Investere i eiendom privat eller gjennom AS?

Merknad 12.04.2022.
Dette innlegget er skrevet tilbake i 2020. Lenge før jeg hadde skrevet 2 bøker om utleie. 
Den siste handler om alt du må vite før du stifter ditt eget AS, og forteller også om strategier for å skalere videre hvis du allerede er igang med et AS. 

Dette er mitt mest leste og mest populære blogginnlegg med over 13.000 unike lesere, så håper du liker det 😃

Dette spørsmålet dukker opp ganske ofte og jeg opplever at det eksisterer en del misforståelser rundt dette temaet, så derfor tenkte jeg å prøve å bidra til en liten opprydding i fakta rundt dette temaet.

Det handler selvsagt om eiendom som sekundærbolig og investering. Det er ikke et tema for den boligen du bor i. Det er relevant i de tilfellene du har tenkt å begynne å investere i eiendom eller du allerede er i gang med dine første utleieenheter.

Bør du kjøpe eiendom som privatperson eller gjennom et aksjeselskap?

Det korte svaret på det er at for de fleste av oss, så vil det lønne seg å kjøpe eiendom privat.

Så hvis du har det travelt og kun skal ut og kjøpe deg én utleiebolig, så lykke til på visning, for da trenger du ikke lese mer.

Da kjøper du den som privatperson.

REKLAME for egen bok:
Vil du lære mer om eiendom og utleie?
Kjøp boken min her - Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å

Den er solgt til over 1750 svært fornøyde lesere 😃

Det finnes unntak og situasjoner hvor det motsatte er riktig. Hvor du bør investere gjennom et selskap (AS). (redigert desember 2022; og flere og flere gode grunner slik våre politikere holder på nå, så les ferdig alt.)

Det kommer jeg til på slutten.

For der som vil lese litt mer.

For du vil sikkert ha litt mer info. Siden du først har funnet dette innlegget 😃

Dette er skrevet for privatpersoner som enten tenker på å starte opp med utleie, eller som allerede er i gang og eier en eller to enheter og lurer på hva de skal gjøre videre.

Dette er ikke skrevet for rutinerte og svært velbeslåtte forretnings mennesker som har store mengder EK og vurderer kjøp av store eiendomsmasser. Disse menneskene lever i en verden hvor de allerede har tilgang på folk med langt mer dyptgående kunnskap om dette enn meg. For de av dere som leser dette og skal bruke ny kunnskap på veien mot nye investeringer og beveger dere i grenseland i de situasjonene jeg kommer til å påpeke at man bør søke mer kunnskap om, så bør dere gjøre det. Søke mer kunnskap! Jeg tar ikke noe ansvar for at dere kommer i skatteetatens søkelys hvis dere tolker det jeg skriver feil, eller velger å ta info ut av sammenhengen.

Så gjør dine egne undersøkelser før du havner i en skvis.

Forutsetninger for innlegget:
Dette er laget for privatpersoner som enten tenker på å starte opp med utleie, eller som allerede er i gang og eier en eller to enheter og lurer på hva de skal gjøre videre.

Jeg tar ikke noe ansvar for at noen kommer i skatteetatens søkelys hvis dere tolker det jeg skriver feil, eller velger å ta info ut av sammenhengen.

Jeg fikk mange gode innspill på Twitter når jeg fortalte at jeg skulle skrive dette innlegget.

Jeg takker for alle disse. Jeg har valgt å legge ut en av de jeg synes var best her. Denne meldingen fra @okonomibloggen er et godt forsøk på en konklusjon:

Dette er etter min mening riktig.

Bakgrunnen for hvorfor dette egentlig, for de fleste av oss, er veldig enkelt handler om kostnader.

Det er skatt, rente, sikkerhet og rett og slett hvordan det norske boligmarkedet er skrudd sammen. Når det er sagt, så er det viktig å legge til at dette er skrevet slik lover og regler gjelder pr. dags dato i august 2020. Det er ganske stort fokus på bolig og beskatning blant norske politikere om dagen og jeg blir ikke overrasket om det kommer endringer de neste 5 årene.

