top of page

Tilvalg på nybygg - nyprosjekt

Oppdatert: 18. feb. 2023

Flere og flere kjøper nyprosjekterte leiligheter og flere og flere spør hvilke tilvalg det lønner seg å gjøre når du kjøper nybygg.

I dette innlegget skal jeg fortelle deg hva jeg bruker å gjøre og hvilke tanker jeg har rundt tilvalg på helt nye leiligheter.

Som med så mye annet innen eiendom så finnes det ingen enkel fasit på dette. Jeg har jobbet med og handlet prosjekterte boliger i over 20 år så jeg mener jeg har litt erfaring rundt dette temaet. Forhåpentligvis kan du lære noe av mine erfaringer.

Jeg hører om folk som bruker flere hundre tusen på tilvalg på nye leiligheter og blir litt forundret over dette. Jeg håper for deres del av de skal bo der selv og at de skal bo der lenge, for min erfaring er at de spiser opp en del av verdien med slike påkostninger. Da har jeg allerede avslørt min grunnholdning til dette med tilvalg. Det bør holdes til et minimum og gjøres med omhu i forhold til kost nytte, spør du meg.

For tilvalg er ofte dyrt.

Unødvendig dyrt, men systemet er skrudd sammen slik, og jeg skal forklare mer om det senere.

Det kan være at dette er annerledes i din by og ditt marked. Jeg skal underveis forklare hvorfor jeg mener det jeg gjør. Jeg er åpen på at noen sikkert mener jeg tar feil og at det lønner seg med mer tilvalg der du opererer. Mitt råd er å snakke med de som selger nybygg der og høre med dem. I Trondheim er dette ihvertfall slik jeg beskriver.


Men la oss først gå litt tilbake og begynne med litt grunnleggende informasjon og skille mellom ulike typer kjøp av prosjekterte boliger.

Når jeg snakker om kjøp av nybygg så mener jeg primært kjøp av prosjektert leilighet i et nytt planlagt bygg med flere enheter. For å gjøre skrivingen litt enklere kommer jeg til å referere til dette som nybygg. F. eks. noe slikt:


Jeg snakker altså ikke om den ene prosjekterte eneboligen du ønsker å kjøpe fra en liten byggmester eller utbygger. For i et slikt tilfelle så kan det både være gode grunner og riktig å gjøre mer omfattende tilvalg enn tilfellet er ved kjøp av nyprosjektert leilighet. Nybygg er det samme som mange kaller kontraktsposisjon. Hvis du kjøper en nyprosjektert leilighet i Norge idag så inngår du en avtale om kjøp av en fremtidig bolig som omfattes av bustadoppføringslova. Kjøpekontrakten som da skrives omtales ofte som en kontraktsposisjon, frem til leiligheten er fysisk ferdig og klar for overtakelse. Hvis du som forbruker skal selge denne videre før overtakelse så selger du ikke en fysisk leilighet, du selger selve kontraktsposisjonen din.

I det siste har det vært en del nye kjøpere av nybygg i Norge og flere av disse har tenkt/ vurdert å selge kontrakten sin før overtakelse.

Hvilke tilvalg man bør gjøre i slike tilfeller er veldig relevant i dette innlegget.

For tilvalg spiser av gevinsten din, all den tid markedet stort sett har en maks pris på ulike typer leiligheter. Mens noen tilvalg kan gjøre leiligheten din lettere å selge og noen ganger kan du også få bedre betalt. Men da må du velge rett og være dyktig.

Derfor er dette viktig.


Hva er tilvalg? For noen er dette temaet kanskje helt nytt og man er ikke egentlig kjent med hva dette betyr.

Nybygg selges basert på en deklarasjon eller byggebeskrivelse. Denne skal være en del av prospektet/salgsoppgaven. Det du baserer kjøpet ditt på. Selv om de fleste utbyggere tilbyr flotte 3D bilder som viser eksempler fra prosjektet må du ikke gå i fellen og tro dette er akkurat slik din bolig blir. Slike bilder er av illustrasjonsmessig kaliber og skal forsøke å fremstille prosjektet så godt som de kan.

