Slik søker du lån i Spania – og overlever søknadsprosessen

En god venn ga meg ett råd før jeg startet prosessen.

Uansett hva som skjer – ikke bli sint.

Aldri vis at du er frustrert.

Bare svar høflig på det du blir spurt om.

Jeg tenkte at det hørtes enkelt ut.

Det er det ikke.

Når du har fått det samme spørsmålet tre ganger, sendt det samme svaret tre ganger, og får det fjerde spørsmålet likevel – da begynner du å lure på om det er noe galt med deg eller med dem.

Det er dem.

Og det er ikke noe galt.

Det er bare Spania.

Slik søker du lån i Spania – og overlever søknadsprosessen

Bakgrunnen

Jeg kjøpte eiendom i Spania og trengte lån. Jeg hadde gjort research, snakket med folk som hadde gjort det før meg, og trodde jeg var forberedt.

Jeg var ikke forberedt.

Prosessen tok lang tid, kostet meg mer mentalt enn jeg hadde forventet, og endte med at jeg fikk avslag hos én spansk bank, et tilbud fra DNB Luxembourg – som var smertefritt men dyrere – og til slutt fikk lån i en annen spansk bank.

Til en vesentlig bedre rente.

Det var verdt det.

Men jeg skulle gjerne visst det jeg vet nå, før jeg startet.

Her kan du lese om alt det andre du må vite før du kjøper bolig i Spania.

Du får ikke låne like mye som du tror

Første overraskelse for de fleste norske kjøpere: du får ikke låne like mye i Spania som hjemme.

I Norge er du vant til 80-90% belåning hvis papirene og økonomien din er i orden.

I Spania som ikke-resident er taket 60-70%.

Det er utgangspunktet, og det flytter seg ikke særlig mye uansett inntekt, egenkapital eller kredittvurdering hjemme.

Det er et ekstra hinder til.

Spanske banker låner mot sin egen verditakst på eiendommen – ikke kjøpesummen du har forhandlet frem. Kommer bankens takst inn lavere enn det du betaler, synker belåningen din ytterligere. Bankens takst er det siste som skjer før du får lånet utbetalt.

Regn baklengs fra 60-65% av hva du tror banken vil verdsette eiendommen til.

Ikke fra prisantydning.

Sørg for at resten er tilgjengelig likviditet før du begynner å se seriøst. (Tips; jeg har en liten cheat-code til deg her, så les helt til slutt hvis du vil ha dette)

Tidslinjen vil overrasker deg

Fra komplett lånesøknad til utbetaling må du forvente seks til ti uker.

Noen ganger lengre.

Spansk låneprosess innebærer søknad, bankens egen verdivurdering, kredittvurdering og notarinvolvering.

Hvert steg tar tid og det er ingen av dem som kan akselereres av deg som kjøper.

Det resulterer i at mange nordiske kjøpere kommer med en overtakelsesdato det er umulig å holde, og selgere som kan miste tålmodigheten.

Start dialogen med banken om forhåndsgodkjenning før du finner eiendommen du vil ha. Ikke etterpå.

Det praktiske marerittet

Her er et lite utdrag av e-postkommunikasjonen min med en spansk bank:

Bankrådgiver: "Kan du sende over 3 års ligningspapirer og 3 siste måneders lønnslipper?"

Jeg sendte det. Vedlegg tydelig merket på engelsk.

Tre dager senere:

Bankrådgiver: "Kan du sende over 3 års ligningspapirer og 3 siste måneders lønnslipper?"

Jeg sendte det igjen.

Et par uker etter:

Bankrådgiver: "Vi mangler fortsatt 3 års ligningspapirer og 3 siste måneders lønnslipper."

Jeg overdriver ikke. Jeg har sjekket at e-postene kom frem. De leste dem bare ikke.

Skal du nå gjennom må du ringe, sende WhatsApp eller møte opp fysisk. To ganger møtte jeg opp i banken uten avtale, bare for å snakke med rett person. Det fungerte begge ganger.

Den andre spesialiteten: banken ba meg gjentatte ganger om en rapport fra Norsk Gjeld og Gjeldsregisteret. Begge disse er tjenester der du kan logge inn og se skjermen – de leverer ingen rapport.

Det finnes ingen rapport.

Jeg hadde allerede sendt Experian-rapporten, som faktisk eksisterer.

Likevel kom spørsmålet igjen og igjen.

Til slutt kontaktet jeg begge selskapene og ba dem bekrefte skriftlig at de ikke leverer rapporter.

Sendte bekreftelsene til banken.

Møtte opp fysisk og viste skjermen til banksjefen mens rådgiveren var på ferie.

Det gikk videre.

En stund.

Så fikk jeg nei.

Basert på noe de hadde godkjent tidligere i prosessen.

Ikke la deg frustrere.

Det er slik det er.

Praktiske råd fra min prosess

Send minst mulig.

De ba om dokumentasjon på egenkapital – jeg sendte oversikt over all kapital fordelt på flere banker og investeringsplattformer.

Det forvirret dem mer enn det hjalp.

Send bare det de spør om.

Ikke mer.

Samle egenkapitalen du skal bruke på én konto i god tid før du skal søke om lån.

Tre måneders kontoutskrift som viser at pengene har stått der. Ikke la det vises en overføring fra en annen konto, bank eller investeringsplattform.

Samle alle faste betalinger på én konto. Type budsjettkonto. Lån, husleie, strøm, forsikring.

