Alt du må vite om blanco skjøte - "in blanco" - eller blankoskjøte som folk flest kaller det!

Inne på ethvert eiendomsforum eller der eiendomsinvestorer vanker hører du spørsmålene;

"Jeg vil kjøpe med blanco skjøte, hvordan får jeg til det?"

"Hvordan fungerer blanco skjøte?" "Jeg får ikke med meg banken på bruk av blanco skjøte"

"Hvordan får jeg med meg banken på blanco skjøte?"

"Er det noen fallgruver med bruk av blanco skjøte?"

Hvis dette er skriftlige forum så står det ofte blanko skjøte. Fordi de fleste skriver dette feil.

Artikkelen er skrevet for Eiendomshjørnet og ble først lansert på medlemsforumet der.

La oss starte med det siste først, for det er viktig.

Ja, det er noen fallgruver med blanco skjøte! Noen store fallgruver. Du kan miste hele eiendommen!

Etter å ha betalt. Uten å ha noe sikkerhet igjen. Men det evt. lånet du har sitter du fortsatt igjen med. Det er ytterste konsekvens. Men det har skjedd. Så det er hovedgrunnen til at bankene ikke er særlig glad i blanco skjøter.

Naturlig nok.

Du som eiendomsinvestor bør heller ikke være særlig glad i blanco skjøter.

For dette er ikke noe du skal bruke i utstrakt grad. Men det er som andre verktøy i din verktøykiste. Et godt verktøy til riktig situasjon. Som en god håndverker kjenner til alle sine verktøy, så bør du som eiendomsinvestor vite om dette verktøyet, og ikke minst forstå hvordan det fungerer. Da vil du vite i hvilke situasjoner dette kan fungere og hvilke det ikke fungerer for. Du må selv kunne dette til fingerspissene.

For bankene kan ikke dette i detalj, så hvis ikke du vet hvordan det fungerer vil du aldri kunne klare å skape den tryggheten banken trenger for å la deg gå med på dette. Jeg vil også gå så langt som å si at ikke alle eiendomsinvestorer bør bruke dette.

Rett og slett fordi alle ikke vil klare å forstå hvordan dette fungerer og dermed heller ikke fullt ut forstår risikoen. De fleste blir nok da stoppet av banken. Det er nok like greit for alle parter.

Øvre Nyhavna i Trondheim

Hva er et blanco skjøte og hvorfor brukes det?

Et blanco skjøte er rett og slett et skjøte hvor kjøperens navn ikke er fylt ut. Men selger har signert og kjøper har fått skjøtet. Kjøper kan derfor skrive inn det navnet han vil på neste kjøper.

Utrykket er hentet fra det italienske språket -"In blanco". In blanco: dokumentet blir signert av utsteder, men lar de andre feltene være tomme.

Det benyttes som et verktøy for å overføre eiendom uten å spesifisere ny eier med en gang. Det blir ikke gjennomført en tradisjonell overskjøting fra tidligere eier til ny eier.

Hensikten er svært ofte for å spare dokumentavgift.

Blanco skjøter er omstridt og noen tror dette er ulovlig. Det er feil.

Det er ingen tinglysningsplikt i Norge. Det er ingen plikt til å betale dokumentavgift. Så det er 100% lovlig. Skepsisen skyldes både det faktum at mange ikke forstår konseptet med blanco skjøter, samt at dette er forbundet med høy risiko. Noen har gått på skikkelige smeller på dette. Men det kommer jeg tilbake til.

Dette skrives ikke for at flere skal begynne å bruke dette. Det er som sagt ikke alle dette passer for og det er definitivt ikke alle situasjoner dette passer til. Hvorfor ønsker kjøper et “blanco skjøte”?

• Kjøper skal selge eiendommen videre, og vil spare dokumentavgift.

• Kjøper skal utvikle eiendommen, eksempelvis ved tomtekjøp hvor tomten skal bebygges for videresalg, og man vil spare dokumentavgift.

• Kjøper har flere selskaper, og har ikke bestemt hvilket som skal stå som eier.

• Kjøper skal stifte et nytt selskap, som skal stå som eier, men har ikke fått organisasjonsnummer ennå.

• Kjøper ønsker inntil videre ikke at andre skal få vite at han har kjøpt. Dette kan være hvis kjøpere skylder penger og ikke ønsker at kreditorene skal få utlegg i eiendommen. Som du kan se så er dette alle kortsiktige hensikter, sett bort fra utbygging som ofte kan ta mange år. Utbyggere har ofte høyere toleranse for risiko og kan leve med bruk av blanco skjøte over tid, men jeg tror flere og flere også her går bort fra dette.

