Denne uken gikk renta opp.
Jeg tenkte ikke så mye over det, for dette har jeg ventet på lenge. Tenkte ikke å skrive noe om det heller, for dette mente jeg var helt normalt. Så fikk jeg en henvendelse fra en følger på Instagram som ønsket et blogginnlegg fra meg nå som vi hadde fått "økte strømpriser, en ny regjering (som potensielt kan endre regler rundt utleie) og ikke minst en renteheving" - som han skrev. Dette fikk meg til å tenke og var en god reminder til meg om at jeg har mange yngre lesere og mange følgere som kanskje ikke har opplevd så mye av dette før.
Derfor tok jeg idag en pause i skrivingen på oppfølgeren til Utleieguiden, for å skrive et blogginnlegg om nettopp det han tok opp.
Strømprisene.
Ny regjering.
Renta.
Så finn frem en kopp kaffe eller annet av din foretrukne drikke og sett deg i godstolen og les. Dette innlegget er for deg Elias 😊 - takk for påminnelsen.
Strømprisene
Ja, jeg har såvidt registrert at strømprisene har gått opp.
For å være helt ærlig så er det kun gjennom Twitter nå nylig at jeg har registrert dette. Jeg har ikke merket noe særlig på strømregningene som har kommet til oss privat i det siste. Bakgrunnen er todelt.
Det ene er at vi nylig har flyttet og jeg forventer økte utgifter for vi har hatt et nytt hus med fjernvarme og nå har vi et eldre, nyoppusset hus, med oppvarming gjennom varmekabler og panelovner. Så vi kommer til å få økte kostnader for oppvarming uansett. Så med økt strømpris vil dette selvsagt bli verre enn vi hadde fryktet.
Det andre er at jeg ikke har tenkt noe særlig på det, for heldigvis har vi kommet dit at vi har en privatøkonomi som ikke påvirkes nevneverdig om strømprisen øker. Dette er en del av løpende driftsutgifter og en del av det store sluket som er driftskostnader for en familie. Jeg vet at vi har hatt veldig mye lavere kostnader for boligen vår lenge, så jeg har ventet at dette skulle øke og vi har litt å gå på. Så får dere ta det for det det er.
SÃ¥ til hovedpoenget.
Jeg har ikke tenkt på dette ett sekund vedrørende utleievirksomheten vår. Verken våre private leiligheter eller MySpot Living sine. Hvorfor? Fordi vi har så god råd at jeg ikke bryr meg? Nei, det er det ikke, for på flere enheter så ville dette helt klart utgjort en forskjell.
Nei, jeg har ikke tenkt på det fordi vi har ikke et eneste strøm abonnement på noen av våre utleieboliger. Det bør ikke du ha heller.
Du bør leie ut alle typer boliger med en husleie ekslusiv strøm.
Slik at leietakerne betaler eget strømabonnement.
Dette trodde jeg var normal praksis.
Men det slår meg at det kanskje ikke er det. Jeg kan se for meg at det finnes tilfeller hvor man leier ut kollektiv med enkelt soverom for utleie, hvor det ikke er en hoved leietaker på hele forholdet, og det er enklere for utleier å ha eget strøm abonnement. Jeg ser den, men det er strengt tatt den eneste grunnen jeg kan se for meg at du som utleier vil velge å ha strømmen på deg selv. Og selv i disse tilfellene ville jeg sørget for å viderefakturere strøm, selv om det er litt mer arbeid med det.
Hvorfor er jeg så nøye på dette?
Det er enkelt.
En leietaker som betaler strømmen selv vil ha et helt annet forhold til strømforbruk og bruken av leiligheten enn en leietaker som har alt inkludert. Jeg har sett for mange utleieforhold, i mine år som eiendomsmegler, hvor alle varmeovner og varmekabler står på full guffe, samtidig som vinduene står på vidt gap. Dette var mer regelen enn unntaket.
For det virket som de alle ville sikre seg at det skulle være godt og varmt, i de ofte trekkfulle, gamle leilighetene/boligene, men så ble det så varmt at de måtte ha vinduene oppe for å få frisk luft. En energibombe av forbruk. Verken bra for klimaet eller for lommeboken til den som betaler strømregningen.
Så jeg bestemte meg tidlig for at mine utleieforhold skal være eks. strøm.