Det er den skrevne teksten i prospektet og deklarasjonen som forteller deg som kjøper hva du kjøper. Det sammen med plan- og fasadetegninger av bygget. Deklarasjonen er en (detaljert?) teknisk beskrivelse av hvordan hele bygget er planlagt oppført inkludert beskrivelse av hva som leveres i hver enkelt leilighet. På kjøpstidspunktet varierer det hvor detaljert og spesifikk denne er.

Derav ? tegnet. Det er nemlig ikke alltid det er så detaljert som det bør være.

Det er stor forskjell på en god deklarasjon og en deklarasjon.

Noen utbyggere velger å bruke svært vage deklarasjoner, som gir dem veldig frie tøyler i forhold til hva de faktisk må levere av kvalitet i prosjektet og leilighetene, mens andre har veldig godt gjennomarbeidede prosjekter og dertil deklarasjoner.


Deklarasjonen skal beskrive hva som vil bli levert på vegger, tak, listverk, gulv, ventilasjon, kjøkken, bad. Type flis, farger på vegger, type armatur, omfang på elektrisk anlegg etc.

Det kan godt være at selve deklarasjonen er vag og det kun står en oppgitt kjøkkenleverandør eller tilsvarende. Det betyr at utbygger ikke har bestemt seg på salgstidspunkt og du får vite dette senere. Men på et gitt tidspunkt, ofte når byggestart er vedtatt så skal du få vite om endelige leverandører og deres leveranse. Nye leiligheter skal leveres nøkkelferdig så du behøver ikke å endre noe eller legge til noe for at boligen skal være beboelig. Alt er med, unntatt ekstra belysning og møblement etc.

Tilvalg er de bygningsdelene du oppgraderer eller legger til i tillegg til det utbygger leverer iht. deklarasjonen.

F. eks.

Kjøkken.

Det leveres et HTH Kjøkken type Focus Laminat hvit. Du synes det blir litt for kjedelig så du ønsker et grått kjøkken.

Så du ber om å få endret kjøkkenet til Focus Laminat koksgrå.

Denne endringen kan f. eks koste deg kr. 5000,- eller den kan være gratis, fordi dette valget er innenfor samme priskategori og utbygger har inngått avtale med kjøkkenleverandør om at slike endringer ikke skal koste kunden noe. Dette er et tilvalg. Det er et tilvalg selv om det ikke koster noe. Dette er et eksempel jeg synes kan være et godt tilvalg. Og veldig ofte er det gratis å endre farge på samme type kjøkken. Veldig ofte leveres det i hvitt.

Det blir fort kjedelig.

Vi liker å endre våre kjøkken til grått.

Det er litt mer moderne i tiden nå.

Samtidig så gjør alle slike valg at du potensielt skremmer bort fremtidige kjøpere eller leietakere, hvis valgene dine ikke blir gode ifht. det markedet du skal ut i.

Det er en grunn til at utbyggere velger nøytrale farger på det meste.

De fleste kundene er faktisk ganske tradisjonelle, eller kjedelige, hvis man skal kalle en spade en spade. Det er ikke alle som ønsker seg nye spreke, moderne farger. Så alt du gjør ut over standard er en risiko.

Det kan treffe visse målgrupper bedre og andre dårligere. Her ser du forskjell på et grått og et hvitt kjøkken i samme leilighet:

PS! I bildet over er det også skiftet type front, ikke bare farge. Så den grepsløse grå er dyrere enn den hvite. Dette er også gjort etter overtakelse, så det er teknisk sett ikke et tilvalg, men det er tatt med for å vise hvor stor forskjell et fargevalg kan ha.


Da vet du hva tilvalg er.

Du kan kreve tilvalg på kjøp av nybygg. Noen utbyggere kan forsøke å avtale seg bort fra det.

Det er ikke lov.

Bustadoppføringslova gir deg som forbruker rett til å kreve tilvalg for opp til 15% av kjøpesummens verdi, men det ligger ofte en del begrensninger på hvilke tilvalg som er mulig for deg å gjøre med tanke på endringer i planløsning og eller tekniske løsninger. Så hvis du vet du har spesifikke krav til endringer, som du er avhengig av for at leiligheten skal bli som du vil, så anbefaler jeg på det sterkeste å ta dette som forbehold i budet ditt eller avklare dette før budgivning.