Hva er en normal prosess rundt et eierskifte og overskjøting?

For å forstå prosessene rundt et blanco skjøte må du først ha full kontroll på en normal prosess. Jeg skal derfor beskrive en normal salgsprosess med bruk av normalt skjøte.

Avtale er inngått gjennom bud og aksept.

Kjøpekontrakt er skrevet og signert.

Overtakelse er gjennomført og protokoll er utfylt.

Så kommer oppgjøret. Normalt gjennomføres dette av eiendomsmegler eller advokat.

Samtidig med at kjøpekontrakten ble signert har også selger og kjøper signert på et skjøte. Dette skjøtet er ferdig utfylt.

Det står hvem som er selger, hvem som er kjøper og alle detaljer på selve eiendommen.

Kjøpesum, eierbrøk kjøpere osv. Alt er ferdig og klart.

Skjøtet blir også signert av selger og kjøper og 2 vitner.

I forbindelse med et tradisjonelt salg blir det også fylt ut en panteobligasjon med tinglysingssperre - en såkalt "sikring". Noen meglere sender denne til tinglysning med en gang de starter salgsprosessen. Andre gjør dette når eiendommen er solgt.

Uansett så blir den tinglyst før selve oppgjøret skal foretas.

Denne er det selger som må signere på.

Sikringen gjør at selger ikke får til å ta opp mer gjeld med pant i eiendommen. Selger kan ikke få tinglyst noe som helst på eiendommen, ei heller et annet skjøte.

Kort fortalt.

Når megler eller advokat skal foreta oppgjøret så sender de først inn det signerte skjøtet.

Dette går til Statens Kartverk på Hønefoss.

Pr. post eller mer og mer vanlig - digitalt.

Så blir skjøtet tinglyst.

Eierskiftet blir registrert i grunnboken.

I forbindelse med denne prosessen så blir alle pengeheftelsene som er på eiendommen, som er knyttet til selger, slettet. Det er kun det som er ikke pengeheftelser, altså tinglyste servitutter, som blir værende igjen på grunnboken til eiendommen.

Dette er svært viktig.

Dette er noe av hovedpoenget med å bruke en megler eller en advokat til oppgjøret.

Hvem som helst kan nemlig sende inn et skjøte til Kartverket.

Du kan ganske enkelt selge en eiendom selv, og fylle ut og signere skjøte og sende inn dette til Kartverket. Men hvis ikke dette gjøres riktig så blir alle heftelsene til selger med over på kjøper. Derfor ville jeg aldri kjøpt en eiendom fra en privatperson som sier han skal håndtere oppgjøret selv. Det ville vært galskap i mine øyne. Lukter svindel lang vei...

Når alle pengeheftelsene er slettet og skjøtet tinglyst så foretar megler/ advokat oppgjøret og selger får pengene sine. Handelen er gjennomført og det er synlig for alle hvem som er den nye eieren av eiendommen. Det er ny kjøper som står som hjemmelshaver i grunnboken.

Vil du lære mer om eiendomsinvesteringer? Les Utleieguiden bøkene mine

Hvordan ser prosessen ut med blanco skjøte?

Nå som vi har forklart en normal prosess så kan vi gå videre til å beskrive prosessen ved bruk av blanco skjøte:

1. Kjøpsprosess:

- Selger fyller ut skjøtet med alle detaljer unntatt kjøperens navn.

- Skjøtet leveres til kjøper (men i praksis ofte megler/ advokat), som senere kan fylle inn navnet til den endelige eieren.

2. Videre salg:

- Kjøper kan videreselge eiendommen. Når det er gjort fylles skjøtet ut med ny kjøpers navn. Eiendommen er klar for overlevering til ny eier.

3. Registrering:

- Når navnet er fylt inn, kan skjøtet sendes til Kartverket for tinglysning, som formelt registrerer den nye eieren.

Det betales da kun dokumentavgift på dette siste salget.

Dette var en veldig forenkling og bare for å beskrive selve prosessen. Vi skal gå nøyere ned i materien, men jeg tok med dette for å illustrere hovedpoenget med bruk av blanco skjøte. Nemlig punkt 2. Videresalg.