Det er fullt lovlig.
Du har til og med lov å til å ta deg betalt for den strømmen som du evt. betaler selv. Så hvis du leier ut med strøm inkludert så kan du fastsette et normforbruk og en normal pris og deretter fakturere ekstra til leietaker hvis de bruker mer enn normforbruket eller hvis prisen du har lagt til grunn endres. Du kan til og med fordele vann og avløpsavgifter som stort sett ligger inne i kommunale avgifter, hvis du orker å administrere dette.
Skjermbilde fra Lovdata.no
Dette må selvsagt være regulert og beskrevet nøye i husleiekontrakten for at du skal kunne gjøre det. Så har du ingen slike bestemmelser i dag så kan du ikke plutselig begynne å kreve inn dette nå, bare så det er sagt. Men har du ikke dette idag, så bør du begynne med det i fremtiden. Så fremt du ikke har anledning til å leie ut uten strøm. For det er den foretrukne måten.
Bare en detalj for de som lurer på hvordan jeg gjør det i praksis. Når en ny leietaker flytter inn i en av våre leiligheter så leser vi av strømmen og leietaker bestiller et strøm abonnement på seg selv med virkning fra dag 1. Hvis de flytter inn 1. juli så skal de ha et abonnement fra 1. juli.
SÃ¥ skal de f.eks. flytte ut neste sommer.
De har kontrakt ut 31.07.
De har sagt opp og alt er i rute.
Så flytter de 14. juli, for de bestemte seg for å dra tidligere enn de kunne.
Det skjer ofte.
De må likevel betale strøm ut måneden.
De har en kontrakt som gjelder til 31.07. Jeg skal ikke være nødt til å ha et strøm abonnement for 2 uker frem til nye leietaker flytter inn.
Så dette er jeg nøye med å fortelle de som flytter ut. Det står i vårt infoskriv til leietakerne, som alle må forholde seg til. Så når ny leietaker flytter inn 1.8 så skjer det samme på nytt. De bestiller strøm på seg selv fra den datoen.
Alt dette skjer veldig ryddig og vi har ingen utgifter på dette.
Hvis du ikke allerede gjør det slik, så anbefaler jeg at du begynner med det.
Rentenivå
Jeg er egentlig litt glad for at renten gikk opp nå. Ikke på egne vegne eller bedriften sine. For alle vi som har mye eiendom må betale mer pr. måned nå.
SÃ¥ personlig er dette ikke bra.
Men jeg er glad på vegne av mange unge i samfunnet som trengte denne realitetsorienteringen.
0 rente er ikke normalt. Du kan ikke forvente å kunne regne på renter til deg selv rundt 1,5%
Selv om alle eksperter og media har vært ganske tydelig på dette, så virker det veldig ofte som at det ikke går inn. Folk tar det liksom ikke helt inn over seg. Dette har nok ført til at noen har kjøpt seg en bolig som de kanskje har betalt for mye for.
Jeg har tidligere skrevet om at det er alt for lite fokus på alle de som taper penger i boligmarkedet. Det er ofte de unge. Det kan du lese mer om her: Noe er galt med boligmarkedet i Norge. Mer enn 1 av 4 unge (fra 18- 29 år) taper penger når de selger boligen sin. Dette i et marked som har vært på topp de siste årene. Jeg skal ikke bruke mye tid på det nå, men dette henger sammen med renten. For dette bunner jo ut i manglende kompetanse, kombinert med manglende erfaring. Uten å ha hatt høyt rentenivå tror jeg mange ikke klarer å se for seg hva dette vil utgjøre.
Men det bør du virkelig gjøre som eiendomsinvestor. Noe av det viktigste du som utleier må sørge for er at du ikke er tvunget til å selge noe hvis rentene øker. Normalt så vil rentene øke fordi økonomien går godt. I et slikt scenario skal det i prinsippet ikke ha noe å si om du må selge for boligprisene skal da (i teorien) være høye og markedet går godt.
Det er jo derfor rentene går opp.
Rentene brukes for å styre økonomien.
Går det bra så økes rentene for å kjøle ned veksten og roe ned økonomien.
Det er teorien.
Praksis har vist seg å være litt annerledes noen ganger.
