Hvor risikabelt er det egentlig for en eiendomsinvestor i boligmarkedet idag? Jeg påstår nemlig at det er svært lav risiko å være en (eksisterende) eiendomsinvestor i Norge idag! Jeg har til og med sagt at jeg har 95% av mine verdier i eiendom som er risikofritt! Slike utsagn skaper selvsagt litt reaksjoner. Jeg vet jo det før jeg sier det, men jeg liker å sette ting på spissen og engasjement er fint. Så må jeg innrømme at liker å provosere dommedagsprofeter og andre som jeg mener ikke skjønner helt sammenhengen når det gjelder eiendom i Norge.
De kan sine teorier, men det stemmer ikke alltid med praksis. Kart og terreng stemmer ikke alltid. I Norge så kan du nemlig ikke bruke normal økonomisk teori på alt, spesielt ikke boligmarkedet. I dette innlegget skal jeg ta for meg en del grunnleggende kunnskap alle som investerer innen eiendom burde vite, jeg skal ta for meg ulike risiko aspekter ved eiendom og jeg skal forklare hvorfor jeg mener investering i eiendom er svært lite risikabelt - hvis du vet hva du holder på med!
Jeg har tenkt på dette innlegget lenge, men ikke prioritert å skrive om dette før nå. Nå har jeg brukt ganske god tid på å forberede dette og håper du vil like det!
Først en avgrensning i forhold til hva dette innlegget handler om. Eiendom er mye.
Eiendom er hotell, næringsbygg, kontorer, kjøpesenter, boliger, hytter etc.
Når jeg beskriver eiendom eller bolig i dette innlegget så snakker jeg om boligeiendom i Norge.
Eneboliger, rekkehus, leiligheter (selveier, borettslag og aksjelag) og delte boliger.
Jeg tar ikke med hytter og jeg tar ikke med noen form for næringseiendommer.
Når jeg omtaler investering i eiendom og beskriver trender og etterspørsel så snakker jeg om utleie i en av de store norske byene, der det ligger utdanningsinstitusjoner og der det er mange jobber. Mine meninger og situasjonsbeskrivelser kan ikke overføres til en hver liten plass i Norge.Jeg er ganske aktiv på Twitter og der dukker dette temaet opp ganske ofte. Risiko, og risiko knyttet til eiendom og investering i eiendom.
Eks. på utsagn:
1) All investering er risiko.
2) Nå er eiendom på all-time-high.
3) Vi har en boligboble i Norge, dette må smelle.
4) Det er like risikabelt å investere i eiendom som i aksjer.
Min mening:
1. Ja, men den er selvsagt ikke like stor på ulike aktivaklasser.
2. Ja, men det har det, med noen få unntak, vært hvert eneste år de siste 30 årene.
3. Nei, vi har ikke det, og det må ikke det.
4. Nei det er ikke det. Dette er den dummeste påstanden jeg hører og jeg skal forklare hvorfor.
31. januar 2021 la jeg ut følgende tweet:
Da ble det selvsagt noen merkelige kommentarer. Det er både forventet, litt artig og samtidig litt frustrende. Det er en tweet. Ikke en faktaside på wikipedia. Alle tweetene mine går ikke gjennom en korrektur prosess for å tolke om det er mulig å dra deler av tweeten ut av sammenhengen og gjøre dette til et stort poeng. Jeg bruker de få tilmålte tegnene og skriver fra levra for å få frem et poeng der og da. I går var poenget å forklare hvorfor jeg som en (i bunn og grunn) ganske risikoavers person har fattet så stor interesse for investering i kryptovaluta. I den sammenhengen mente jeg at våre eiendomsinvesteringer for meg er risikofrie.
Det er selvsagt satt på spissen og ingenting er 100% risikofritt.
Jeg vet det.
Det var heller ikke poenget, men jeg står for at våre eiendomsinvesteringer er tilnærmet risikofrie. Jeg skal forklare dette nøye i dette innlegget.
Jeg snakker ikke om huset vårt. Jeg snakker ikke om huset ditt. Jeg snakker om våre investeringer innen eiendom. Utleie eiendommer. Eiendom med cash flow. Det betyr ikke det samme som at det for alle og enhver er risikofritt å kjøpe eiendom.
Det betyr ikke at huset ditt er en risikofri investering. Langt ifra.
Jeg mener faktisk at boligen din ikke burde defineres som en investering engang.
Det kan du lese mer om her inne på bloggen til Finansnerden, hvor jeg hadde et gjesteinnlegg i fjor. Kort versjon for de som ikke orker å lese det er at egen bolig pr. definisjon ikke er en investering. Det kreves leieinntekter på en eiendom for at det skal være å regne som en investering. Men så er vi i Norge og da har (den til tider enorme) prisstigningen gjort at vi gjennom den likevel har tjent penger på egen bolig. Derfor tror alt for mange at investering i egen bolig er en investering. Det er fortsatt ikke det, men du kan, som sagt, fortsatt bli reddet av inflasjon. Alle blir ikke reddet av inflasjon og andelen som kjøper egen bolig og taper på salget av den øker. Dette skrev jeg allerede om ifjor. Det kan du lese her. Hvorfor taper hver fjerde boligselger?