En konto med månedlige kontoutskrifter.

Merk alle vedlegg tydelig. Engelsk eller spansk. Så kort og presist som mulig.

Vær forberedt på å signere mye.

Jeg signerte over 50 dokumenter før lånet ble utbetalt.

Overdriver ikke.

Spanske banker tar ikke hensyn til forventet inntekt i Spania med mindre du er skattemessig bosatt her.

Leieinntekter fra spanske eiendommer teller heller ikke.

Du må dokumentere inntekt fra Norge – jobb, utbytte eller leieinntekter fra norsk eiendom.

Hva du må ha på plass før du gjør noe som helst

NIE-nummer.

Dette er ditt offisielle identifikasjonsnummer i Spania og kreves for alt – kjøp av eiendom, bankkonto, signering av kontrakter.

Det kan ta noen uker å få.

Men ikke søk selv.

Les neste punkt først.

En uavhengig advokat.

Ikke selgerens advokat. Din advokat. De hjelper deg med NIE-nummeret, gjennomgår eiendommens juridiske status, verifiserer gjeld og ubetalte skatter, og koordinerer med notar. I et marked uten et samlet listingssystem – Idealista er ikke det norske Finn.no, samme eiendom kan ligge ute hos ti meglere og halvparten er allerede solgt – er det å navigere alene risikabelt.

Kjøpskostnader utover kjøpesummen ligger normalt på 10-13%. I Andalucía, som inkluderer Marbella, er overføringsskatten 7% på bruktboliger. Legg til notarhonorar, tinglysning og advokathonorar.

Planlegger du korttidsutleie via Airbnb eller Booking.com krever det turistlisens. Nye regler fra 2025 gjør dette vanskeligere å få og gir lokalsamfunnet mulighet til å forby korttidsutleie helt. Sjekk dette nøye med advokat før du kjøper. Les mer her om reglene rundt STR - Short Term Rentals.

Var det verdt det?

Ja.

Renten jeg fikk i spansk bank er vesentlig bedre enn alternativet.

Prosessen var frustrerende.

Men resultatet er godt.

I DNB Luxembourg, som jeg vil rose for en særdeles smidig søknadsprosess, ville jeg fått 2,95% + Euribor. Som på søknadstidspunktet betydde 5,02% totalt. Høyere i dag. I den spanske banken har jeg nå 2,3% * I tillegg var det ganske stor forskjell på tilretteleggingsgebyret hos de ulike bankene. * Denne renten er sikret (fast) i 1 år. Så øker den med opp til 0,8% til 3,1% hvis du ikke tilfredsstiller en del merkelige (men fullt oppnåelige) "krav" banken har. Kravene går på bruk av kredittkort, innboforsikring etc. Klønete, men du kan selv vurdere om det er verdt å gjøre dette eller ikke. Worst case scenario så har du da 3,1% fra år 2 til og med 5. Internasjonale banker advarer om "alle" disse kravene fra spanske banker, men "glemmer" å nevne at deres tilretteleggingsgebyr ofte er over dobbelt så store. Sagt på en annen måte. Jeg har gratis forsikring i mange år jeg nå, etter å ha sluppet å betale tilretteleggingsgebyret til DNB Luxembourg. Så du velger selv hva som er viktigst for deg. For noen kan det være verdt å betale høyere rente og større gebyr mot å slippe å forholde seg til alle dokumentene og det litt tungvinte spanske banksystemet.

Det viktigste du kan ta med deg er dette:

det er fullt mulig å finansiere eiendomskjøp i Spania som norsk kjøper.

Men det er annerledes enn hjemme.

Du trenger lengre tidslinje, riktig egenkapitalstruktur og noen som kjenner markedet rundt deg.

Vil du ha en rådgiver i kjøpsprosessen med en gjennomgang av hva dette betyr konkret for din situasjon, er det akkurat den slags samtaler jeg tar via 63ºNO.

PS!

Verken spanske banker eller DNB Luxembourg er veldig glad i flipping, så alle bankene har bruddgebyr hvis du betaler tilbake lånet innen de 3 første årene. Kjøper du eiendommen for å selge den rett etter oppussingen er ferdig, så kan du risikere å ikke få et nytt lån. Bare så du er klar over det. Så til Cheat-coden jeg lovte deg; Du kan selv stille med en ekstern, uavhengig verdivurdering av eiendommen du skal kjøpe til banken, så lenge du bruker en av de godkjente selskapene som har lisens til dette.

Bruker du riktig selskap så kan du også fortelle personen som skal gjøre vurderingen hva du vil at vurderingen skal ende på, selvsagt helt uforpliktende, men det skader ikke 😉

Takk for at du leser.

Som alltid – gi gass!

// Pål Restad

Ansvarsfraskrivelse

Innholdet på palrestad.no er av generell og informativ karakter. Det er ikke å anse som personlig finansiell, juridisk eller skattemessig rådgivning, og skal ikke brukes som grunnlag for investeringsbeslutninger uten at du har innhentet egne faglige vurderinger.

Eksempler, tall og beregninger som brukes er ment som pedagogiske illustrasjoner. Resultater vil variere basert på individuelle forhold, markedssituasjon, finansieringsvilkår og andre faktorer utenfor forfatterens kontroll.

Pål Restad er ikke lisensiert finansiell rådgiver. Coaching og øvrig innhold som tilbys via denne nettsiden er basert på personlig erfaring og kunnskap, og erstatter ikke profesjonell rådgivning tilpasset din situasjon.