Boligprisene stiger videre, likevel øker andelen som taper på sine boligsalg!
Onsdag denne uken slapp Eiendom Norge sin siste boligprisstatistikk for februar. Som forventet ble det også denne måneden prisoppgang. 0,9% i Norge - 0,5% sesongkorrigert (beskrevet i tidligere blogginnlegg). 2,6% i Trondheim - 1,0% sesongkorrigert.
Det er mye på en måned.
Etter å ha snakket med mange meglere de siste ukene er jeg ikke overrasket. De har fortalt om en veldig god start på året, og mange nybyggprosjekter hvor det gikk litt tråere med salget i siste halvår av 2019 har løsnet i 2020. Et enkeltprosjekt har solgt 14 nye leiligheter i januar og februar, og dette er et prosjekt som har ligget ute lenge. Når det nå begynner å nærme seg ferdigstillelse kommer en helt annen kjøpergruppe på banen. Men også prosjekter som ikke er ferdig før på slutten av neste år har fått mange flere kjøpere på banen nå i 2020 enn det var i 2019. Generelt så selger de fleste nybyggprosjektene med god beliggenhet godt. Et positivt marked og folk er optimistisk mtp. fremtiden, til tross for Koronavirus over alle nyhetssider (jeg skal ikke skrive om det her, for det er nok omtalt andre plasser) så da skulle vel alt være klart for at alle som selger får mer igjen for boligen sin enn når de kjøpte.
Det skjer likevel ikke for alle.
Prognosesenteret har gjennomført analyser på alle salg som er gjennomført over flere år.
1 av 4 taper på "raske salg".
"Raske salg" er definert som at det er 3 år eller mindre fra du kjøpte til du solgte.
Det siste året har 12% av alle som solgte boligen sin i Norge tapt på handelen. Tap er definert som at du selger for mindre kjøpesum enn du kjøpte for. Omkostninger og oppussing er ikke medregnet. Tar man med det, blir tapsprosenten mye høyere. Hvorfor er andelen så stor? Hvorfor taper så mange penger i et ganske jevnt stigende marked?
Jo, det finnes lokale forklaringer i Rogaland (og der er tallene veldig høye), men det er ikke hele forklaringen.
Jeg tror det primært er 2 ting.
Saueflokkmentalitet (som jeg har beskrevet i et tidligere blogginnlegg)
Dårlig kunnskap om boligmarkedet
Hvis alle som hovedregel kun ønsker å kjøpe bolig når alle andre vil kjøpe og når media og alle andre er superpositive til markedet vil man ofte ha mange andre konkurrenter til de boligene du vurderer, og da er det lett å betale for mye. Ved å strekke seg for langt i budrunden og dermed gjøre et dårlig kjøp.
Mange tror at så lenge de er med i en budrunde så er det jo markedspris de kjøper for. Og da må de jo få igjen det samme neste gang, pluss prisstigning. Ikke sant? De kjøpte jo til markedspris. Men det fungerer ikke sånn. Har du gjort et dårlig kjøp så kan du tape neste gang du selger, selv om prisstigningen generelt har gått bra. Et dårlig kjøp er et dårlig kjøp uansett prisstigning.
Du kan bli hjulpet av prisstigningen, men det er fortsatt et dårlig kjøp. Du ville tjent mer, hvis du hadde gjort et godt kjøp.
Jeg skjønner at bolig kan være vanskelig for de som ikke har jobbet med det. Så jeg forsøker ikke å snakke noen ned når jeg påstår at mange har for dårlig kunnskap om boligmarkedet og hvordan det fungerer. Dårlig kunnskap er greit det. Det er det mulig å gjøre noe med. Problemet ligger i at veldig mange tror de har god peiling på markedet og agerer deretter. Og hvis du vet at du har dårlig kunnskap om noe så søker du informasjon og kunnskap fra andre som kan noe om det ikke sant? Vel, om du gjør det eller ikke, varierer sikkert, men la oss være enige om at det vil være det fornuftige å gjøre. Men hvis du tror du har god kunnskap om noe så kjører du bare på. Da spør du ikke om råd. Du søker ikke kunnskap. Da ryker flere enn nødvendig på dårlige kjøp.
Det siste punktet er omkostninger. Transaksjonsomkostninger.
Ved både kjøp og salg. Et ofte glemt element når folk flest regner på om de vil tjene på å kjøpe eller ikke. Dette gjør at mange boligkjøp ikke burde vært gjennomført. Det er ikke et godt råd for alle å kjøpe bolig.
Det nye selskapet vi holder på å bygge opp skal hensynta nettopp dette. - At det ikke lønner seg for alle å kjøpe bolig. Noen bør faktisk leie i perioder.
Det vil være ulike livssituasjoner hvor det faktisk ikke er et godt råd å kjøpe bolig.
Du vet ikke hvor du kommer til å jobbe om 1-2 år
Du skal bo i en by i kun 1-3 år
Du har nettopp blitt singel og trenger en plass å bo raskt
Du skal starte opp en bedrift
Du ønsker å plassere egenkapitalen din i andre investeringer som gir deg bedre avkastning enn bolig
Det kan selvsagt være ennå flere eksempler, men dette var noen helt enkle. Så har du alle de som faktisk ikke får lov til å kjøpe, men det blir en annen situasjon.
Den norske boligmodellen vil nok bestå for all fremtid, men selv om det jobbes med å få alle til å kunne kjøpe seg inn i boligmarkedet så er det som sagt ikke gitt at det lønner seg for alle, i alle situasjoner. La meg gi deg et konkret, enkelt eksempel. La oss si at du skal kjøpe en 2- roms leilighet sentralt i Trondheim. Du ønsker en ganske ny leilighet.
Disse finner du til alt fra 2.500' til opp mot 3.000' (selv om det begynner å bli langt mellom de til 2.500' nå).
Du finner en til kr. 2.600' - da blir kjøpsomkostninger ca. 67.500,-
Når du skal selge blir salgsomkostninger ca. 75.000,-
Dette er grove tall, det kan godt bli mer, men du slipper sjelden unna med lavere kostnader enn dette.
Da har du totalt brukt 142.500,- i rene omkostninger.
Er prisstigningen 1.5% tjener du 39.000,- pr. år.
Da skal du bo der i mer enn 3 år for å tjene inn omkostningene.
Er prisstigningen 5% så har du tjent inn dette på litt over 1 år.
Så nøkkelen her er jo prisstigningen ikke sant?
Du skal selvsagt hensynta leiepris vs. hva dine bokostnader vil være ved et kjøp også, men det blir til et annet innlegg.
Ofte hører jeg folk som regner på 10% prisstigning og da vil de fleste regnestykker si at det lønner seg å kjøpe, uansett botid.
Og slik har det vært i mange år. Men slik er det ikke nå. Slik ser det ikke ut til å bli i årene fremover. Derfor bør man sette seg ned og gjøre gode forberedelser før man løper for å kjøpe sin neste bolig. Så selv om dette innlegget startet med at boligprisene steg ganske mye i februar, så betyr ikke det at dette blir årsprisstigningen (det stiger mer på starten av året enn slutten) og det betyr uansett ikke at du bør kjøpe bolig uten å ha satt deg godt inn i alle faktorer. Så mitt råd er å søke kunnskap og sett deg godt inn i markedet, og prøv å gjør et godt kjøp. Gjør du et dårlig kjøp, så vil neppe prisstigningen alene hjelpe deg de neste årene :)
