top of page

Stift ditt eget eiendomsselskap (AS)!

Oppdatert: 10. jul. 2022


Dette innlegget ble skrevet tilbake i 2020, lenge før jeg hadde skrevet den første boken min, og lenge før jeg hadde skrevet oppfølgeren: Utleieguiden - AS spesial

Den siste boken omhandler alt du trenger å vite for å stifte et AS. Og går selvsagt mye mer i dybden enn dette blogginnlegget gjør. 

Men det er fortsatt en av mine mest leste blogginnlegg, så håper du finner noe lærerikt her 😀

Vil du lære mer om dette, så anbefaler jeg å lese boken før du starter går i gang med investeringene. Helst før du bestemmer eierandeler i AS'et, hvis du skal samarbeid med andre.

Jeg ble kontaktet på Twitter for en tid tilbake. Han spurte om noen råd vedrørende overgangen fra eiendomsinvesteringer som privatperson og til å drive med eiendom gjennom et AS.

Da fant jeg ut at jeg like godt kunne skrive et innlegg rundt det, så andre interesserte kan bruke som oppskrift. Når bør du bruke AS og når bør du investere som privatperson? Det er et annet tema. Mitt mest populære blogginnlegg med over 10.000 lesere kan du lese her - Investere i eiendom privat eller gjennom AS? Dette er for deg som har nådd grensen for eiendommer du kan eie privat og vil ta eiendoms satsingen til neste nivå!

Eller for deg som vil investere sammen andre, for da bør du også gjøre det gjennom et AS. Skal du starte et eiendomsselskap kan du lese her, så får du noen gode råd på veien.

Visste du at jeg har skrevet en bok om utleie?
Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å

Alt du trenger å vite om utleie av bolig i Norge. 
Enten du er helt blank eller har en viss kunnskap om utleie så vil du finne gode tips og råd i denne boken. 
Jeg har drevet med utleie i over 20 år og har ennå ingen måneder uten leieinntekt.
Du finner en link lenger ned i blogginnlegget hvis du vil kjøpe boken.

Enkel oppskrift Først, dette er ment som en enkel oppskrift hvis du vil gjøre dette enklest og billigst mulig, og har lyst og (delvis) kompetanse til å gjøre mest mulig selv - samtidig som alt du gjør blir riktig og lovlig. Det finnes langt mer kompliserte og kostbare måter å gjøre dette på og du kan bruke konsulenter og firma på alt, men noe aner meg at hvis du leser dette så er det ikke det du er på utkikk etter.


Først så er det en del spørsmål du bør avklare. - Er du alene eller skal du eie selskapet sammen andre? - Hva skal selskapet hete? Du må ha bestemt deg for navnet på selskapet før du begynner å stifte selskapet. - Du må ha et formål; dvs. hva skal du drive med? F.eks. Selskapets formål er å kjøpe, selge, eie, leie ut, utvikle og drifte fast eiendom, samt eie aksjer og andeler i andre selskap.

Da er du ganske godt dekt for det meste innen eiendom. - Skal det være noe spesielt som dere ønsker å ha med i vedtektene til selskapet? Evt. forkjøpsrett hvis dere er flere og noen senere ønsker å selge aksjene f. eks.? Hvis ikke kan vedtektene være helt enkle og Altinn gjør dette for deg. - Hvem skal sitte i styret?

- Hvem skal være styreleder?

- Skal dere ha revisor? Jeg vil anbefale å velge bort dette nå.

Velg at årsregnskapet ikke skal revideres. Du skal ikke ha revisor. Du trenger ikke det for mindre selskap og lav inntjening.

Videre så anbefaler jeg deg å finne deg en god revisor som du kan ha en løs avtale med, slik at du har tilgang på kompetansen, men at du betaler for faktisk forbruk og at det ikke er revisorplikt på regnskapet ditt.


Skal du eie selskapet direkte som privatperson eller skal du først stifte et holdingselskap som du skal eie eiendomsselskapet gjennom. Hvis det er tilfelle så må du stifte det selskapet først, før du stifter eiendomsselskapet. Men du kan følge denne oppskriften da også.


Aksjekapital

- Hvor mye aksjekapital skal du stifte selskapet med? Du kan gjøre det med så lite som NOK 30.000,-

Det fungerer, men jeg vil anbefale deg å bruke NOK 100.000,- Du kan selvsagt bruke mer, men det er ikke nødvendig. Merk at aksjekapital (AK) er ikke det samme som egenkapital (EK). Så du trenger ikke å ha like mye aksjekapital som du har tenkt å bruke som egenkapital i din første investering. 100.000,- som AK og aksjeverdi på 1.000,- gir deg 100 aksjer. Og er dere 4 stk. så fordeler dere dette iht. hvor stor andel hver enkelt skal eie i selskapet.