Det skjedde på 80- tallet og tidlig 90 - tall når vi fikk slutten på jappetiden og bankkrisen og det skjedde på nytt i 2008 når vi fikk finanskrisen.
Du kan lese mer om bankkrisen her:
Rentene steg raskt og det var ikke et godt boligmarked.
Snarere tvert imot.
Det stoppet opp.
Rentene stiger nemlig også i perioder med krise.
Det er i slike situasjoner du skal sørge for å være rustet til å sitte stille i båten som det heter på aksjemarked språket.
Du skal ikke selge.
Snarere tvert imot. Du bør ha tørt krutt og være klar for å kjøpe eiendom som plutselig kan være rimelig, etter normale forhold.
For å være i en slik situasjon så må du finne balansen mellom god belåning for å sikre deg best mulig effekt av leverage og trygghet slik at du til en hver tid kan håndtere de kostnadene som kommer. Belåningen er det som sikrer deg best mulig avkastning på din egenkapital, og i perioder så strekker vi eiendomsinvestorer strikken. For å få kjøpt en ekstra bolig, og for å få skalert videre. Det er riktig, men det må selvsagt gjøres med omhu.
Hvordan sikrer du dette?
Gjennom å ha stålkontroll på egne kalkyler.
Gjennom å ha lagt inn mye høyere rente enn det vi har idag på alle dine eiendommer og se hvordan regnearket ditt ser ut da. Dette er en øvelse jeg forventer at du som eiendomsinvestor gjør jevnlig. Så du er sikker på at du har kontroll. Jo høyere belåningsgrad du har jo viktigere er dette for deg.
Derfor vil dette trolig være ennå viktigere for deg hvis du er ung. For normalt så vil du ha høyere verdier når du blir litt eldre. Men det trenger selvsagt ikke være sånn. Så alle bør passe på dette. Renteøkningen har vært varslet lenge. Den bør ikke komme som noen overraskelse på deg. Det bør ikke neste økning heller. Så begynner noen å snakke om fastrente nå.
Det er litt sent da. Skulle du vurdert fastrente så burde du selvsagt gjort det før renten steg. Før alle andre skal vurdere dette. Fastrente skal du (hvis du vurderer dette) optimalt sett vurdere når renten er på vei ned mot det laveste og ingen tror den skal opp.
Da skal du vurdere fastrente.
Ikke når alle har varslet at rentene skal opp. Det er litt som å lukke døren etter at hesten er ute. Litt. Ikke helt. For fastrentene er fortsatt lave.
Jeg ønsker ikke å bli brukt som en økonomisk rådgiver for renter. Jeg er eiendomsinvestor, ikke sjefsøkonom.
Jeg har mine preferanser som er basert på mine egne erfaringer. Jeg har hatt fast rente 2 ganger tidligere og tapt stort på dette, rent kronemessig, hver gang.
Det var valgt som en forsikring.
I tider jeg hadde veldig høy belåning. Og som andre forsikringer, så fremstår de som dyre når du ikke må bruke dem.
Rentene gikk aldri opp slik at jeg hadde trengt den fast renten.
Den ene gangen hadde jeg 5.5% i fastrente. Du kan tenke deg hvordan situasjonen var da, når det var ansett som en lav fastrente...! Aldri igjen.
Det er min lærdom.
Det trenger ikke å være riktig for deg. Jeg vil heller at du leser Hallgeir Kvadsheim sin blogg og leser deg opp på økonomi der:
Hvor høye renter tror jeg vi kommer til å få? Det er et vanskelig tema og jeg er ingen sjefsøkonom så jeg har vært litt usikker på hvor mye jeg skal uttale meg om dette, men jeg får spørsmålet så ofte at jeg kommer vel ikke utenom dette. Jeg mener alle eiendomsinvestorer må forsøke å skjønne så mye makroøkonomi som mulig. Makroøkonomi er det som skjer i nasjonale og internasjonale økonomiske sammenhenger. Trender og det store bildet. Mikroøkonomi er på beslutninger innenfor økonomi gjort på individ og bedriftsnivå, mens summen av dette inngår i makroøkonomien. Det å følge med på det store bildet vil gjøre deg bedre rustet til å skjønne hva som skjer i økonomien og dermed også boligmarkedet.
Da vil du kunne gjøre bedre valg på egne investeringer.