Det er altså ikke hvermansen sin bolig jeg snakker om.
Så for å være tydelig - når jeg snakker om å investere i eiendom, så snakker jeg om å investere for å drive med utleie eller utvikling. Jeg snakker ikke om å kjøpe sin egen bolig.Noen klarte å dra tweeten så langt som å påstå at jeg mente at all investering i eiendom er risikofri. Det synes jeg både er festlig og skremmende på samme tid.
Verst synes jeg det blir når folk kommer drassende med 80-tallet og viser til krakket på 80- tallet og mener at dette kan skje når som helst igjen. Nei, det kan ikke det.
De som påstår det kan umulig ha gode historiekunnskaper.
Det er ingen unnskyldning at du er født på 90- tallet eller 2000 tallet. Skal du komme med slike påstander må du lese deg opp på historien. Andre har definitivt erfaringen fra det som skjedde på 80-tallet, men de klarer likevel å dra dette ut av sammenhengen og kan ikke helt ha skjønt alt som skjedde da.
Jeg vet ikke helt hvor jeg skal begynne når kunnskapsnivået er på det nivået, men jeg skal la tvilen komme tiltalte til gode og forklare hvorfor akkurat det som skjedde ikke kan skje igjen.
Bolig prisene kan falle ja.
Selvsagt kan de det.
Det kan komme et boligkrakk.
Selvsagt kan det det, selv om jeg ikke tror på det. Og for ordens skyld, hva er et krakk? Det er et fall på ca. 30% i boligprisen. Da er vi tilbake 3-5 år, bare for å sette det i perspektiv, det er ikke verre. Men det som skjedde på 80- tallet kan ikke skje igjen.
Fordi situasjonen frem til krakket i 87 ikke er i nærheten av å være slik vi har det idag.
Skulle vi av en helt annen grunn likevel få en prisnedgang (for det kan skje) så er ikke dette noen risiko for en eiendomsinvestor som driver med utleie og vet hva de holder på med.
Dette er det mange som ikke skjønner.
Jeg tror ikke de vil skjønne, men jeg skal prøve å forklare likevel. Det har ingenting å si for en utleier at boligprisene synker. Det har ingenting å si for en utleier at det blir et krakk i boligmarkedet.
Det er ikke leieprisene som vil synke. Det er ikke utleieleilighetene som vil stå tomme ved et krakk.
Mer om det senere.
Men først en historietime:
For at dette ikke skal ta evigheter så velger jeg å foreta en del forenklinger i historiefortellingen.
Hensikten min er å få frem hovedpoengene. Vil du virkelig sette deg inn i oppbyggingen av boligmarkedet så kan du lese en masteroppgave om boligmarkedet som beskriver mye mer detaljert om historien, den ligger åpent på nett fra NHH sine sider her.
Vi må tilbake til 1945.
Etter 2. verdenskrig så hadde vi boligmangel i Norge. Det var fullt fokus på å bygge nok boliger.
Det var også et stort fokus på at alle skulle få eie sin egen bolig.
Fra etterkrigstiden og frem til 80- tallet var dette en stor suksess og mye boliger ble bygd og mange flere ble eiere av sine egne boliger. Den norske boligmodellen vokste frem, som idag gjør at nesten 80% av nordmenn eier egen bolig. På 70- tallet ble det veldig normalt at mye av denne nye boligbyggingen skjedde i borettslag og boligbyggelag. Der hadde leilighetene et fast (lavt) innskudd og en stor fellesgjeld. (innskuddet her var på alt fra 1500,- til 15.000,- bare for å gi dere noen eksempler på nivået). Disse boligene var underlagt prisregulering. Dvs. at hvis du kjøpte en slik leilighet med et innskudd på kr. 10.000,- så måtte du selge den for det samme, justert for Konsumprisindeks, når du skulle flytte etter noen år.
Siden boligbyggingen fortsatt lå bak befolkningsveksten og det var inflasjon (prisstigning) ellers i samfunnet (og den delen av boligmarkedet som ikke var like regulert) så vokste det etterhvert opp et gråmarked. Hvor folk betalte penger under bordet for å sikre seg andeler i borettslagene. Egentlig en regelrett sort økonomi flettet inn i den hvite økonomien.
Fra krigen og frem til 80- tallet var store deler av markedet som omhandlet bolig i Norge regulert. Tomtepriser var regulert.
Borettslagsleiligheter var regulert.
Bankene var regulert.
Det var nemlig ikke fritt frem for private banker (sparebanker, forretningsbanker f. eks. Sparebank1, DNB og Nordea - ikke det at disse bankene eksisterte den gangen, men du skjønner hva jeg mener) å gi lån til private til kjøp av bolig. Mye av utlånene til eiendom var statlige lån. I denne perioden hadde Husbanken blitt opprettet og hensikten var å finansiere norske boliger. Renten var ikke styrt av markedet eller bankene. Renten var styrt av staten (politikerne). Dette er et viktig poeng. Tenk gjennom dette. Renten var styrt av finansministeren! Forstår du hvor langt unna dagens markedsstyrte situasjon det var på den tiden?
