Risiko i boligmarkedet?

Hvor risikabelt er det egentlig for en eiendomsinvestor i boligmarkedet idag? Jeg påstår nemlig at det er svært lav risiko å være en (eksisterende) eiendomsinvestor i Norge idag! Jeg har til og med sagt at jeg har 95% av mine verdier i eiendom som er risikofritt! Slike utsagn skaper selvsagt litt reaksjoner. Jeg vet jo det før jeg sier det, men jeg liker å sette ting på spissen og engasjement er fint. Så må jeg innrømme at liker å provosere dommedagsprofeter og andre som jeg mener ikke skjønner helt sammenhengen når det gjelder eiendom i Norge.

De kan sine teorier, men det stemmer ikke alltid med praksis. Kart og terreng stemmer ikke alltid. I Norge så kan du nemlig ikke bruke normal økonomisk teori på alt, spesielt ikke boligmarkedet. I dette innlegget skal jeg ta for meg en del grunnleggende kunnskap alle som investerer innen eiendom burde vite, jeg skal ta for meg ulike risiko aspekter ved eiendom og jeg skal forklare hvorfor jeg mener investering i eiendom er svært lite risikabelt - hvis du vet hva du holder på med!

Jeg har tenkt på dette innlegget lenge, men ikke prioritert å skrive om dette før nå. Nå har jeg brukt ganske god tid på å forberede dette og håper du vil like det!

Først en avgrensning i forhold til hva dette innlegget handler om. Eiendom er mye.
Eiendom er hotell, næringsbygg, kontorer, kjøpesenter, boliger, hytter etc.
Når jeg beskriver eiendom eller bolig i dette innlegget så snakker jeg om boligeiendom i Norge.
Eneboliger, rekkehus, leiligheter (selveier, borettslag og aksjelag) og delte boliger.
Jeg tar ikke med hytter og jeg tar ikke med noen form for  næringseiendommer.
Når jeg omtaler investering i eiendom og beskriver trender og etterspørsel så snakker jeg om utleie i en av de store norske byene, der det ligger utdanningsinstitusjoner og der det er mange jobber. Mine meninger og situasjonsbeskrivelser kan ikke overføres til en hver liten plass i Norge.

Jeg er ganske aktiv på Twitter og der dukker dette temaet opp ganske ofte. Risiko, og risiko knyttet til eiendom og investering i eiendom.

Eks. på utsagn:

1) All investering er risiko.

2) Nå er eiendom på all-time-high.

3) Vi har en boligboble i Norge, dette må smelle.

4) Det er like risikabelt å investere i eiendom som i aksjer.

Min mening:

1. Ja, men den er selvsagt ikke like stor på ulike aktivaklasser.

2. Ja, men det har det, med noen få unntak, vært hvert eneste år de siste 30 årene.

3. Nei, vi har ikke det, og det må ikke det.

4. Nei det er ikke det. Dette er den dummeste påstanden jeg hører og jeg skal forklare hvorfor.

31. januar 2021 la jeg ut følgende tweet:

Da ble det selvsagt noen merkelige kommentarer. Det er både forventet, litt artig og samtidig litt frustrende. Det er en tweet. Ikke en faktaside på wikipedia. Alle tweetene mine går ikke gjennom en korrektur prosess for å tolke om det er mulig å dra deler av tweeten ut av sammenhengen og gjøre dette til et stort poeng. Jeg bruker de få tilmålte tegnene og skriver fra levra for å få frem et poeng der og da. I går var poenget å forklare hvorfor jeg som en (i bunn og grunn) ganske risikoavers person har fattet så stor interesse for investering i kryptovaluta. I den sammenhengen mente jeg at våre eiendomsinvesteringer for meg er risikofrie.

Det er selvsagt satt på spissen og ingenting er 100% risikofritt.

Jeg vet det.

Det var heller ikke poenget, men jeg står for at våre eiendomsinvesteringer er tilnærmet risikofrie. Jeg skal forklare dette nøye i dette innlegget.

Jeg snakker ikke om huset vårt. Jeg snakker ikke om huset ditt. Jeg snakker om våre investeringer innen eiendom. Utleie eiendommer. Eiendom med cash flow. Det betyr ikke det samme som at det for alle og enhver er risikofritt å kjøpe eiendom.

Det betyr ikke at huset ditt er en risikofri investering. Langt ifra.

Jeg mener faktisk at boligen din ikke burde defineres som en investering engang.