Hvordan er situasjonen i verden nå?
Hvordan ser det ut fremover?
Jeg skal ikke gå i dybden på det nå, men jeg registrerer at den amerikanske 10-åringen. Renten på lange (10- årige) amerikanske obligasjoner er lav.
Dette er et styringsparameter som brukes av mange (alle?) innen finans. Dette kan selvsagt endre seg, men slik ser det ut nå er den lav. Og den har vært lav lenge.
Det er "ingen" som tror på høye renter i fremtiden.
Kun noen få økonomer i Norge, som tydeligvis mener vi skal leve skjermet i vår egen boble (no pun intended) og få høyere renter, mens resten av verden skal ha 0- renter og lave renter.
Hvorfor skal vi i Norge får høye renter når verden rundt oss har 0 renter? Nei, jeg tror ikke vi får noen voldsom renteøkning fremover.
Jeg tror Norge Bank må modifisere seg lenge før de når 5 renteøkninger.
(1 har kommet, 4 til har vært varslet).
Om de likevel gjennomfører dette og styringsrenten blir liggende på 1,25% så lever vi nok godt med dette i Norge, men jeg klarer ikke helt å se at vi skal være så annerledes enn resten av verden. Jeg mener ikke en styringsrente på 1,25% er en voldsom økning. Bare så jeg ikke blir misforstått på det. Likevel er jeg veldig usikker på om vi i hele tatt kommer opp dit.
Verden lever på økonomisk doping og har gjort det siden finanskrisen.
Økonomien er helt "fucka" - sorry språket. Det printes penger over en lav sko, vi har inflasjon på alt annet enn det som måles (eks. bolig) og vi er avhengige av lave renter. Verden er det og Norge er det.
Dette er en selvmotsigelse i utsagnet over - jeg vet det. Jeg sier at vi har inflasjon og samtidig at vi er avhengig av lave renter. Med høy inflasjon skulle jo renten bli satt opp egentlig, ikke sant? Men det er ikke så enkelt. Hvis renten skulle kommet opp til "gamle normal nivåer" så hadde Norge stoppet opp.
Jeg mener det. Jeg kan ikke se det.
Jeg tror vi er for forgjeldet til at det skal skje. Folk har ikke sett for seg en normal rente på 5-6%. Bankene har kjørt stresstesten så folk vil ha råd til å betale for boliglånene sine, det er ingen som får noen kriser med forfalte boliglån og tvangssalg, men det blir ikke brukt mye penger på oppussing, kjøkken, badekar, fliser og heller ikke veldig mye på nytt sportsutstyr eller restauranter. Norsk økonomi vil stoppe opp.
Hva skjer da?
Jo, renten settes ned igjen for å få økonomien i gang igjen.
For det er ingen sentralbank som tør å la markedsmekanismene fungere slik at de som burde gått konkurs går konkurs.
Så seddelpressa vil fortsette å gå og rentene blir lavere igjen.
Hvor lenge kan dette pågå? Vel tydeligvis ganske lenge. Så jeg er ikke veldig redd for økte renter fremover. Men det betyr ikke at du som eiendomsinvestor ikke skal regne på høyere rente i dine investeringer - som et worst case. Så du har en plan for hva du skal gjøre hvis det skjer.
Jeg kan jo ta feil. Harald Magnus har jo tatt feil i over 20 år. Så alle kan ta feil.
Ny regjering
Jeg har nylig bestemt meg for å slutte å kommentere politikk på Twitter. Det funker ikke. For få tegn for å få frem det man mener. Og det er håpløst å prøve å argumentere mot folk på venstresiden for forskjellen er så stor at det er komplett umulig med så få tegn. Jeg har heller ikke tenkt å bruke så mye tid på dette her, men vil skrive noen ord. Siden det sikkert er flere som lurer på hva som kan skje med ny regjering og boligpolitikken.
Jeg er som andre eiendomsinvestorer litt smånervøs for hva politikere på venstresiden kan finne på.
De som ikke forstår at penger må tjenes før det skal skattes av de.
De som ikke forstår forskjellen på verdier som er låst i bygninger, tomter og maskiner og mer likvide verdier som (eventuelle) overskudd i resultatregnskapet.
De forstår rett og slett ikke at det er forskjell på resultatregnskap og balanse.