Gjennom 70- tallet var det kraftig inflasjon, men fordi Norge hadde et fastkursregime måtte vi stadig devaluere den norske kronen (gjøre kronen mindre verdt i forhold til andre valutaer). På 80- tallet var Norge styrt av Høyre og det var en pågående uenighet om veien videre mellom Arbeiderpartiet og Høyre. Høyre ville frigjøre det norske markedet. AP ville regulere videre. Høyre vant. I 1982 ble reguleringen av borettslagsleiligheter opphevet.
I 1983 ble reguleringen av tomtepriser opphevet. I 1985 ble reguleringen av bankenes mulighet til å finansiere boliger opphevet.
I denne perioden var det et enormt etterspørsels press. Mange endringer og frislipp av reguleringene på kort tid førte til en svært kraftig boligprisvekst (dette blir fortsatt ikke det samme som idag, for de som måtte tro det). I samme periode kunne du føre fradrag på opp til ca. 75% av renteutgiftene dine hvert år Fikk du med deg dette?
3/4 deler av kostnaden din på boliglånet kunne du fradragsføre! Sammen med en svært høy prisstigning så ble lånet ditt i praksis spist opp, hvilket gjorde at mange bare lånte mer og det ble ytterligere bensin på bålet. Vi hadde fått jappetiden. I 1987 kom smellen. Et kraftig oljeprissjokk slo inn i Norge, og ga en påfølgende krasj i boligmarkedet som slo direkte inn i bankene.
Renten som var frisluppet spratt i været og var på mellom 10-20%
Det hjalp ikke på at de endret skattefradraget fra 75% til 30% nesten i praksis "rett over natten". Hvermansen fikk plutselig svært mye høyere lånekostnader. Dette gikk galt for mange. Vi fikk bankkrisen. Norske banker hadde lite egenkapital og mange av bankene tapte all egenkapitalen sin pga. synkende boligpriser. (det kan legges til at det hadde dukket opp mange nye banker på 80-tallet som hadde hentet penger fra mange private investorer, som ikke visste hva de investerte i). De største bankene ble reddet av den norske staten som gikk inn med egenkapital og berget bankene. De nye og minste bankene gikk konkurs. Igjen, husk dette er en veldig forenklet versjon, hvor hovedpoenget er å klargjøre de enorme forskjellene fra hva som skjedde da til der vi er idag.
Dette var en kraftig nedtur og det var nedgangstider fra ca. 1987 til 1992.
Det er dette alle dommedagsprofetene mener kan skje igjen når eller hvis boligmarkedet får seg en smell. Det er enkelt sagt bare tull. Dette vil ikke skje igjen, nettopp fordi alt jeg nettopp har beskrevet forut for krisen ikke er situasjonen idag. Derfor vil vi aldri få slike omfattende endringer som på kort tid snur opp ned på hele markedet.
Det man glemmer med nedgangstidene fra 1987 til 1992 er at mange av dagens formuer ble skapt i denne tiden. For alle var ikke blakke, og noen skjønte at ting ville snu.
Så de kjøpte eiendom i denne perioden.
Du fikk bygårder for slikk og ingenting.
Men slik vil det alltid være. Noen vil alltid klare å utnytte en krise. Det handler om å være forberedt.
Det er vel Petter Stordalen som har uttalt at man aldri må la en krise gå til spille. Så vet jeg at mange nå har brukt dette mot han under korona, men det får stå for deres regning. Ingen bedrift er rustet til å få næringsforbud fra norske myndigheter i over ett år....
Skjønner du nå hvorfor det samme ikke kan skje igjen? Vi har ikke hatt 40 år med prisreguleringer som plutselig blir sluppet fri. Vi har ikke hatt 40 år med reguleringer ifht. bankers mulighet til å finansiere bolig som plutselig blir sluppet fri. Snarere tvert imot.
Bankene har nå fått nye reguleringer som strammer inn adgangen til å gi lån, gjennom boliglånsforskriften.
Den største risikoen idag er at politikerne skal gjøre noe virkelig dumt, som snur realitetene i dagens boligmarked på hodet, ved å regulere for mye (snakker ikke om reguleringsplaner) og stramme inn boligmarkedet, med motsatt fortegn enn på 80- tallet.
Men selv om jeg til tider blir litt skremt av hvor mye kunnskapsløst politikere kan uttale om eiendomsmarkedet i Norge, så har jeg fortsatt såpass tillit til majoriteten av politikere, at jeg tror de vil stoppe før evt. reguleringer går for langt.Da har jeg gitt dere en liten historietime, som er viktig å få med seg.
Jeg håper flere nå har skjønt at dette ikke kan skje på samme måte igjen.