Det kan du lese mer om her inne på bloggen til Finansnerden, hvor jeg hadde et gjesteinnlegg i fjor. Kort versjon for de som ikke orker å lese det er at egen bolig pr. definisjon ikke er en investering. Det kreves leieinntekter på en eiendom for at det skal være å regne som en investering. Men så er vi i Norge og da har (den til tider enorme) prisstigningen gjort at vi gjennom den likevel har tjent penger på egen bolig. Derfor tror alt for mange at investering i egen bolig er en investering. Det er fortsatt ikke det, men du kan, som sagt, fortsatt bli reddet av inflasjon. Alle blir ikke reddet av inflasjon og andelen som kjøper egen bolig og taper på salget av den øker. Dette skrev jeg allerede om ifjor. Det kan du lese her. Hvorfor taper hver fjerde boligselger?

Det er altså ikke hvermansen sin bolig jeg snakker om.

Så for å være tydelig - når jeg snakker om å investere i eiendom, så snakker jeg om å investere for å drive med utleie eller utvikling. Jeg snakker ikke om å kjøpe sin egen bolig.

Noen klarte å dra tweeten så langt som å påstå at jeg mente at all investering i eiendom er risikofri. Det synes jeg både er festlig og skremmende på samme tid.

Verst synes jeg det blir når folk kommer drassende med 80-tallet og viser til krakket på 80- tallet og mener at dette kan skje når som helst igjen. Nei, det kan ikke det.

De som påstår det kan umulig ha gode historiekunnskaper.

Det er ingen unnskyldning at du er født på 90- tallet eller 2000 tallet. Skal du komme med slike påstander må du lese deg opp på historien. Andre har definitivt erfaringen fra det som skjedde på 80-tallet, men de klarer likevel å dra dette ut av sammenhengen og kan ikke helt ha skjønt alt som skjedde da.

Jeg vet ikke helt hvor jeg skal begynne når kunnskapsnivået er på det nivået, men jeg skal la tvilen komme tiltalte til gode og forklare hvorfor akkurat det som skjedde ikke kan skje igjen.

Bolig prisene kan falle ja.

Selvsagt kan de det.

Det kan komme et boligkrakk.

Selvsagt kan det det, selv om jeg ikke tror på det. Og for ordens skyld, hva er et krakk? Det er et fall på ca. 30% i boligprisen. Da er vi tilbake 3-5 år, bare for å sette det i perspektiv, det er ikke verre. Men det som skjedde på 80- tallet kan ikke skje igjen.

Fordi situasjonen frem til krakket i 87 ikke er i nærheten av å være slik vi har det idag.

Skulle vi av en helt annen grunn likevel få en prisnedgang (for det kan skje) så er ikke dette noen risiko for en eiendomsinvestor som driver med utleie og vet hva de holder på med.

Dette er det mange som ikke skjønner.

Jeg tror ikke de vil skjønne, men jeg skal prøve å forklare likevel. Det har ingenting å si for en utleier at boligprisene synker. Det har ingenting å si for en utleier at det blir et krakk i boligmarkedet.

Det er ikke leieprisene som vil synke. Det er ikke utleieleilighetene som vil stå tomme ved et krakk.

Mer om det senere.

Men først en historietime:

For at dette ikke skal ta evigheter så velger jeg å foreta en del forenklinger i historiefortellingen.

Hensikten min er å få frem hovedpoengene. Vil du virkelig sette deg inn i oppbyggingen av boligmarkedet så kan du lese en masteroppgave om boligmarkedet som beskriver mye mer detaljert om historien, den ligger åpent på nett fra NHH sine sider her.

Vi må tilbake til 1945.

Etter 2. verdenskrig så hadde vi boligmangel i Norge. Det var fullt fokus på å bygge nok boliger.

Det var også et stort fokus på at alle skulle få eie sin egen bolig.

Fra etterkrigstiden og frem til 80- tallet var dette en stor suksess og mye boliger ble bygd og mange flere ble eiere av sine egne boliger. Den norske boligmodellen vokste frem, som idag gjør at nesten 80% av nordmenn eier egen bolig. På 70- tallet ble det veldig normalt at mye av denne nye boligbyggingen skjedde i borettslag og boligbyggelag. Der hadde leilighetene et fast (lavt) innskudd og en stor fellesgjeld. (innskuddet her var på alt fra 1500,- til 15.000,- bare for å gi dere noen eksempler på nivået). Disse boligene var underlagt prisregulering. Dvs. at hvis du kjøpte en slik leilighet med et innskudd på kr. 10.000,- så måtte du selge den for det samme, justert for Konsumprisindeks, når du skulle flytte etter noen år.

