Korttidsutleie (STR) i Spania: Nye regler – og hva du bør vite før du kjøper

Spania har i mange år vært et yndet reisemål – ikke bare for ferierende nordmenn, men også for dem som ønsker seg feriebolig eller investeringsobjekter langs solkysten.

De siste årene har korttidsutleie blitt en populær måte å skape økte inntekter på, spesielt i attraktive områder som Marbella på Costa del Sol. Også Costa Blanca er populært for nordmenn – både for å bo og for å drive med utleie.

At flere nordmenn nå vurderer å kjøpe bolig i Marbella med korttidsutleie som del av regnestykket, forstår jeg veldig godt. Samtidig er det viktig å være klar over at lokalkunnskap er avgjørende når du skal investere i eiendom – og kanskje enda viktigere når du skal investere i et annet land.

La meg bare gjøre én ting klinkende klart:

Utleie i Norge og utleie i Spania er ikke det samme.

Min anbefaling er derfor at du gjør litt research før du setter i gang med utleie i Spania. Så ros til deg som fant meg – du er på rett spor.

Les videre. Les mer om hvem jeg er og bakgrunnen min her

Ikke ha bunnløs tillit til megler

Du skal ikke ha bunnløs tillit til en megler, uansett land, med mindre du kjenner vedkommende godt og vet at du kan stole på vedkommende.

I Spania er ikke meglere annet enn salgsagenter. Her skal du i hvert fall være forsiktig. Jeg sier ikke at alle meglere er ute etter å lure deg, men vær obs: De store provisjonene i Spania tiltrekker seg mange som overhodet ikke vet hva en megler egentlig skal gjøre. Det er stor variasjon i kvalitet.

En megler i Spania skal først og fremst selge en leilighet – ikke sørge for at du har kontroll på alle regler, lisenskrav og praktiske konsekvenser etter kjøpet.

Det er ingen krav om at megler skal sikre lovmessig riktige opplysninger.

Areal gjettes ofte på, eller «finnes opp».

Ingenting av det du får av info fra en megler er juridisk bindende.

Kommer du fra Norge, er det himmel og hav i forskjell på dette.

Eventuelle utfordringer som oppstår i etterkant, er i praksis ditt problem som kjøper.

Har megler løyet for deg?

Sorry, you’re on your own.

Du kommer ingen vei med å prøve å gå på megler. Det er din advokat som skal sikre dine rettigheter før du signerer en endelig kjøpekontrakt.

For du vet at du må ha advokat når du kjøper eiendom i Spania, sant?

Det er et eget innlegg, men stol på meg: Ikke begynn å tro at du skal gjøre dette på den «norske måten», hvor du fikser alt selv.

Bruk advokat – jeg kan tipse deg om gode advokater om du ikke allerede har.

Nye regler for korttidsutleie (STR) i Spania

Med økt utleieaktivitet, spesielt på korttidsutleie (Short Term Rentals – STR), har spanske myndigheter strammet inn regelverket. Fra april 2025 trådte nye regler i kraft for hvordan korttidsutleie kan gjennomføres – både for spanske og utenlandske eiere.

Under har jeg oppsummert de viktigste punktene du bør kjenne til.

Sameiets godkjenning blir påkrevd

En av de største endringene er at nye eiendomseiere nå må innhente forhåndsgodkjenning fra sameiet før de legger ut eiendommen sin for turist- / korttidsutleie.

Sameiet (ofte kalt «urbanización») kan:

• sette begrensninger på antall gjester

• regulere hvor ofte du kan leie ut

• i ytterste konsekvens forby korttidsutleie helt innenfor sameiet

  
  

For å innføre et totalforbud kreves det tre femtedels flertall i sameiet.

Viktig unntak: Hvis en eiendom allerede var lovlig utleid før regelen trådte i kraft i april 2025, kan denne aktiviteten fortsette. Men all ny utleieaktivitet etter denne datoen må følge de oppdaterte reglene.

Turistlisens: følger eier, så eiendom – forvirret? Bra.

En annen viktig endring var at turistlisensen fulgte personen som eide en eiendom, ikke selve eiendommen.

Dette slo ned som en bombe og betydde at:

• Det ikke lenger var tilstrekkelig at eiendommen «hadde turistlisens» når du kjøpte den

• Den eksisterende lisensen var gitt til selger – ikke til leiligheten som objekt

• Som ny eier måtte du søke om egen lisens under de nye reglene

  
  

Slik var det fra april og frem til ca. midten av oktober. Så snudde spanske myndigheter igjen.

Nå følger turistlisensen leiligheten igjen.

Forvirret?

Det er mange her nede i Spania også.

Nå har vi sameier som har vedtatt forbud mot korttidsutleie, med henvisning til de nye reglene som kom i april. De har gitt sine medlemmer beskjed om at all korttidsutleie må opphøre – selv med turistlisens.

Andre mener at turistlisensen som er gitt overstyrer sameienes vedtak, og at du dermed fortsatt kan leie ut – hvis du har turistlisens.

Siste ord er neppe sagt i denne saken.

Nevnte jeg at du må ha advokat?

Meglerne her nede har annonsert med «leiligheten har turistlisens» – også i perioden hvor lisensen fulgte personen. Det betyr lite hva de sier og skriver. Dette må du sjekke opp med din advokat før du kjøper, hvis du har tenkt å drive med korttidsutleie.

Som kjøper er det ditt ansvar å sjekke status i sameiet og hvilke regler som gjelder nå.

Nytt digitalt register fra juli 2025

Fra juli 2025 lanserte spanske myndigheter en ny digital plattform: Digital One-Stop Window for Rentals.