Men jeg skriver jo at prisene kan gå ned, jeg skriver at det kan komme et krakk, så hvordan henger dette sammen med at jeg påstår at eiendomsinvesteringer er svært lav risiko (for de som kan dette)?
Jeg skal gå litt mer i dybden på det nå.
Hva legger jeg i at en eiendomsinvestor vet hva han driver med?
Jeg forutsetter at investoren har kompetanse om eiendom slik at hen:
- Gjør et godt kjøp, og dermed ikke betaler for mye for eiendommen
- Kan å regne på eiendom, så eiendommen som kjøpes gir god avkastning
- Ikke låner for mye, så man ikke blir tvunget til å selge hvis renten går opp
- Har et langsiktig perspektiv som gjør at man sitter i ro ved kriser
Listen kunne vært lengre, men dette holder for å få frem poenget mitt.
Dette med belåningsgrad er også viktig som et premiss for mitt utsagn, jeg uttalte meg om våre eiendomsinvesteringer. De er ikke handlet i 2021!
Jeg har ikke vunnet budrunder mens folk er helt ville etter å skaffe seg en bolig. Jeg kjøper helst når andre ikke vil kjøpe, og jeg byr ihvertfall ikke over andre i en budrunde for å skaffe meg et godt kjøp. Gode kjøp kommer sjelden som resultat av en budrunde. Det betyr ikke at du er helt utenfor hvis du ikke har kjøpt eiendom ennå. Vi kjøper fortsatt gjennom vårt nye AS. Men du må selvsagt være ekstra forsiktig hvis du skal kjøpe eiendom i et marked som er så opphetet som nå. Det har en tendens til å komme en bakrus etter festen. Det er bedre å kjøpe da, hvis du ikke finner gode kjøp nå.Jeg sitter på utleie eiendommer (relativt nye leiligheter) sammen med min kone og de er belånt med 60% finansiering.
Det er nøkternt i mitt hode. Alle eiendommene våre går fint rundt av seg selv hver måned.
Jeg har ikke hatt en eneste måned uten leieinntekt siden jeg begynte med utleie. Den eldste leiligheten har jeg hatt i 15 år.
Så derfor spiller det ingen rolle for meg om prisene synker i det korte bildet.
Joda, da vil jeg plutselig ha 70% belåning i en periode, men det spiller jo ingen rolle.
Banken vil ikke ringe meg og be meg selge eiendommene for det.
Det virker som noen tror det.
Det fungerer ikke slik for privatpersoner.
Det er litt annerledes for bedrifter, men dette innlegget handler ikke om eiendomsselskaper.
Hvis boligprisene på lang sikt skulle etablere seg på et lavere nivå, så vil det selvsagt gi meg mindre totalavkastning den dagen jeg skal selge leiligheten, men det har jeg svært liten tro på er en realistisk situasjon, så det bruker jeg ikke tid på.
Dessuten skal ikke vi selge, vi har evighetens perspektiv og håper eiendomsporteføljen vår er noe våre barn skal arve i fremtiden.
Og i fremtiden vet jeg hva som vil skje med verdien.
Boligprisene vil på lang sikt alltid gå opp.
Det er rett og slett slik samfunnet og økonomien fungerer.
Det vil ikke endre seg.
Derfor er min påstand at det for en langsiktig eiendomsinvestor er uvesentlig at prisene endrer seg i det korte bildet. Det betyr underforstått at det ikke er noen risiko.
Derfor min påstand om at våre eiendomsinvesteringer er tilnærmet risikofrie mtp. markedssvingninger ifht. priser.
Slik ser en rutinert eiendomsinvestor ut når boligmarkedet svinger 😊
Hva med leieprisene da? Eller om vi plutselig blir stående uten leieinntekt?
Da må det være risiko for investeringen vel?!
Hvis leiligheten står uten leieinntekt i flere måneder - da må jeg vel bli tvunget til å selge!
Joda, hvis jeg ikke betalte lånet vårt og de andre kostnadene på leiligheten over lang tid så ville vi selvsagt fått en telefon fra med banken og andre.
Men dette er jo ikke et aktuelt scenario.
Det vil ikke skje.
For det første så har vi såpass stor buffer at vi tåler måneder med både renteoppgang og ledighet.
Det handler om kompetanse.
Det handler om å ikke ta for mye risiko.
Hvis jeg har klart å ha 100% belegg i 20 år, hvorfor skal dette endre seg?
Tror du det er flaks?
Vel, da er jeg en heldig mann.
Noen synes sikkert jeg er litt selvgod nå, men det får bare være.
Det er jo ikke flaks når du får til noe kontinuerlig i 20 år. Selv om omfanget av min private utleie har vært liten.
Det skyldes at man gjør ting på en måte som gjør at man unngår de verste smellene.
Jeg har også vært uheldig med leietakere og det kunne gått verre i enkelte tilfeller.