Siden boligbyggingen fortsatt lå bak befolkningsveksten og det var inflasjon (prisstigning) ellers i samfunnet (og den delen av boligmarkedet som ikke var like regulert) så vokste det etterhvert opp et gråmarked. Hvor folk betalte penger under bordet for å sikre seg andeler i borettslagene. Egentlig en regelrett sort økonomi flettet inn i den hvite økonomien.

Fra krigen og frem til 80- tallet var store deler av markedet som omhandlet bolig i Norge regulert. Tomtepriser var regulert.

Borettslagsleiligheter var regulert.

Bankene var regulert.

Det var nemlig ikke fritt frem for private banker (sparebanker, forretningsbanker f. eks. Sparebank1, DNB og Nordea - ikke det at disse bankene eksisterte den gangen, men du skjønner hva jeg mener) å gi lån til private til kjøp av bolig. Mye av utlånene til eiendom var statlige lån. I denne perioden hadde Husbanken blitt opprettet og hensikten var å finansiere norske boliger. Renten var ikke styrt av markedet eller bankene. Renten var styrt av staten (politikerne). Dette er et viktig poeng. Tenk gjennom dette. Renten var styrt av finansministeren! Forstår du hvor langt unna dagens markedsstyrte situasjon det var på den tiden?

Gjennom 70- tallet var det kraftig inflasjon, men fordi Norge hadde et fastkursregime måtte vi stadig devaluere den norske kronen (gjøre kronen mindre verdt i forhold til andre valutaer). På 80- tallet var Norge styrt av Høyre og det var en pågående uenighet om veien videre mellom Arbeiderpartiet og Høyre. Høyre ville frigjøre det norske markedet. AP ville regulere videre. Høyre vant. I 1982 ble reguleringen av borettslagsleiligheter opphevet.

I 1983 ble reguleringen av tomtepriser opphevet. I 1985 ble reguleringen av bankenes mulighet til å finansiere boliger opphevet.

I denne perioden var det et enormt etterspørsels press. Mange endringer og frislipp av reguleringene på kort tid førte til en svært kraftig boligprisvekst (dette blir fortsatt ikke det samme som idag, for de som måtte tro det). I samme periode kunne du føre fradrag på opp til ca. 75% av renteutgiftene dine hvert år Fikk du med deg dette?

3/4 deler av kostnaden din på boliglånet kunne du fradragsføre! Sammen med en svært høy prisstigning så ble lånet ditt i praksis spist opp, hvilket gjorde at mange bare lånte mer og det ble ytterligere bensin på bålet. Vi hadde fått jappetiden. I 1987 kom smellen. Et kraftig oljeprissjokk slo inn i Norge, og ga en påfølgende krasj i boligmarkedet som slo direkte inn i bankene.

Renten som var frisluppet spratt i været og var på mellom 10-20%

Det hjalp ikke på at de endret skattefradraget fra 75% til 30% nesten i praksis "rett over natten". Hvermansen fikk plutselig svært mye høyere lånekostnader. Dette gikk galt for mange. Vi fikk bankkrisen. Norske banker hadde lite egenkapital og mange av bankene tapte all egenkapitalen sin pga. synkende boligpriser. (det kan legges til at det hadde dukket opp mange nye banker på 80-tallet som hadde hentet penger fra mange private investorer, som ikke visste hva de investerte i). De største bankene ble reddet av den norske staten som gikk inn med egenkapital og berget bankene. De nye og minste bankene gikk konkurs. Igjen, husk dette er en veldig forenklet versjon, hvor hovedpoenget er å klargjøre de enorme forskjellene fra hva som skjedde da til der vi er idag.

Dette var en kraftig nedtur og det var nedgangstider fra ca. 1987 til 1992.

Det er dette alle dommedagsprofetene mener kan skje igjen når eller hvis boligmarkedet får seg en smell. Det er enkelt sagt bare tull. Dette vil ikke skje igjen, nettopp fordi alt jeg nettopp har beskrevet forut for krisen ikke er situasjonen idag. Derfor vil vi aldri få slike omfattende endringer som på kort tid snur opp ned på hele markedet.