De som tror at hele økonomien kan styres av det offentlige. De som tror at alle som tjener litt mer penger enn snittet er samfunnets fiende.
SV er i denne kategorien. Og det er ting som tyder på at de ender i regjering. Hva da?
AP har jo også en del medlemmer godt til venstre og veldig tett opptil SV.
Heldigvis har SV kun fått 7%, de er små og langt mindre enn Audun Lysbakken synes å tro. Samtidig skal AP og SV prøve å samarbeide med SP som normalt er like nært Høyre som AP, der de ligger i sentrum og svinger begge veier. Jeg er ingen ekspert på politikk og brukes veldig lite tid på det jeg ikke får gjort noe med. Jeg setter min lit til det politiske systemet i Norge som sikrer at det er begrenset med skade en regjering kan gjøre på kort tid. Og jeg setter min lit til de fornuftige delene av AP som jeg tror er større enn de ytterliggående på venstresiden. De kan gjøre mindre endringer, men de kan (heldigvis) ikke gjøre oss om til en kommuniststat sånn umiddelbart. De har en del merkelige oppfatninger om hva som er problemet med boligpolitikken i Norge og jeg er selvsagt litt spent på hva de kan finne på, men jeg håper på det beste.
Sekundærboliger er plutselig blitt den store stygge ulven. Før var det en ønsket politikk. Sekundærboliger hjalp til å få boligmarkedet til å fungere. For det er ikke nok utleieboliger fra det offentlige.
Mange vil leie.
Mange må leie. Og jeg skal ikke gå inn på den diskusjonen her. Men jeg lurer på hvor de politikerne som nå skal straffe alle oss som leier ut privateide sekundærboliger mener at de som leier disse boligene skal bo? For de kan ikke alle sammen kjøpe seg egen bolig.
Det er ikke slik det fungerer.
Disse menneskene er ikke i en slik situasjon som gjør at de ønsker å kjøpe. Så vi som tilbyr boliger til disse gjør samfunnet en tjeneste.
Akkurat slike manglende evner til å tenke på dette irriterer meg, men jeg får ikke gjort noe med det.
Politikerne har allerede skrudd skattesatsen til 90% på slike eiendommer. Hva mer kan de gjøre?
Jo, de kan skru den til 100% og det kommer de nok til å gjøre.
Men det utgjør faktisk ikke et stort problem for de fleste. For de fleste har såpass mye lån at dette ikke utgjør all verden. Rentefradraget?
Skal de endre dette?
Tja, det kan jo være de prøver på det.
Men hvorfor skal det lønne seg å leie ut gjennom AS fremfor å gjøre det som privatperson?
Bedrifter får uansett trukket fra rentekostnaden, rett og slett fordi den er en kostnad.
Så jeg ser ikke helt poenget her, annet enn for å forhindre privat utleie.
Gjør de det vil noen (kanskje) selge sine utleieboliger og det blir et bedre marked for oss som fortsatt vil drive med dette.
For markedet vil justere seg. Det er slik det fungerer. Det er bare de på venstresiden som ikke forstår dette.
For de skal etablere en 3. boligsektor. De er så overbevist om at det offentlige skal få til dette bedre enn de som har drevet med dette i mange år. Lykke til!
For det kryr jo av eksempler rundt om i verden på at slike offentlige utleieområder og utleieblokker er flotte boområder.
Eller?
Vent, det gjør kanskje ikke det. Nei, det gjør ikke det.
Så - helt seriøst. Lykke til!
Det kommer til å gjøre det så mye bedre for alle andre som driver med utleie.
For jeg kan garantere dere en ting.
Det offentlige kommer ikke til å klare å drive dette billigere, bedre og mer kostnadseffektivt enn private og private bedrifter. Det kan du få sitere meg på!
SÃ¥ jeg tror dette blir en gavepakke til alle som driver med utleie.
Jeg lover at vi skal tilby bedre utleieboliger enn det offentlige noen gang vil kunne klare å få til!
Jeg lover at vi skal ha mer fornøyde leietakere enn det offentlige noen gang vil klare å få!
Game on!
Har du ennå ikke kjøpt boken min?
Så får du kjøpt den her:
Utleieguiden - Boligutleie fra A til Ã… 