Men jeg klarte å løse det uten å miste husleie. I de situasjonene hadde jeg sikkert flaks. Flaks kombinert med dyktighet. Men det er ikke flaks som berger deg i 20 år. Du vet hva de sier? "Det er de flinke som har flaks".
Det er jo ikke så veldig komplisert å gjøre dette riktig, men jeg hører hele tiden om folk som bryter helt grunnleggende regler ifht. utleie og da blir det trøbbel da.
- Gir ut nøkkelen til leietaker før husleie og depositum er betalt.
- Bruker egen depositumskonto istedenfor godkjent depositumskonto.
- Leier ut til en leietaker som virker super sjarmerende uten å sjekke noe mer.
Bare for å ta litt grunnleggende feil folk gjør.
Vi gjør ikke slike feil. Vi har kontroll og vet hva vi driver med.
Derfor vet jeg at vi ikke kommer til å stå uten leieinntekt i så lange perioder at vi blir tvunget til å gjøre noe med leilighetene våre.
Det er hovedpoenget mitt når jeg påstår at det jeg driver med har lav eller ingen risiko.
Tilbake til leieprisene.
Hva skjer hvis leieprisen går ned?
Det er bare så vidt jeg går med på å bruke tid på dette spørsmålet fordi sjansen til at dette skjer, langvarig over tid, er så marginal at det er bortkastet tid, men jeg skal la det gå.
Alle priser svinger litt over tid.
Det gjør leieprisene også.
Mindre skift i etterspørselen (kan skyldes alt mulig rart) og plutselige skifte i tilbudssiden (flere boliger til leie) påvirker selvsagt leieprisen. Men det er veldig små endringer. Dette påvirker leieprisen lite. La oss ta en sentral 2- roms i Trondheim.
Når jeg begynte å leie ut slike leiligheter var normal leie kr. 5.000,- pr. mnd. pluss strøm.
Nå er det ca. 12.000,- pluss strøm. (nå oppgir jeg en ca. pris. Noen leier ut for mer enn 12' og andre for mindre, men slik har det alltid vært, dette er for å vise utviklingen).
Det har vært en ganske jevn økning siden 2000.
Det gikk fra 5.000,- til 5.500,- og så til 6.000,- og så til 6.500,- Så gikk det kanskje til 6000,- igjen, før du fikk 6.500,- igjen. Neste steg var 7.000,- For min egen del har utviklingen vært lineær. Jeg har aldri signert et nytt leieforhold med lavere leie enn jeg hadde før.
Aldri. På 20 år. Og har boligmarkedet vært kontinuerlig oppgang siden 2000? Nei, det har ikke det. Det har svingt. Men leieprisene rekker ikke å reagere så fort på alle endringene i boligmarkedet fordi folk ofte leier og bor der i flere år.
Det er ikke slik at man nå i 2021 plutselig får 8.000,- i leie for en slik leilighet hvis noe skulle skje med markedet.
Jeg vet jeg gjentar meg selv, men det er ikke slik det foregår.
Prøver du deg på 12.500,- nå og får nei så må du i verste fall ned til 11.500,- eller 11.000,-
Da får du leid ut tvert. For å komme kommentarene i forkant. Oslo er særegent. Jeg leser at det nå står rekordmange tomme utleieboliger tomme i Oslo. Det forandrer ikke det jeg skrev over. Oslo er et litt absurd marked og lever etter sine helt egne regler. Det er nemlig ikke første gang det står mange tomme boliger i Oslo.
Men dette er jo selvvalgt. Jeg nekter å tro at utleiere ikke får leid ut sine boliger hvis de hadde redusert prisen, bare litt. Jeg tror dette er selvvalgt, for mange kjøper eiendom kun for å selge de senere med gevinst. Og slik det er i Oslo nå vil det for mange være verdt å la eiendommen stå tom for så å selge den senere. Jeg har aldri skjønt dette, men i Oslo så er dette et fenomen. Jeg kan ikke Oslo markedet godt nok til å kunne si at det også er eiendommer som noen ønsker leid ut og ikke får det. Kanskje kan det være spesielle omstendigheter fordi myndighetene har stengt ned Oslo og store deler av næringslivet i praksis har fått driftsforbud. Alle de som skulle jobbet deltid på restauranter, barer, butikker, frisører etc. har kanskje dratt hjem? Men det er fortsatt en ekstrem boligmangel i Oslo og prisene skyter til værs, så jeg kjøper ikke at det er et problem med utleiemarkedet i Oslo. Det rimer ikke.
Så min påstand er at de velger å holde husleienivået oppe og vente.
Leieprisene i Norge lagger boligprisene, og det ganske kraftig.
Det betyr at leieprisen i Norge ligger langt bak i forhold til utviklingen av boligprisene.
Det betyr at det relativt sett blir billigere og billigere å leie i Norge.
Her er leieprisen oppgitt i en graf i forhold til boligprisen. Grafen er hentet fra
Oust, Are. (2018)The end of Oslo's rent control: Impact on rent level.Economics Bulletin.vol. 38 (1).
Ser du når leieprisen var på topp i forhold til boligprisene?