Det man glemmer med nedgangstidene fra 1987 til 1992 er at mange av dagens formuer ble skapt i denne tiden. For alle var ikke blakke, og noen skjønte at ting ville snu.

Så de kjøpte eiendom i denne perioden.

Du fikk bygårder for slikk og ingenting.

Men slik vil det alltid være. Noen vil alltid klare å utnytte en krise. Det handler om å være forberedt.

Det er vel Petter Stordalen som har uttalt at man aldri må la en krise gå til spille. Så vet jeg at mange nå har brukt dette mot han under korona, men det får stå for deres regning. Ingen bedrift er rustet til å få næringsforbud fra norske myndigheter i over ett år....

Skjønner du nå hvorfor det samme ikke kan skje igjen? Vi har ikke hatt 40 år med prisreguleringer som plutselig blir sluppet fri. Vi har ikke hatt 40 år med reguleringer ifht. bankers mulighet til å finansiere bolig som plutselig blir sluppet fri. Snarere tvert imot.

Bankene har nå fått nye reguleringer som strammer inn adgangen til å gi lån, gjennom boliglånsforskriften.

Den største risikoen idag er at politikerne skal gjøre noe virkelig dumt, som snur realitetene i dagens boligmarked på hodet, ved å regulere for mye (snakker ikke om reguleringsplaner) og stramme inn boligmarkedet, med  motsatt fortegn enn på 80- tallet. 
Men selv om jeg til tider blir litt skremt av hvor mye kunnskapsløst politikere kan uttale om eiendomsmarkedet i Norge, så har jeg fortsatt såpass tillit til majoriteten av politikere, at jeg tror de vil stoppe før evt. reguleringer går for langt.

Da har jeg gitt dere en liten historietime, som er viktig å få med seg.

Jeg håper flere nå har skjønt at dette ikke kan skje på samme måte igjen.

Men jeg skriver jo at prisene kan gå ned, jeg skriver at det kan komme et krakk, så hvordan henger dette sammen med at jeg påstår at eiendomsinvesteringer er svært lav risiko (for de som kan dette)?

Jeg skal gå litt mer i dybden på det nå.

Hva legger jeg i at en eiendomsinvestor vet hva han driver med?

Jeg forutsetter at investoren har kompetanse om eiendom slik at hen:

- Gjør et godt kjøp, og dermed ikke betaler for mye for eiendommen

- Kan å regne på eiendom, så eiendommen som kjøpes gir god avkastning

- Ikke låner for mye, så man ikke blir tvunget til å selge hvis renten går opp

- Har et langsiktig perspektiv som gjør at man sitter i ro ved kriser

Listen kunne vært lengre, men dette holder for å få frem poenget mitt.

Dette med belåningsgrad er også viktig som et premiss for mitt utsagn, jeg uttalte meg om våre eiendomsinvesteringer. De er ikke handlet i 2021!
Jeg har ikke vunnet budrunder mens folk er helt ville etter å skaffe seg en bolig. Jeg kjøper helst når andre ikke vil kjøpe, og jeg byr ihvertfall ikke over andre i en budrunde for å skaffe meg et godt kjøp. Gode kjøp kommer sjelden som resultat av en budrunde. Det betyr ikke at du er helt utenfor hvis du ikke har kjøpt eiendom ennå. Vi kjøper fortsatt gjennom vårt nye AS. Men du må selvsagt være ekstra forsiktig hvis du skal kjøpe eiendom i et marked som er så opphetet som nå. Det har en tendens til å komme en bakrus etter festen. Det er bedre å kjøpe da, hvis du ikke finner gode kjøp nå.

Jeg sitter på utleie eiendommer (relativt nye leiligheter) sammen med min kone og de er belånt med 60% finansiering.

Det er nøkternt i mitt hode. Alle eiendommene våre går fint rundt av seg selv hver måned.

Jeg har ikke hatt en eneste måned uten leieinntekt siden jeg begynte med utleie. Den eldste leiligheten har jeg hatt i 15 år.

Så derfor spiller det ingen rolle for meg om prisene synker i det korte bildet.

Joda, da vil jeg plutselig ha 70% belåning i en periode, men det spiller jo ingen rolle.

Banken vil ikke ringe meg og be meg selge eiendommene for det.

Det virker som noen tror det.

Det fungerer ikke slik for privatpersoner.

Det er litt annerledes for bedrifter, men dette innlegget handler ikke om eiendomsselskaper.