverdi av eiendommen kombinert.

Den vanskeligste delen

Teorien er enkel.

Gjennomføringen er ikke det.

Forutsetningen for at dette fungerer er at eiendommen kan betjene det nye lånet. Et lån på 5.250.000 kroner krever i dagens marked omtrent 500.000–550.000 kroner i årlige leieinntekter for at banken skal si ja.

Du kan komme unna med litt mindre også, men det er ikke poenget her. Tenk 10% yield, som et minimum. Da virker dette.

Siden jeg ønsker at dette innlegget skal stå sin prøve i ulike tider ønsker jeg å være tydelig på en del premisser her.
Hva som kreves av leieinntekter her er avhengig av rentenivå. 
Når jeg skriver dette ligger Nibor på ca. 4,1-4,2% og Norges Bank sin rente på 4,5% 
Det er forskjell på om denne eiendommen er privat eller i AS.
Privat kan din private økonomi ødelegge for en refinansiering som etter tallene ville fungert i AS.
I AS kan andre faktorer enn akkurat tallene i denne dealen ødelegge for din refinansiering. 
Så din jobb som eiendomsinvestor er selvsagt å avklare med DIN bank hvilke forutsetninger du kan forvente. Banken din kan fortelle deg hva som kreves for at den slik deal vil kunne gjennomføres FØR du kjøper eiendommen.

Hovedformålet med dette innlegget er å forklare teknikken bak BRRRR – ikke å love deg et eksakt eksempel hvor alle tall fungerer i alle tider og alle ulike scenarioer. 
Alle eiendommer har ulike driftskostnader og eiendommen i eksempelet med ca. 500- 550.000,- i leieinntekt kan få et 75% lån. En annen kan ikke få det. En bank kan gi dette i lån, en annen vil kreve over 600.000,- i leieinntekt for å gi det samme lånet. 
Det er ikke poenget her. Poenget er prinsippet. 
Men for å være tydelig:
Din jobb som investor er å sørge for at eiendommen etterpå har et leienivå som kan håndtere det nye lånet. Hvis den ikke får til det, så har du ingen strøken BRRRR.  

Det betyr at du ikke kan kjøpe en hvilken som helst eiendom og pusse opp den finest mulig.

Du må kjøpe et objekt der verdien du tilfører primært øker leieinntektene.

Et ekstra soverom.

Et ekstra bad.

Bedre arealbruk.

Du pusser opp for leietakernes skyld, ikke for å selge.

Det er der kompetansen sitter.

Og det er der de fleste tar feil objekt og lurer på etterpå hvorfor BRRRR-en ikke gikk opp.

Fungerer dette i Norge?

Ja.

Det er gjort siden eiendom ble et investeringsobjekt. Det er gjort i 2000.

Det ble gjort i 2025.

Det fungerer fortsatt.

Er du privat person sliter du med Utlånsforskriften.

De fleste som gjør dette i stor skala gjør det gjennom AS, der banken vurderer dealen på sine egne premisser: kontantstrøm og sikkerhet.

Prinsippet er enkelt. Utførelsen er krevende.

Hvis det var enkelt ville alle gjort det.

I Utleieguiden – Den Store Oppsummeringen går jeg gjennom BRRRR og eiendomsfinansiering i detalj, inkludert hvordan du regner deg frem til om et objekt faktisk kvalifiserer for refinansiering før du kjøper det. Tilgjengelig hos Ark.

Takk for at du leser.

Som alltid – gi gass!

// Pål

Ansvarsfraskrivelse

Innholdet på palrestad.no er av generell og informativ karakter. Det er ikke å anse som personlig finansiell, juridisk eller skattemessig rådgivning, og skal ikke brukes som grunnlag for investeringsbeslutninger uten at du har innhentet egne faglige vurderinger.

Eksempler, tall og beregninger som brukes er ment som pedagogiske illustrasjoner. Resultater vil variere basert på individuelle forhold, markedssituasjon, finansieringsvilkår og andre faktorer utenfor forfatterens kontroll.

Pål Restad er ikke lisensiert finansiell rådgiver. Coaching og øvrig innhold som tilbys via denne nettsiden er basert på personlig erfaring og kunnskap, og erstatter ikke profesjonell rådgivning tilpasset din situasjon.