1992. Tror du det er tilfeldig?
Neppe. Ser du hva som skjedde fra 1987 til 1992?
Når flere måtte selge boligen sin og leie? Du husker fra historietimen hva som skjedde i Norge da. Så du skjønner kanskje at jeg ikke er så redd for om det skulle komme en boligkrise i Norge.
Og siden 1992 har det blitt billigere og billigere, relativt sett å leie i Norge.
Så de som påstår at det er dyrt å leie i Norge uttaler seg faktisk mot bedre vitende.
Det har aldri vært billigere å leie i Norge enn nå i forhold til hva boliger faktisk koster.
Hvorfor det er slik henger sammen med den norske boligmodellen og det faktum at absolutt alle skal eie egen bolig. Ofte for tidlig, men det kan du lese mer om her - Noe er galt med boligmarkedet i Norge.
Men hva skjer med leieprisene i kriser da?
Da må det vel være risikabelt å drive med utleie!?
Nei, det er ikke jo ikke det.
Folk må jo bo en plass da også. Det første som skjer hvis folk i Norge blir skeptiske til boligmarkedet (altså de som skal eie egen bolig) er at de lar være å kjøpe.
Hva skal de gjøre da? Jo de fortsetter å leie eller de velger å leie, fordi de tror det blir billigere å kjøpe senere. Det skjedde våren 2020 under koronakrisen.
Det samme skjedde i 2008 under finanskrisen. Det skjedde under jappetiden og bankrisen på 80-90 tallet.
Hvor mange bevis trenger du?
Jeg vet at noen økonomer mener at økonomiske tilbakeslag i økonomien også vil forplante seg til leiemarkedet. Fordi mange vil miste jobben sin og mange må selge husene sine osv. Men hvor skal de bo da?
Hvorfor skal leieprisene gå ned hvis folk mister jobben og må selge huset sitt?
Jeg kjøper ikke argumentet og 20 års erfaring sier at de tar feil. Jeg nekter å gå rundt og være redd for dommedag.
For det er det som må skje for at slike eiendomsinvesteringer som jeg beskriver skal være risikable.
Jeg tror ikke på dommedag. Jeg tror ikke på dommedagsprofeter.
Mens andre går og gruer seg til neste krise så er vi klar.
Da skal det kjøpes!
Da skal nye byggesteiner legges til prosjektet vårt.
Jeg sier ikke at jeg går og håper på en krise.
Den optimale situasjonen er en normal situasjon som bare følger normal prisutvikling, men jeg sier at jeg er klar.
Lærdommen fra to tidligere kriser gjør oss godt rustet til å håndtere også fremtidige kriser.
Vi er spesielle i Norge. Nesten 80% eier egen bolig.
I Sveits eier 30% egen bolig.
I Sverige og Danmark eier 60% egen bolig.
Våre 80% er en ganske stor forskjell.
Det gjør noe med leiemarkedet også.
Det er f. eks. svært vanskelig for en familie å få leid seg en bolig som passer til en barnefamilie, hvis du ønsker deg et rekkehus eller enebolig eller lignende.
Leieprisene på slike objekter er jo ikke i nærheten av å dekke hva en slik bolig koster, så ingen begynner med slik utleie. Nå er det ikke mange slike familier som vil leie en slik bolig heller, så det henger jo sammen med etterspørselen.
Leiemarkedet i Norge er derfor egentlig svært lite utviklet, hvis man sammenligner med store deler av andre land vi kan sammenligne oss med.
I utlandet kan du kjøpe eiendom som gir deg god avkastning bare basert på direkteavkastningen på leieinntektene.
Det er utfordrende i Norge.
Til det er leieprisene for lave i forhold til boligprisene. Er da leieprisene for lave eller er boligprisene for høye?
Før vi kommer til konklusjonen på det vil jeg ta dere med på en kort omvisning i hvordan boligprisene i Norske storbyer blir slik de er.
Dette er sikkert basic for mange, men jeg vet at det er stort spenn i mine lesere, så jeg tar med dette.
Boligprisene kommer som et resultat av tilbud og etterspørsel.
Hvor mange boliger finnes det i en by?
Hvor mange mennesker bor i en by?
Når antallet boliger matcher det antallet som ønsker å bo i den byen er det likevekt.
I en slik situasjon vil boligprisene være stabile. Ingen nevneverdig prisoppgang og ingen nevneverdig prisnedgang.
Økonomisk teori tilsier da at boligprisutviklingen vil følge konsumprisindeksen - KPI.
Boligbyggingen og etterspørselen etter nye boliger i en slik by vil da kun være det antallet som flytter til byen, justert for de som flytter ut eller dør, samt at det også kan være noen boliger som blir kondemnert og revet.
Nyboliger er dyrere enn brukte boliger, både fordi de har høyere kvalitet og fordi tomteprisene i sentrumsområder har gått opp gjennom årene.
Så det er nye boliger som er med og driver boligprisene oppover i Norge. Det må være slik, fordi de koster mer og mer å bygge. Men jevnt stigende nyboligpriser er ikke noe problem. Det er normalt.