Så du kan kreve å få gjennomført tilvalg.

Men du står ikke fritt til å kreve hvilke tilvalg du ønsker.

Du har heller ingen rett til å bestemme hvilke leverandører eller produkter utbygger skal bruke. Det kan være bestemt hvilke leverandører som skal inn i prosjektet og på byggeplassen og du må gjøre dine tilvalg i henhold til dette. Derfor er prisene for tilvalg også ganske satt, og de er ikke billig. Dette er normal reglene. Så kan du selvsagt få gjennomført utrolig mye hvis du går i dialog med utbygger og betaler nok, alt handler i bunn og grunn om kostnader, men det vil jo neppe være noe poeng i det.

Kostnader og tekniske gjennomførbarhet. Det siste er det mange forbrukere som ikke skjønner omfanget av. At flytting av en liten vegg i deres leilighet faktisk påvirker leiligheter over og under skjønner ikke alle. Du får som regel ikke endret plantegningene, ihvertfall ikke endringer som medfører endring i tekniske anlegg og rørføringer. Det er gode grunner for dette.

Er du så misfornøyd med kjøkkenet at du vil ha en annen leverandør så er det en bedre ide og spørre om utbygger kan la være å montere kjøkkenet i leiligheten din eller om de kan la være å bruke silikon i skjøter etc. slik at det er lett for deg å demontere det etter overtakelse.

Så får du heller bestille kjøkken fritt fra den leverandøren du ønsker og montere dette etter overtakelse. Men ikke forvent at du kan kreve at de ikke setter inn kjøkkenet. Utbygger er pålagt å bygge alt iht. byggesøknaden og en leilighet får ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse uten kjøkken. Det er svært lite du får lov til å trekke ut av leveransen. Profesjonelle utbyggere har blitt veldig gode på å strømlinjeføre tilvalgsprosessen så du får ofte gode beskrivelser og hefter digitalt eller fysisk med en presentasjon av de ulike tilvalgene du kan velge mellom og kostnaden på hver enkelt del.

Ofte med en tilhørende prisliste/ avkrysningsliste hvor du enkelt krysser av for det du ønsker. Her skal du passe deg.

Det er forskjell på nice to have og need to have.

Det blir fort kostbart hvis du huker av for alt som kan se bra ut/ kan være kjekt å ha. Jeg kunne glatt ha valgt tilvalg for 100.000,- pr. leilighet.

Lett. Men er det verdt det?


Jeg mener det er viktig å stille seg 2 spørsmål: 1) Kan jeg endre dette etter at jeg har overtatt?

2) Hva koster den delen jeg ønsker å bestille, hvis jeg skulle kjøpt den utenfor prosjektet?


Det første spørsmålet er viktig for å avklare om du må gjøre tilvalget i tilvalgsprosessen eller om du kan gjøre det senere.

F. eks. parkett og flis. Du skifter ikke parkett og flislegging i en hel leilighet etter overtakelse, så skal du endre dette må du sørge for å gjøre dette i tilvalgsprosessen.


Det andre spørsmålet bør sjekkes for at du skal kunne avgjøre om prisen utbygger krever for tilvalget henger på greip eller om det er helt utenfor all fornuft.

Det vil være garantert være dyrere enn om du skal kjøpe det helt fritt på nett eller salg en plass.

Men det skal ikke koste sykt mye mer.

Du må også huske på å ta med arbeidstid for evt. demontering og montering senere, hvis du har tenkt å kjøpe det etter overtakelse.

Du må forvente at et tilvalg koster 100% av selve delen du skal ha (altså uten noen form for rabatt, som du kan få hos ulike leverandører) + 10-20% påslag. Mer om hvorfor det er slik senere.

F. eks. speilskap til bad.

Dette er noe du kan skifte etter overtakelse, men det er jo en fordel å få det montert med en gang hvis du skal ha det. Så slipper du at noen har skrudd opp et fast speil først, og du slipper å bruke elektriker for å få koblet til speilskapet, som ofte har integrert lys, etterpå. Et slikt speilskap koster ca. 2.500-6.000,- avhengig av kvalitet og leverandør.