La oss si at du skal kjøpe en eiendom til 10.000.000,- Banken krever 40% så du må stille med 4 mill. i EK. Da kan du ha 100.000,- som AK og 3.900.000,- skutt inn i selskapet som ansvarlig lån fra deg privat (eller ditt Holding selskap). Bankene godtar dette, men de vil kreve en ekstra erklæring om at lånet ditt stiller seg bak bankens lån etc. Det er helt greit. Du gjør det på denne måten fordi det er lettere å hente ut

midler fra AS'et senere på denne måten. Så vil det selvsagt lønne seg å ha litt mer kontanter i selskapet enn dette eksempelet viser, men det forstår du :)

- Det siste spørsmålet du må avklare er om selskapet skal dekke stiftelsesomkostningene. De fleste velger ja, men det er opp til deg. Det er ca. 5.700,-


Fremgangsmåte:

1. Selskapet (AS) starter du i Altinn. Dette gjør du selv via BankID. Altinn sitt system er veldig bra og egentlig veldig selvforklarende for det meste. Velg "Alle Skjema" søk stiftelse av selskap så kommer det opp: "Stiftelse av Aksjeselskap" Klikk på det og du er igang. Her blir du ledet gjennom de nødvendige stegene for å stifte selskapet ditt. Jeg går ikke gjennom alle punkter her i detalj, da dette er ganske enkelt så lenge du har avklart spørsmålene over. Oppdatert 21.02.2021: Altinn har endret litt på rutinene sine så jeg legger til et ekstra punkt her under punkt 1. Det kan nemlig være du får beskjed om å legge ved stiftelsesdokumentene og vedtektene. Dette ble laget direkte i Altinn når jeg skrev denne oppskriften, men det skjer ikke alltid lenger. Så du kan enten google deg frem til hvordan stiftelsesdokumenter og vedtekter skal være eller så du kjøpe dette fra meg her - Stiftelsesdokumenter og vedtekter til AS

Du får da enten stiftelsesdokumentet inne på Altinn eller så har du laget det selv. Da kan du gå til neste punkt.


2. Velg bank. Send over stiftelsesdokumentene til banken så de får etablert en konto. Dette kan gjøres før du får org. nr. så lenge du har stiftelsesdokumentene. Når kontoen er klar må du betale inn aksjekapitalen (eks. 30.000,- eller 100.000,-) og få en erklæring fra banken på at AK er innbetalt. Denne erklæringen skal du laste opp i Altinn som bevis på at AK er innbetalt. Når dette er gjort tar det 5- 10 dager så vil selskapet være ferdig registrert i Altinn.

Oppdatert - 10.07.2022., slik var det før - nå er behandlingstid nærmere 3 uker.


3. Velg regnskapsfører eller regnskapssystem. Du er pålagt å føre regnskap og det er ganske strenge regler for dette.

Du kan gjøre dette selv, sette det bort til regn. fører eller kjøre en hybrid variant. Hvis du vil holde kostnadene nede, er litt systematisk anlagt og kan litt grunnleggende om økonomi vil jeg anbefale den siste varianten.

Da bør du gå for Tripletex. Jeg har selv prøvd Fiken, DNB regnskap og Tripletex. Tripletex er klart best. Fiken er nest best. Vi bruker Poweroffice Go gjennom jobben og Poweroffice er veldig bra, men litt mer avansert, koster mer og jeg tror egentlig det programmet er laget for regnskapsførere. Tripletex er laget for at privatpersoner skal kunne føre regnskapet selv eller i kombinasjon med regnskapsfører. Vi har frem til nylig ført dette selv for våre selskaper og så har vi regnskapsfører som kontrollerer at det vi gjør er riktig og bistår med årsregnskap og ligningspapirer ifbm. årsregnskapet. Nå har vi lært at det er så mye å passe på og at dette egentlig ikke er så enkelt i praksis, så jeg vet ikke helt om jeg står for rådet over her om å gjøre dette delvis selv. Så tenk nøye gjennom dette. Vi har nå valgt å sette bort alt til regnskapsfører og fokuserer mer på å øke inntektene våre, så regnskapsføreren er dekt opp gjennom det.


Disclaimer: For all del, det enkleste og sikreste er selvsagt å sette bort alt til en dyktig regnskapsfører, men dette koster penger og er ikke sikkert det er det beste valget i en startfase, hvis du har litt kontroll på regnskap.


4. Velg forvaltningssystem Siden du er pålagt å ha regnskap bør du ha et forvaltningssystem for å systematisere og forenkle regnskapsføringen, i tillegg får du alt digitalt og samlet på en plass. Det anbefales på det sterkeste.

Her går min anbefaling til hybel.no. Jeg har nå vært så heldig og fått testet alle de 3 mest kjente forvaltningssystemene i Norge.