Utbyggere ønsker også en jevn takt.
Da blir prosjekter gjennomført og kostnadsnivået følger KPI. Dette er dessverre ikke normalen. Nyboligmarkedet er svært preget av psykologi og i perioder med usikkerhet stopper folk å kjøpe nyboliger, og så i perioder med oppgang går det ofte litt for fort i svingene igjen. Slik volatilitet er ikke gunstig for verken utbyggere eller entreprenører. Men tilbake til teorien, hvis boligbyggingen overgår dette likevektsnivået så vil det bli overskudd av boliger og prisene kunne tenkes å gå ned.
La oss ta et slik eksempel.
For det er mange som mener boligprisene i Norge er for høye og at de må gå ned.
Hvordan de skal gå ned (uten å bygge flere boliger) har jeg ennå til gode å høre et godt svar på, men vi skal la den ligge nå, for det er ikke poenget her.
La oss si at det bygges for mange nyboliger i Trondheim.
Det er enklest for meg å ta den byen jeg kjenner best.
Det er også ganske passende å bruke den som eksempel, fordi det sitter "eksperter" i Oslo som i flere år har påstått at Trondheim bygger for mange nye boliger.
Jeg vet ikke hvor lenge de skal påstå det, for prisene fortsetter å gå opp og etterspørselen etter nybygg er stor, men det er vel som alt annet - på et eller annet tidspunkt vil de kunne ha rett. Og da glemmer de alle de andre årene hvor de faktisk tok feil.
Hvis det bygges for mange boliger i Trondheim så vil salget av nye boliger stoppe opp.
Fordi det ikke er etterspørsel etter de boligene som bygges. Hva skjer da?
Jo, da stopper enkelte utbyggere salget.
Noen prosjekter blir satt på vent.
Andre prosjekter blir ikke igangsatt som planlagt.
Økonomene mener at dette skal føre til at prisene skal gå ned. De mener tomteprisene vil gå ned og at nyboligprisene vil gå ned.
Dette stemmer selvsagt med økonomisk teori, men dette skal foregå over ganske lang tid før dette påvirker tomtepriser og nyboligpriser i en hel by. Her mener jeg det er et klart eksempel på at kart og terreng ikke stemmer.
Det som skjer i praksis er at en eller flere utbyggere potensielt kan få økonomiske utfordringer på sitt prosjekt, så de selger det til en annen utbygger eller så går den utbyggeren konkurs. Men dette skjer bare med de små eller de som ikke er robuste.
Dette skjer ikke de store og det skjer ikke de som er solide.
De bare venter.
Vi har så solide utbyggere i Norge at slike situasjoner ikke vil føre til at tomter selges til sterkt rabatterte priser.
Og når tomteprisen ikke går vesentlig ned så kan ikke nyboligprisene gå ned vesentlig heller. Nyboligsalget kan stoppe opp eller gå tregere, men det blir ikke plutselig billigere å bygge boliger.
For å forklare dette må jeg gå litt mer ned i detaljer på hvordan dette henger sammen.
Jeg skal vise et eksempel på hvordan en kalkyle til en utbygger er bygget opp, veldig grovt sett.
La oss si at en ny leilighet i et prosjekt har en snittpris på 65.000,- pr. SBRA. SBRA = Salgsbart Bruksareal. Dette gjelder for mange byer i Norge, selv om mange selvsagt har prosjekter med mye høyere pris også.
Prinsippet blir det samme, selv om summen er endret.
Den kan se slik ut:
Tomt 10.000,- pr. SBRA
Entreprise 40.000,- pr. SBRA
Utviklingskostnader 4.000,- pr. SBRA Finansiering/Salg/MF 3.000,- pr. SBRA
Risiko 1.000,- pr. SBRA
Overskudd 7.000,- pr. SBRA
= Utsalgspris 65.000,- pr. SBRA
Jeg er ingen utbygger og ikke heng dere opp i at noen betaler 8000,- pr. SBRA for tomten og andre betaler 38.000,- pr. SBRA for entreprisen. Dette er et grovt eksempel for å vise hvordan dette henger sammen. Utbyggere skal ha en gevinst på 12-18%, dette varierer stort sett i dette intervallet. Er ikke denne marginen der så kjøper de ikke tomten eller gjennomfører ikke prosjektet. Her tror jo noen uinnvidde at dette overskuddet er ren profitt for utbyggere og så glemmer de at utbyggere har ansatte med lønn og alle andre driftsutgifter som en hvilken som helst annen bedrift. Poenget er at av utsalgsprisen er det en plass mellom 12-18% av utsalgsprisen som går til å dekke deres drift. Så hva skjer da hvis nyboligprisene går ned? Det skal plutselig koste 60.000,- for et nybygg i en by?
Det vil ikke bli bygd, for en utbygger vil ikke sette i gang et prosjekt med 3,3% driftsmargin.