Eksempel speilskap Gustavsberg - dette er normal god kvalitet og koster ca. 4.500,-

Hvis utbygger tar 7.000,- 9.000,- (som de ofte gjør) så synes jeg det er verdt det, hvis du skal bo der selv.

Hvis du skal leie ut så spørs det hvordan du tenker.

Vi har leiligheter med slike skap og vi har leiligheter med helt enkle speil med integrert lys. Ingen betaler mer i husleie fordi det er et speilskap der, men det er definitivt bedre for en leietaker å ha et overskap på badet.

Kanskje blir leietaker mer fornøyd, men du får ikke målt det i penger?


Da har du teknikken jeg mener du bør angripe tilvalgslistene med og med en slik edruelig tilnærming er vi straks klar for å se på ulike tilvalg og hva som er vanlig og hva du bør tenke på.

Men før vi går inn i puddingen så skal jeg løfte opp en siste problemstilling.

Hva skal kjøpet være til?

Jeg mener vi må skille mellom kjøp for utleie, kjøp for videresalg og kjøp for egen beboelse.


Skal du bo der selv, så kan det rettferdiggjøre langt større bruk av tilvalg enn om det er de to andre tilfellene. Din alder og tidshorisonten din spiller også en stor rolle her. Hvis du er ung så har du (ofte) både begrenset erfaring og begrenset horisont på tiden du kommer til å bo i boligen.

Da bør du begrense tilvalgene dine. Er du godt voksen, vet hva du vil ha og skal bo i boligen lenge så rettferdiggjør det at du faktisk skreddersyr boligen slik du/ dere vil ha det. Det kan være en helt egen verdi å få det akkurat som du vil ha.

Har du i tillegg erfaring med eiendom og gjør smarte valg så vil dette også (kunne) lønne seg i fremtiden når du skal selge.

Er du i denne kategorien trenger du ikke råd fra meg.

Jeg kommer derfor primært til å skrive om dette i et investeringsperspektiv og for de som ikke har så mye erfaring med kjøp av nybygg. Altså at du kjøper for utleie, spekulasjon eller med et relativt kortsiktig perspektiv som primærbolig (2-5 år).


Hva gjør vi?

Vi kjøper mange helt nye leiligheter for utleie gjennom selskapet MySpot Living. Selskapet har bare helt nye leiligheter og vi kjøper alle på tegning 2-3 år før de står ferdig. Vi gjør derfor tilvalg på alle disse før de er ferdige. Mange har spurt meg om hva vi gjør i forhold til tilvalg i dette selskapet. Kort versjonen; vi gjør minst mulig tilvalg. Både fordi tilvalg er dyrt, men også fordi vi kjøper kun leiligheter av store, profesjonelle utbygger som Heimdal Bolig, Nordr, Trym Bolig, OBOS etc. Disse utbyggerne leverer stort sett boliger som holder god kvalitet og har riktig materialvalg for våre behov.

Helt konkret så betyr det at vi bruker mellom 5.000,- til 25. 000,- i tilvalg på våre leiligheter. Stort sett ligger vi rundt 10.000,- Det er jo nesten ingenting, og det er helt bevisst, som sagt.

For vi trenger ikke å gjøre mer tilvalg.

Leilighetene blir bra og kundene (leietakerne) betaler ikke mer om vi fyller opp med alle mulige ekstra tilvalg. Så for oss det det en kost nytte vurdering.

Det vi oftest bruker å endre er farge på veggene.

Vi forsøker å unngå leiligheter levert i den standard "hvite" fargen som byggebransjen bruker. Det er ofte fargen Bomull og den er ikke hvit, men den ser hvit ut alene og så ser den gul ut hvis noe er helt hvitt ved siden av.

"Hvite" vegger var moderne for 10-15 år siden og da var det greit. De siste 5-7 årene har farger kommet sterkere tilbake. Vi tør ikke å være veldig ekstreme på dette, men velger ofte lyse grå farger på veggene.