Det norske boligmarkedet er lagt opp til at hver og en skal eie sin egen bolig. Og en plass mellom 75-80% gjør det. Likevel er det da opptil 1/4 del av befolkningen, som enten ikke ønsker å eie eller ikke er i en posisjon som gjør at de kan få kjøpt sin egen bolig. Derfor vil det alltid være et behov for utleieboliger. Markedet er der og flere benytter seg av dette. Jeg vet at mange av mine lesere også vurderer å starte med utleie av eiendom og så er de usikker på om de bør kjøpe leiligheten gjennom et AS eller som privatperson.

Vurderer du AS eller ønsker å lære mer om det, så anbefaler jeg den siste boken min. 
Utleieguiden - AS spesial

Ønsker du den som e-bok så går du hit - AS spesial e-bok 

Nettopp fordi det norske markedet er lagt opp til at man skal eie, så smitter noen av disse fordelene over på boligutleie som privatperson.

Så for å gjenta meg selv, du bør kjøpe din første utleiebolig privat, din andre utleiebolig privat, din tredje utleiebolig privat og din fjerde utleiebolig privat.

Så må du stoppe opp og tenke deg om.

Fordi; det er laget en regel som sier at grensen på om utleie regnes som en hobby og bigeskjeft eller om du driver med næringsvirksomhet er satt på 4 utleieenheter.

Dvs. at du totalt kan eie 5 eiendommer før det blir regnet som virksomhet, inkl. den boligen du bor i selv (og her er det viktig å merke seg at regelen forutsetter at du eier din egen bolig - for vi er i Norge, ikke sant).

Regelen er ikke 100% og ikke helt ridig, så graden av utleievirksomhet kan bli vurdert og tolket annerledes i spesielle tilfeller. Dette er på en måte en tommelfingerregel. F. eks. hvis du kjøper et hybelhus med 20 utleieforhold, så er det ikke gitt at du kan ha 4 slike hybelhus før du blir oppfattet som at du driver med næringsvirksomhet. Men driver du med "normal" utleie av 3- 4 leiligheter i et hus eller 4 frittstående selveierleiligheter så er dette sett på som utenfor næring, og leieinntekten beskattes som kapitalinntekt og det er pt. 22%. For de som er i tvil om de er i risikosonen så anbefaler jeg å sjekke ut litt mer rundt dette og det kan dere lese mer om her: Lignings-ABC 2006 side 763 pkt. 3.3.11

Dette er en situasjon som hvis du fortsatt er usikker etter å ha lest dette så bør du søke ekstra bistand eller be om en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten.

Hvis du vet du er innenfor og har 5 enheter, f.eks. en enebolig og 4 utleieenheter, så er neste spørsmål om du er gift?

Hvorfor er dette relevant da? Jo, for hvis svaret er ja, så gjelder det noen særregler. Hvis mann eller kone eide leilighet(er) før dere giftet dere så kan dere eie mer enn 4 totalt.

Hver av partene må eie enhetene selv. Altså alene. Optimalt er de kjøpt før dere ble gift og de står som særeie i ekteskapet. Dette er ikke et krav, men det er lettere å bevise at dere faktisk eier de hver for dere. Da kan man i teorien eie 8 totalt pluss egen bolig.

Dere må eie hver deres eiendommer.

Så eier du/dere 4 eiendommer delvis sammen, så bør dere stoppe og undersøke med skatteetaten for hva som vil gjelde for dere før dere går videre.

For som jeg skrev, dette er ingen fast, sort/hvitt regel, det er mulig for skatteetaten å legge til grunn en subjektiv vurdering av omfanget av utleien. Er omfanget av utleien stor, dvs. dere bruker mye tid og ressurser på dette, så kan dette bli vurdert som næringsvirksomhet selv om du er innenfor reglene tommelfingerregelen sier.

Reklame Visste du at det finnes et eiendomsforum for deg som er interessert i eiendomsinvesteringer? Eiendomshjørnet ble stiftet i 2022 og samler nå eiendomsinteresserte fra hele Norge. Klikk på bildet så får du mer info.

Lån og rente

Rentefradraget Kjøper du eiendom privat får du et helt gratis rentefradrag fra norske myndigheter.