Dette skal være et obligatorisk, sentralisert registreringssystem for korttidsutleie, med mål om:

• økt transparens

• bedre kontroll på skatteinnrapportering

• enklere håndheving av regelverk – særlig overfor utenlandske eiere

For deg som eier betyr det mer formalia og rapportering, men også tydeligere rammer for hva som er lov og ikke.

Jeg kjenner ikke til om systemet er oppe og står og faktisk fungerer.

Lenken til siden er her:

Jeg kjenner ikke til om systemet er oppe å står og fungerer. Men linken til siden er her: https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/home

Du kan lese mer om det her:

https://roomonitor.com/en/digital-single-window-short-term-rentals-spain/

Kortversjonen er her: To advertise a property on platforms like Airbnb or Booking.com, it will be mandatory to have a Holiday Rental Registration Number (NRA) as of July 2025. This must be obtained via the electronic portal of the College of Registrars, either through the Property or the Movable Assets Registry.

Det jeg har hørt fra meglere som driver med utleie her nede, er at spanske myndigheter ikke har forstått pågangen dette ville føre til og ikke bemannet opp nok. Resultatet er lang ventetid – slik at de som søkte for over ett år siden fortsatt ikke har fått svar.

Dette er skrevet i november 2025, så dette kan endre seg. Jeg driver ikke med utleie selv – jeg forsøker bare å dele litt kunnskap til nordmenn som vurderer å starte med utleie i Spania.

Hva betyr dette for deg som investor?

Hvis du vurderer å investere i Spania med korttidsutleie som del av caset, blir det nå enda viktigere å gjøre grundig forarbeid – både på eiendommen og sameiet.

Noen spørsmål du bør få klare svar på før du kjøper:

• Har sameiet tidligere godkjent korttidsutleie – og hva er holdningen nå?

• Finnes det vedtekter eller vedtak som begrenser eller forbyr turistutleie?

• Hvilke krav stilles til registrering, rapportering og lisens i den aktuelle regionen?

• Hvordan påvirker nye regler lønnsomheten i ditt konkrete case (realistisk belegg, priser, kostnader, skatt)?

  
  

Korttidsutleie kan fortsatt være svært lønnsomt, spesielt i attraktive områder som Marbella. Men ikke alle boligkomplekser eller områder vil være like egnet fremover.

Noen steder vil det bli enklere å drive profesjonelt og ryddig – andre steder vil det bli mer motstand og flere begrensninger.

Hvordan jeg jobber med dette i praksis

Gjennom mitt selskap 63ºNO, basert i Marbella, hjelper jeg norske og skandinaviske investorer med å:

• finne riktige prosjekter og eiendommer

• forstå hvilke regler og begrensninger som gjelder i det konkrete sameiet

• avklare lisens- og utleiemuligheter før kjøp, ikke etterpå

• samarbeide med lokale advokater og fagmiljøer som har spesialkompetanse på eiendom, regelverk og utleie i de mest attraktive delene av Costa del Sol, slik at du kan få riktig hjelp før du kjøper

  
  

Poenget er enkelt: Du skal vite hva du går inn i – og hva du kan forvente – før du signerer kjøpekontrakten.

En liten, men viktig digresjon: finansiering

Det er ikke det samme å få finansiering til en utleiebolig i Spania som i Norge.

Bankenes vurderinger, belåningsgrad, dokumentasjonskrav og prosess er annerledes.

Hvis du ikke har gjort dette før, bør du sette deg grundig inn i hvordan finansiering faktisk fungerer i Marbella før du kjøper en eiendom som er tenkt brukt til utleie.

Kortversjonen er at mange utlendinger ikke får finansiering her overhodet, med mindre de har svært romslig økonomi hjemme.

Dette er et tema jeg kommer til å skrive mer om i et eget innlegg.

Har du planer om korttidsutleie i Spania?

Hvis du vurderer å kjøpe bolig i Marbella eller på Costa del Sol, og korttidsutleie er en del av planen:

Ta gjerne kontakt.

Jeg deler gjerne erfaringer, ser på caset ditt og hjelper deg å vurdere om forutsetningene faktisk holder vann – både juridisk, praktisk og økonomisk.

Vi samarbeider med flinke folk og firmaer som har som hovedbusiness å administrere utleien for deg her nede, slik at du kan fokusere på andre ting.

PS:

Du kan ikke bare «drive litt utleie selv» gjennom Airbnb og Booking som privatperson.

Du må ha et selskap, og det selskapet må være godkjent og registrert hos spanske myndigheter for å drive med korttidsutleie. Standard «normal Airbnb»-aktivitet der privatpersoner leier ut rom eller leiligheter gjennom disse plattformene, er ulovlig.

Som sagt: Det er ikke det samme å drive utleie i Spania og Norge.

Men jeg kan sette deg i kontakt med de rette personene.

Book en prat om investering i Spania - her

Les mer på https://www.63no.com/

Disclaimer – ingen investerings- eller skatterådgivning

Innholdet i dette innlegget er kun generell informasjon og skal ikke oppfattes som personlig investeringsråd, økonomisk rådgivning, juridisk rådgivning eller skatte rådgivning. Jeg kjenner ikke din situasjon, og du er selv fullt ansvarlig for beslutninger du tar basert på informasjon her. Vurder alltid å innhente uavhengig rådgivning fra kvalifiserte rådgivere før du investerer eller tar økonomiske valg. Bildene som brukes i denne artikkelen er kun ment som illustrasjons formål og er ikke ment å representere spesifikke egenskaper, personer eller situasjoner som det refereres til i innholdet. Jeg fraskriver meg ethvert ansvar for tap, kostnader eller konsekvenser som direkte eller indirekte måtte oppstå som følge av bruk av informasjon fra denne nettsiden.