Blanco skjøte er ikke noen løsning for langsiktig eierskap på en eiendom. Verken når dette skjer mellom deg privat og ditt AS eller ved andre situasjoner.

For å få frem hvorfor dette ikke er noen god løsning må vi ned i materien på hva som ikke skjer når du kjøper en eiendom ved bruk av blanco skjøte.

Vi går tilbake til prosessen rundt et salg. Denne gangen med blanco skjøte.

Avtale er inngått gjennom bud og aksept. Ønsker du som kjøper å benytte blanco skjøte må du ha tatt forbehold om dette i budet. Det er for sent å komme med det etterpå.

Kjøpekontrakt er skrevet og signert. Det må være veldig tydelig beskrevet i kjøpekontrakten hva som er avtalt rundt bruken av blanco skjøtet.

Hvor lenge skal det vare?

Hva skjer om boligen ikke er solgt videre innen en viss tid?

Normalt er det nemlig megler eller advokat som sitter på det blanke skjøtet. Så det kan tinglyses etter en viss tid.

Overtakelse er gjennomført og protokoll er utfylt.

Så kommer oppgjøret. Fortsatt eiendomsmegler eller advokat.

I dette tilfellet er det bare selger som har signert på et skjøte. Dette skjøtet er blankt i alle feltene som gjelder kjøper, kjøpesum, dato etc.

På samme måte som ved et tradisjonelt salg blir det også fylt ut en panteobligasjon med tinglysingssperre - en såkalt "sikring". Samtidig blir det utstedt en generalfullmakt som gjør at kjøper kan disponere over eiendommen og kan signere på nødvendige dokumenter knyttet til f. eks byggesaker etc. Mange tror at denne sikringen gjør at kjøper er sikret for selger kreditorer, men det er feil. Les mer om det litt lenger ned *

Så kommer det som skiller dette fra et normalt oppgjør.

Siden det ikke skal sendes inn noe skjøte så blir det heller ikke registrert noe eierskifte i grunnboken. Selger får sitt oppgjør uten at skjøtet er tinglyst.

Dette er beskrevet i kjøpekontrakten, som da vil avvike fra normal tekst i en kjøpekontrakt.

Hvis dette ikke er beskrevet i kjøpekontrakten så kan det lages en egen avtale rundt dette som et tillegg til kjøpekontrakten.

Selger står fortsatt som hjemmelshaver. De lånene som selger har idag blir slettet, for de blir innfridd som normalt av megler eller advokat. Men, og dette er viktig.

Kjøper har ingen forsikring mot at ikke selgers (potensielle) kreditorer (nåværende eller fremtidige) påfører eiendommen ytterligere heftelser eller tvangspant. Selgers (potensielle) konkursbo kan ta eiendommen.

Sikringen vil gjøre at selger ikke bare kan ta opp et vanlig lån og tinglyste dette. Det går ikke. Men det er andre regler for tvangspant og heftelser som blir påført en eiendom gjennom f. eks. utlegg.

Derfor bør dette brukes kun i kortere perioder og i saker hvor du som kjøper er sikker på at selger ikke kan havne i økonomiske problemer.

Når du har gjort det du ønsker, primært å få solgt eiendommen videre, så er det viktig å få tinglyst skjøtet på den nye kjøperen. Slik at selger 1 er ute av bildet og alt er normalisert.

Hvilken risiko er det for selger?

Etter at selger har fått oppgjøret sitt, som skjer rett etter overtakelse, er det ingen store risikoer. Men det er ofte litt praktisk prakk. Selger står jo fortsatt som eier i alle offentlige registre. Dette betyr at alle regninger på offentlige avgifter, evt. festeavgift, fellesutgifter osv. fortsatt blir sendt selger.

Selger skal da sende dette videre til kjøper, men hvis kjøper ikke betaler dette, får selger inkassokrav og betalingsanmerkninger på seg. Selger kan da velge å betale for kjøper, og så kreve det tilbake fra kjøper i etterkant. Når dette er sagt så er en kjøper som bruker blanco skjøte ganske dum hvis vedkommende velger å ikke betale slike fakturaer. Siden eiendommen fortsatt står på selger. Hvis selger går konkurs eller får trøbbel går jo kreditorene etter den eiendommen som kjøper eier, men ikke formelt står som hjemmelshaver på. Så snakk om å pisse i eget reir. Men, dette styret med å få regninger og brev fra offentlige etater osv. er det mange selgere som kvier seg for og av den grunnen ikke ønsker blanco skjøte.