Du kan trekke fra gjeldsrentene du betaler på lånet ditt på skatten, hvert år til lånet er nedbetalt.

22% av det du betaler i rente på lånet ditt kan du redusere skatten din med.

Kjøper du en bolig til 3 millioner og låner 85% (eksempelet er tatt utenfor Oslo) får du et lån på kr. 2.550.000,- Rentene blir kr. 38.250,- pr. år hvis renten er 1,5% - avdraget på skatten - kr. 8.415,-

Rentene blir kr. 76.500,- pr. år hvis renten er 3.0% - avdraget på skatten - kr. 16.830,-

Nå er ikke dette så store summer med dagens rentenivå, men dette har vært vesentlige summer og med høy belåning har nesten rentefradraget nullet ut den skatten man har betalt på utleien.

I et AS vil renten komme som en finanskostnad i regnskapet som gir et fradrag i AS‘et sin alminnelige inntekt (Det reduserer overskuddet til bedriften) og dermed det skattemessige overskuddet, og siden skattesatsen for bedrifter nå er 22% så er dette i praksis likt som det blir som privatperson.

Rentefradraget er et av hovedelementene som tas opp som urettferdig overfor de som leier i Norge, da de ikke får noe skattefritak for noen av kostnadene de betaler for å bo. Og det er vanskelig å være uenig i at dette er urettferdig. Siden jeg personlig har mye gjeld er jeg glad for at vi har dette rentefradraget, men hvis jeg skal være ærlig så kan jeg egentlig ikke forstå at vi lar en slik levning fra en annen tidsalder fortsette videre. Rentefradraget burde vært det første politikerne fjernet hvis de ville redusere folk sin låne iver, og det sier jeg som er til høyre på den politiske skalaen. Men slapp av, det er ingen fare for at dette blir gjort noe med, for ingen politikere tør å røre ved det generelle rentefradraget. Det tør de ikke. Men jeg blir ikke sjokkert hvis de begynner å se på dette ved andre lån enn til egen bolig. Så fremtidige eiendomsinvestor du er herved advart!

Dyrere finansiering

Hvis du skal kjøpe eiendom gjennom et AS vil banken ofte kreve mer sikkerhet enn om du skulle kjøpt denne privat. LTV, Loan to Value er et begrep som dukker opp med en gang du begynner å snakke om AS.

Det er ikke noe annet enn et forholdstall for hvor mye lån du kan få ifht. sikkerheten. Og du må beregne å stille med mer EK som AS enn som privatperson. Privat kan du i praksis få lånt opp 100% av kjøpesummen, så lenge du har nok tilleggssikkerhet. Det kan du glemme i et AS (Isolert sett, men det er mange situasjoner som gir AS mye større fleksibilitet ved opplåning, men det er for AS som har andre inntekter og/eller eiendommer fra før).

Banken kan komme til å kreve opp til 40% EK, selv om du ikke kjøper i Oslo. Det kan være de ikke godtar annen sikkerhet heller, de vil at du skal inn med EK/ cash. Hvorfor? Fordi sikkerheten til banken er dårligere når motparten er et AS og ikke deg som privatperson.

Riskoen til banken øker og banken lever av å prise risiko. Høyere risiko = høyere rente.

Samtidig er det selvsagt ikke gitt i alle situasjoner, for hvis Per har god likviditet og god sikkerhet i eget hus, har en god og trygg jobb og er god kunde i banken og Per stifter seg sitt eget lille AS som han kun skal ha 1 leilighet i, så får sikkert Per gode vilkår for dette AS'et fordi han kan stille sin sikkerhet i huset sitt tilgjengelig og banken er like sikret som om Per skulle kjøpt denne som privat person. Ergo, dette er et unntakstilfelle som bekrefter regelen, og ikke et eksempel på at det lønner seg å ha investeringseiendom i AS. Men de fleste som starter AS gjør det fordi de ikke ønsker å stå personlig ansvarlig for selskapet og de gjør det fordi de skal satse og ønsker å kunne bygge videre på dette selskapet i årene fremover. Og hvis du likevel stiller deg personlig bak AS'et kan noe av poenget borte.