For å få en annen opplevelse i leilighetene. IN-707 Warm Grey, 1376 Frostrøyk og 9915 Morgendis er våre mest brukte farger. Fargene varierer fordi vi må velge blant fargene den leverandøren utbygger har valgt. Vi skulle gjerne hatt en fast farge, men siden ulike entreprenører bruker ulike leverandører av maling så varierer dette. Veldig ofte er dette gratis, mens andre plasser koster dette ca. 8-9.000,- Vi har malt opp 2 fond vegger i en leilighet vi tok over uten tilvag og det alene kostet oss 9.000,- Så alt under 10.000,- for å få malt hele leiligheten vurderer vi som innenfor.

Det har overrasket meg hvor mye dette har hatt å si for våre leietakere, men mange har kommentert dette helt uoppfordret på overtakelse/ innflyttingen av sine leiligheter. De synes leiligheten ser så mye bedre ut enn de hadde trodd pga. fargen på veggene.

Andre tilvalg kan være lampe på soverom (hvor dette ikke er med som standard). Det er unødvendig tungvint å montere en taklampe i nye bygg med betonghimling etter overtakelse. Da betaler vi enkelt 1.500,- for en enkel takplafond (selv om det ofte ikke er de mest sexy plafondene som er som tilvalg).

Her må vi ha det enkelt.

Skulle jeg bodd der selv, er det ikke sikkert jeg hadde valgt dette, med mindre de har noen gode tilvalg på fine plafonder med LED. Heldigvis leverer nå de fleste utbyggere taklamper. på soverom og i gang gratis, mens andre ikke gjør det.


Speilskap har jeg nevnt. Det har vi bestilt noen ganger og andre ganger ikke. Har ikke helt bestemt oss for endelig hva vi synes er best her. Trykkplate på WC er noe vi har oppgradert noen ganger fordi det kan passe med krom eller sort, men som oftest leveres denne også i hvit.


Endring av flis på bad? Vi bruker ikke å endre dette, rett og slett fordi badene stort sett er veldig bra, og vi ønsker å ha dette så nøytralt som mulig.

Så de tåler tidens tann.

En vegg ellers i leiligheten kan lett males hvis det plutselig blir veldig moderne med helt hvit igjen, men vi kan ikke pusse opp alle badene våre.

Her ser du et eksempel i et prosjekt hvor vi gjorde en test med 2 ulike løsninger.

Vi har 2 leiligheter hvor den ene ble oppgradert med grå fliser på vegg og sort innredning, mens den andre har standard flis og standard innredning. Kostnaden for dette er 10.000,- Er det verdt det?

Ingen fasit. Jeg personlig liker badet til høyre, og det gjorde leietaker som flyttet inn også, men jeg vet at leietaker som har bodd i leiligheten til venstre også er veldig fornøyd, så jeg tror ikke dette spiller noen rolle i praksis.

Det blir smak og behag og en totalvurdering sammen med de andre tilvalgene du evt. gjør.

Personlig ville jeg brukt noen kroner på å gjøre baderommet litt mer spennende med fargevalg på flisene, hvis jeg skulle bodd der selv, men for utleie og flipping skal du være forsiktig med dette.

Så som du ser så er vi ikke veldig aktive på tilvalgsfronten. Jeg skal likevel omtale de mest vanlige tilvalgene og si hva jeg mener om dem.


Klassiske tilvalg

Bad:

Baderomsinnredning

Du kan ofte velge farge på baderomsinnredningen, på samme måte som på kjøkken. Noen synes dette skal henge sammen med kjøkkenet.

Jeg mener badet er et eget rom og vurderer det separat.

Hvis det er hvite fliser på vegg (normalt) og hvit innredning, lar vi den være hvit selv om vi har oppgradert kjøkken til grått.

Flis på bad

Dette har jeg egentlig vært innom. Å endre flis kan bli veldig fint, og det kan være du har et langsiktig perspektiv som gjør at dette lønner seg. Jeg tror du får større effekt av en oppgradering av fliser hvis du skal ta over leiligheten, bruke den selv eller til utleie i mange år og så selge den. Da kommer flis valget til gode i bilder etc. For videresalg av kontrakt blir dette kun en tekst i et prospekt. Jeg ville ikke gjort det for flipping av kontrakt. De videresalgene vi har gjort er gjort uten et eneste tilvalg og med gode resultater. Så argumentet om at dette må man gjøre kjøper jeg ikke.