Her må jeg komme med en disclaimer og si at alt jeg skriver om nå ikke må brukes for Oslo.
Oslo har et helt særegent boligmarked med sine egne utfordringer og her er prisene så høye at det faktisk kan være mulig at nyboligpriser kan reduseres (i perioder) uten at utbygger mister sitt nødvendige overskudd. Riktignok koster tomteprisen i Oslo nå ofte 40.000,- pr. SBRA.
Men du hadde situasjoner i 2016 hvor nyboligprisene gikk opp med helt absurde %'er og da nekter jeg å tro at ikke enkelte utbyggere bare satte opp utsalgsprisen på sine prosjekter og dermed økte marginen sin, uten stor økning i andre kostnader, men det som skjedde da var mer et særtilfelle og kan ikke brukes som norm. Vi skal heller ikke glemme at markedet etter dette stoppet helt opp og de solgte nesten ikke nybygg i Oslo i over 1 år. Så dette er komplekst.
Jeg har snakket om den ene store faktoren som bestemmer nyboligprisene. La oss ta den andre store faktoren - entreprisekostnaden. Hvis det skal bli billigere å bygge nye boliger i Norge så må altså entreprisekostnaden gå ned vesentlig.
Tror du det vil skje?
De store entreprenørene har et resultat på fra - 4,6 til 6,1% i sine regnskaper. Bare sjekk her.
De har altså ikke veldig store marginer på sin drift idag. Skal de plutselig sette ned prisene sine?
Vi har hatt perioder med nedgang i nyboligbyggingen, som i følge teorien skulle medført rimeligere entreprisekost, og det kan slå til for enkelte del prosjekter, men aldri som en generell trend. Disse entreprenørene bygger alle mulige andre bygg hvis entreprisene på nyboliger ikke er god nok for dem. Det som kanskje gjør meg mest sikker på at entreprisene ikke skal gå ned er at jeg vet hvor vanskelig det er for entreprenører å få tak i prosjektleder, byggeledere og andre nøkkelpersoner etc. De rekrutterer fra hverandre og det er en evig kamp, med lønn og bonus som ofte brukte virkemidler. Jeg har ingen tro på at denne bransjen plutselig skal begynne å lønne sine ansatte dårligere. For det er det som må skje for at byggekostnaden skal gå ned. For beting, armering, tømmer, servanter etc. kommer ihvertfall ikke til å gå ned i pris. Byggevarer er en del av et internasjonalt marked og det går opp, opp og opp.
Vi kunne selvsagt gjort noe med de særnorske kravene til nye boliger, men jeg tenkte å ikke gjøre dette innlegget for politisk, så vi nøyer oss her med at jeg ikke har noen stor tro på et frislipp av disse kravene....
Så når folk sier til meg at boligprisene i Norge må gå ned.
Da sier jeg: hvordan skal det skje da?
Og da snakker jeg om at det plutselig skal bli vesentlig billigere boliger i Norge. Ikke at vi får kortere perioder med boligprisnedgang, for det vil skje.
Boligprisene i storbyene i Norge kan (og vil ) gå ned i (relativt korte) perioder fordi det norske markedet er preget av psykologi. Min definisjon av korte perioder er her 1-2 år.
Men hvordan skal vi få generelt billigere boliger i Norge?
Jeg klarer ikke å se det.
Beklager, jeg har prøvd.
Hvis nyboligsalget stopper opp fordi nyboliger blir for dyre (for det har skjedd) så kjøper folk brukte boliger. Prisen på brukte boliger blir presset opp. Så når nyboligene ikke virker så dyre lenger (sett i forhold til brukte) så vil salget av nyboliger starte opp igjen.
Slik har det vært de siste 20 årene.
Slik tror jeg det vil fortsette å være.
Jeg klarer ikke å se for meg at alle skal ønske å bo på landsbygda i fremtiden, selv om vi har hatt Covid-19. Hvis folk hadde bosatt seg utenfor de store byene så hadde etterspørselen etter boliger inne i byene gått ned. Da ville prisene gått ned. For det kryr av boliger (billige sådan) rundt om i Norges land. Men der vil jo ikke folk bo. Jeg ser ikke at urbaniseringen snur, derfor sover jeg trygt om natta.
For vi har investert i Norges 3. største by. En by som vil få økt befolkningen med 2000+ mennesker hvert år i mange år fremover.
Disse må ha en plass å bo.
Det blir ikke lettere å kjøpe boliger for de kommende generasjonene.
Derfor mener jeg at leieprisene i Norge er for lave i forhold til boligprisene.
Jeg tror det er større sannsynlighet at husleieprisene vil gå opp i årene som kommer enn at boligprisene skal gå ned.
Så er det enhver sin fulle rett til å ha sin egen mening om det.
Håper du likte innlegget.
Kommenter gjerne under her eller sleng på en likes - Google liker det, så det vil hjelpe meg å nå ut til flere 😀
Har du lyst til å lære mer om utleie kan du kjøpe boken min Utleieguiden - Alt om boligutleie! 