Hybel, Husleie og Unite Living. Alle er gode systemer. Jeg valgte etter testing å bruke hybel, da jeg synes deres system er best og mest intuitivt i bruk. Her får du husleiekontrakt, depositumskontrakt, fakturering, oversikt over innbetalinger, all kommunikasjon med kundene (leietakerne), etc. Alt du trenger på en plass. Alt selvsagt med signering av BankID.



5. Når dette er på plass er det stort sett bare å gå ut å kjøpe deg en eiendom til det nye selskapet ditt og starte med utleie. PS!

Hvis du som leser dette finner noen feil eller savner noe så blir jeg veldig glad hvis du legger igjen en kommentar eller kontakter meg via en eller annen sosial media kanal. Lykke til!

REKLAME for egen bok:
Vil du lese mer om eiendom og utleie kjøp boken min, som finnes i nettbutikken - Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å

Her er den siste boken Utleieguiden - AS spesial

6 501 visninger8 kommentarer

Siste innlegg

Se alle

8件のコメント


Cathrine Wong
Cathrine Wong
2022年9月16日

Hei Pål,

takk for lærerikt innlegg!! Jeg og min mann er i ferd med å stifte et eiendomsselskap som kun skal eie en leilighet for utleie. Vi har fått aksept på budet og venter på at selskapet skal bli etablert hos brreg. Vi har allerede kr 50.000 i AK på plass, men trenger å øke EK til å kunne dekke det som eiendommen koster (kr 4.450.000). Jeg ser at du gir råd om aksjonærlån, men hvordan ser du dette alternativet oppmot kapitalforhøyelse? Jeg har hørt at sistnevnte har skattemessige fordeler.... men vet ikke helt hva det innebærer.

Jeg lurer også på gangen i det. Hvordan skal vi i praksis skyte inn de pengene? For å ikke risikere at de blir…

いいね!
Pål Restad
Pål Restad
2023年6月25日
返信先

Hvis eiendom skal være en investering, noe det bør anses å være for de fleste, så gir det utrolig dårlig avkastning på egenkapitalen å kjøpe eiendom med 100% EK. Noe av det som gjør eiendom til en god investering er muligheten til å få belånt investeringen og dermed øke EK avkastningen. Uten dette verktøyet blir eiendom (svært ofte) en mye dårligere investering enn aksjer, fond og andre finansielle investeringer. Dog skal det sies at hvis du kjøper eiendom for å bo selv til evig tid og du kun er ute etter å ha lite bekymringer og lave driftskostnader så må du gjerne kjøpe egen bolig med 100% EK. Men økonomisk gir det fortsatt liten hensikt. Da det ville vært bedre å kjøpt med…

いいね!

Torgeir Oliver Tislevoll
Torgeir Oliver Tislevoll
2020年8月03日

Klarte ikke å svare kommentaren, men takk for svar!

Planen videre er å skaffe bedriftsrådgivning, så de kommer nok med noen løsninger, men godt å være forberedt! Jeg følger med bloggen videre!

いいね!

Pål Restad
Pål Restad
2020年8月03日

Hei Torgeir, takk for det! Dette er ikke min spesialekspertise, men nøkkelen kan ligge i å skille mellom aksjekapital og selskapets egenkapital. Man kan f. eks. eie like mye nå i starten. Og ha 100.000,- som aksjekapital. Og så låner de som har ekstra EK inn dette som ansvarlige lån til selskapet (med eller uten rente) som brukes sammen annen kapital som EK i selve investeringene. Bankene godtar aksjonørlån, men de stiller naturlig nok etter bankene i prioritet. Hvis dere ønsker å ha eierandelen lik det hver enkelt går inn med nå så er det ganske rett frem. Men hvordan dere best løser den endrede eierstrukturen i fremtiden er mer komplisert og det anbefaler jeg bruk av advokat, revisor eller…

いいね!

Torgeir Oliver Tislevoll
Torgeir Oliver Tislevoll
2020年8月02日

Hei, hjelpsomt innlegg (Og resten av bloggen)!

Jeg er i planlegging med start av AS til eiendomsinvestering sammen med noen venner.

Vi er litt usikker hvordan vi kan gjøre med fordeling av eierskap, da det er ganske skeiv fordeling i kapital mellom oss. Tanken er at AS(Holding) blir startet med feks 11/11/11/66 prosent fordeling, men med plan om å jevne ut til 25/25/25/25 over tid som porteføljen øker.

Har du tips til hvordan dette kan gjøres på mest mulig ryddig måte? En ide vi har er å signere med klausul om rett til aksjeoppkjøp over tid, men er usikker om dette er juridisk beste måten (Og rettferdig for han som starter med 66% )


Takk for hjelpen! :)

いいね!
bottom of page