Du vil i alle andre tilfeller en det nevnt over her få tilbud om en høyere rente gjennom AS enn om du selv skulle hatt det samme lånet det er det viktigste å ta med seg. Hvorfor? Svaret henger sammen med det over. Det er økt risiko for banken, som de priser høyere.

I tillegg er det en del andre faktorer som spiller inn. Det er ingen forbrukermyndigheter som passer på og ingen aviser som lager rentebarometre og har like stort fokus på betingelsene hos bedriftsavdelingene til bankene, derfor kan bankene ta seg bedre betalt.

Jeg vil påstå at konkurransen ikke er like stor mellom bankene på bedrift som den er på privat, og dette vil trolig være en del av bildet også (selv om de som jobber hos bedriftsdelen til bankene trolig rykker til i stolen når de leser dette og mener jeg er urettferdig😊). Det er også en annen situasjon mellom deg som bedriftseier og banken enn det er mellom deg som privatperson og banken. Det handler mye mer OM du får lån. OM du er en attraktiv kunde. Det er ikke gitt at de vil finansiere deg og prosjektet ditt. Jeg tror dette også kan påvirke det faktum at de tar seg bedre betalt.

Den siste faktoren jeg vil nevne er at fundingen til banken er dyrere på bedrift enn på privatmarkedet. Og spør du en bankmann vil han helt sikkert forklare hele renteforskjellen med økt fundingkost. Selv påstår jeg at de andre momentene også spiller inn, men det er en løs påstand som står for min egen regning og ikke noe jeg kan dokumentere. Det er pr. definisjon høyere risiko for banken å låne ut til en bedrift enn det er å låne ut til Per Hansen privat, så ikke tolk meg som at jeg ikke forstår det, jeg tror bare det andre også spiller inn. Det siste punktet er det nok noen som lurer på hva er. Hva er fundingkostnader? Banken må også låne penger. De går ut i interbankmarkedet og låner penger fra andre banker.

Som de betaler en rente på. Dette er bankens fundingkostnader.

Bankens fortjeneste er at de tar et påslag på renten de betaler for å låne penger og til de låner ut til Per eller Per sitt AS.

Norske private boliglån er det sikreste banken kan stille som sikkerhet for sitt lån.

Da får banken den beste renten ute når de henter penger. Når de skal hente til bedriftslån så må de betale en høyere rente enn om de skal hente til privatlån. Hvorfor det er så stor forskjell her når banken likevel får pant i fast eiendom, det skjønner ikke jeg, og det er vel her bankene og jeg ikke er helt enig 😃

Hvor høy rente får et AS? Tja, det er som med mye annet avhengig av hvor god du er til å forhandle, men det handler også om graden av EK og andre forhold til selskapet. Det blir for komplisert å gå inn på alt. Men marginen (renten) på lån gitt til eiendomsfinansiering i Trondheim ligger f. eks. på mellom 120-180 basispunkter + NIBOR, mens jeg har hørt at det i Oslo ofte ligger på 200 punkter eller mer. På bedrift så oppgis renten (ofte) som et påslag på 3 mnd. NIBOR. Bankene kaller det margin. Marginen er på 1,5% f.eks. Da må du som kunde betale 1,5% + til enhver tids gjeldene NIBOR. Så NIBOR ligger til grunn. Pt. ca. 0,3% men frem til mars iår lå NIBOR rundt 1,75% 100 punkter er 1%. Så det betyr at en normal bedriftsrente nå ligger på ca. rundt 2,3% (200 punkter, dvs. 2% + 0,3%) Mens før korona lå den gjerne på fra 3,75 og oppover (2%+1,75) Dette er kun eksempler for å gi de som ikke har noen erfaring med AS en pekepinn på hva dere kan forvente dere. Ikke heng dere opp i at dere vet om selskap som har andre vilkår. Som sagt så er det svært mange faktorer som spiller inn på dette.

Det ble langt om finansiering.

Kort versjon, det er dyrere å låne til eiendom gjennom AS enn som privatperson

Driftskostnader for AS

Det koster litt under 6000,- å stifte et AS.

Ender du opp med at du skal stifte et eiendomsselskap og ønsker å gjøre det selv, kan du lese en oppskrift jeg har laget om det her -