Hvilken risiko er det for kjøper?

Kjøper har ikke fått sikkerhet for sitt kjøp, og risikerer dermed:

• At selgers kreditorer tar utlegg i eiendommen. Kjøper kan da måtte betale selgers gjeld for å hindre at eiendommen ikke blir tvangssolgt.

• Å miste eiendommen ved et slikt tvangssalg.

• Å miste eiendommen hvis selger går konkurs, da selgers konkursbo kan ta beslag i alle eiendommer selger har hjemmel til.

Det er jo kjøper som av og til har et ønske om å bruke blanco skjøte, så slik sett er det fint at det er kjøper som bærer den største risikoen ved slik bruk.

Jeg ønsker at du er klar over den risikoen.

Fordeler med blanco skjøte

Nå har vi ganske grundig gått gjennom praksis, rutiner og risiko. Da kan vi snakke litt om hvilke fordeler bruk av blanco skjøte har og når det kan passe. Fordelen er åpenbar. Du slipper å betale dokumentavgift. Så for deg som driver med kjøp av salg av eiendom kan dette være et riktig verktøy.

Kort fortalt vil jeg si at dette egner seg i følgende situasjoner:

• Flipping.

• Videresalg av nye boliger.

Likevel ville jeg kun brukt dette hvor jeg er 100% sikker på hvem selger er.

Jeg har brukt blanko skjøte flere ganger det siste året og det er fordi jeg driver med kjøp og salg av prosjekterte leiligheter. Noen ganger blir et prosjekt ferdig før jeg har fått solgt leilighetene. Da er bruk av blanco skjøte viktig. For ved nybygg er det lav dokument avgift så det er viktig å kunne få selge eiendommen med den lave dokumentavgiften. Kjøper vil jo alltid regne på hva det totalt blir kostende med kjøpesum + omkostninger.

En eiendom som koster f. eks. kr. 4.250.000,- kan ha så lite som 25-30.000,- i omkostninger som nybygg. Så kjøper kan kjøpe den for totalt ca. 4.280.000,- Skulle det vært full dokumentavgift på den eiendommen ville det blitt nesten kr. 4.360.000,- totalt.

Kjøper vil kanskje ikke betal mer enn 4.300.000,- totalt. Så da blir kjøpesummen redusert til ca. 4.200.000,- og du som investor taper ca. 50.000,- Bare for å illustrere et enkelt eksempel.

Hvordan få med banken på dette?

Så det store spørsmålet. Hvordan får du med deg banken på dette Pål?

Som med så mye annet rundt finansiering så handler dette om forhandlinger.

Det handler om hvem du er, hvem selger er, hva bankrådgiveren kan og hvordan du klarer å forklare dette for banken slik at de innser at dette har lav risiko.

Det er ikke noe i veien for en bank å låne ut penger uten sikkerhet.

Det er lov.

Det er enkelt i prinsippet.

Men alle eiendomsinvestorer vet at de ikke liker det.

Så ofte sier de nei hvis de ikke får sikkerhet.

Likevel har jeg fått finansiert nærmere 10 kjøp ved bruk av blanko skjøte det siste året. Gjennom flere ulike selskaper.

Nøkkelen her er tilleggssikkerhet.

Banken kan ikke ta pant i den aktuelle eiendommen fordi du som kjøper ikke står som hjemmelshaver. Men du har kanskje andre eiendommer?

Gjennom firma eller privat.

Jeg har tilbudt banken pant i annen eiendom som selskapet har eid.

Jeg har tilbudt banken kausjon fra eier, hvis det ikke var nok pantesikkerhet i andre eiendommer.

Jeg har tilbudt banken pant i private eiendommer.

Dette kombinert med at avtalene er kortsiktige 3-6 måneder har gjort at bankene har sagt ja til å finansiere kjøp med bruk av blanco skjøte.

Mange bankrådgivere vil si til deg at de ikke godtar blanco skjøte.

Det er standard svaret. Men, vit det, at dette ikke er regler. Det er noe de sier når de ikke ønsker å gi deg det.

På samme måte som mange rådgivere sier at de ikke tilbyr brudd til kjøp av sekundærbolig. Det er standard svaret. Men det er ingen regel. Det er bare tull at de ikke gjør det.

Som ellers, det er ikke alle som får det. Men noen klarer å få det til.

Så det handler om dine forhandlingsegenskaper.

Bruk av blanco skjøte mellom deg privat og ditt eget AS?

Spørsmålet om bruk av blanco skjøte dukker ofte opp når folk blir hindret i skalering og så har de hørt Morten Mosvold Jørgensen si på en podcast at han brukte dette for å skalere.

Kort fortalt hva Morten gjorde.

Eide en bolig privat. Solgte den til sitt AS. Brukte blanco skjøte. Slapp derfor å betale dok. avgift. Hvorfor fungerte dette?

Fordi Morten sitter på begge sidene av handelen. Fordi banken fritt kan ta pant. Fordi Morten som selger kunne signere på at banken fortsatt kunne ha eller kunne ta pant i eiendommen hvis det var aktuelt.

Så, dette grepet er ikke noe som kan gjøres med utenforstående. Men det kan selvsagt være en løsning for deg og ditt AS.

Dette er ingen god løsning på sikt. Jeg tror ikke Morten har denne løsningen nå fortsatt, uten at jeg kjenner detaljene. Men jeg mener å huske at dette var en kortsiktig løsning som ble reversert senere.

Det er noen ting du skal passe på:

• Handel mellom nærstående. Alt du gjør mellom deg selv privat og ditt AS må kunne tåle ettersyn fra Skatteetaten eller andre instanser. Det betyr at alle avtaler må være skriftlige og på markedsmessige vilkår. Du kan for eksempel ikke selge en eiendom billig til ditt eget AS. Fordi det ville gjort at du får lavere skatt privat enn du normalt sett ellers ville gjort.

• Du trigger skatt på samme måte som om du skulle solgt eiendommen til noen andre. Så er denne eiendommen virkelig et så godt utleieobjekt at ditt AS ville kjøpt det isolert sett ellers? Hvis ikke mener jeg du bør selge eiendommen og frigjøre kapitalen som du da kan skyte inn i AS'et om det er det du ønsker.

Oppsummert

Blanco skjøte er en kortsiktig løsning.

Blanco skjøte er svært risikabelt for kjøper.

Blanco skjøte gir fleksibilitet fordi du kan omsette eiendom raskt, uten å måtte utstede et nytt skjøte hver gang.

Blanco skjøte egner seg når du driver med spekulasjon for du som kjøper kan spekulere i prisstigninger ved videresalg.

Blanco skjøte gir deg som kjøper manglende rettsvern.

Blanco skjøte øker faren for svindel - uten navn kan skjøtet misbrukes ved falske salg. Dog lite problematisk hvis alt går gjennom megler.

Blanco skjøtekan gi utfordringer rundt skatt og skatteposisjoner. Potensielle skattepliktige gevinster ved videresalg kan bli oversett eller undervurdert. Ingenting endres rundt de juridiske forholdene. Kjøper eier eiendommen etter overtakelse. Selger har solgt eiendommen og eier den ikke etter overtakelse. Men siden ingenting av dette vises i offentlige register før man et bevisbyrde overfor offentlige myndigheter. F. eks. skatteetaten.

Konklusjon

Blanko skjøte kan være et nyttig verktøy for erfarne eiendomsinvestorer, men det krever grundig forståelse av risikoene og nøyaktighet i gjennomføring. Sørg for å beskytte dine investeringer ved å være oppmerksom på juridiske og finansielle aspekter. Er du ikke veldig bevandret i jus og eiendomsfinansiering så kan det være lurt å rådføre deg med en advokat. Sørg for juridisk rådgivning så du unngå potensielle juridiske problemer.

*En høyesterettsdom for mange år siden snudde opp ned på tidligere utbredte oppfatninger rundt bruken av blanco skjøter og sikring. Et eiendomsselskap på Vestlandet mistet en eiendom kjøpt for 75 millioner, men som var verdt mye mer, etter å ha unnlatt å overskjøte eiendommen etter et kjøp. De satt med blanco skjøte i mange år.

Selger var solid på salgstidspunktet, men kom i økonomisk uføre en del år senere. Kreditorene fant ut at vedkommende som som hjemmelshaver på en eiendom. De tok tvangspant i den og endte til slutt med å ta over hele eiendommen som erstatning for sitt tap. Tilbake satt et sjokkert eiendomsselskap som hadde mistet en utrolig dyr eiendom.

Dommeren mente at det rutinerte eiendomsselskapet burde vist bedre og syntes ikke synd på dem da han tok i fra dem eiendommen. Etter dette ble det slutt på bruk av blanco skjøter over tid i Norge.

Det er kun til bruk for kortere perioder.