Armaturer

Du kan virkelig bruke penger på dusjbatteri, dusjvegger, WC etc. Ikke gjør det.

Standarden fungerer fint. Hvis det ikke er med soft-close sete, så kan det være verdt 1.000,- +- En finere trykkplate, kanskje. Men oppgrader til Villeroy & Boch WC? Nei.


Oppheng på bad og ekstra skap

Du kan få oppheng for doruller, håndduk etc. i tilvalgspakkene. Ikke kjøp dem.

Kjøp heller fine, selvvalgte hos en VVS butikk i lokalområdet ditt.

Forhandle deg frem en god deal og betalt 300-400,- istedenfor 1.500,- + til utbygger. Bedre utvalg og null stress å henge opp med 3M fester, så slipper du å ta hull på membran ved montering.

Ikke kjøp ekstra skap for oppbevaring på bad. Du trenger det ikke og det er fullt mulig å sette inn løse skap ved behov etterpå.

Det kan leietaker bestemme selv.


Kjøkken:

Kjøkkeninnredning

Dette er kanskje en av de vanligste oppgraderingene folk velger. Og det er nok det tilvalget som flest reagerer på prisen på. Det er svindyrt å oppgradere kjøkken.

Sånn er det bare.

Jeg skal forklare hvorfor senere, men du kommer ikke utenom det.

Derfor skal du ikke oppgradere kjøkkenet spesielt mye når målet ditt er videresalg eller utleie. Vurder takhøye overskap.

Det kan du få for noen tusenlapper. Koster det mye så dropp det.

Vurder å bytte kjøkkenfronter til annen farge eller til et nivå høyere, hvis de har muligheten til dette OG standarden er for dårlig. Jeg sier vurder, for koster det for mye så dropp det. Min erfaring her er at de fleste kjøkken holder det nivået du trenger, men noen utbyggere har virkelig latt entreprenør presse prisene her og fått kjøkkenleverandør til å tilby det rimeligste prosjektkjøkkenet de har. Det kan faktisk være så dårlig at du bør bytte fronter. Selv til utleie.

Så prøv å få sett den modellen som leveres fysisk før du bestemmer deg.

Det ligger gjerne en kjøkkenbutikk i området som prosjektet ligger i, hvor du (forhåpentligvis) kan få sett standard kjøkkenet - hvis utbygger ikke har visningslokale eller tilsvarende, hvor de viser frem prosjektets standard modell.

Til salg av kontrakt er det bortkastet å bytte kjøkken for sjansen for at kjøper finner ut hvordan kjøkkenet (faktisk ser ut) ut over at det er standard leveranse er liten.

Vurder å bytte håndtak på kjøkkenet. Liten kostnad, men kan bety en visuell oppgradering av kjøkkenet.

Oppgradert kjøkken fra hvitt HTH kjøkken til grått på Øvre Nyhavna i Trondheim, utbygger Heimdal Bolig. Kostnad 0,-


Benkeplate

Samme som frontene. Du kan ofte velge ulike typer laminat fra et gitt nivå - gratis.

Det viktigste her er at du tenker dette sammen med fargen på kjøkkenet.

Ikke gå for heltre eller stein.

Det koster alt for mye og er bortkastede penger (med mindre du skal bo der selv - men det er ikke poenget mitt her, du husker det).

Vi hadde ikke endret på en eneste benkeplate frem til forrige uke, da vi endret benkeplate etter å ha endret til grått kjøkken, fordi den originale benkeplaten ble for lik kjøkkenet.

Er du gutt/ mann?

Og har normal stil som menn har?

Da kan det være et godt tips å spørre noen kvinnelige bekjentskapet om råd.

De er (tradisjonelt sett) flinkere med farger enn vi er 😊


Hvitevarer

Vi gjør aldri oppgraderinger av hvitevarer. Alle regler har unntak, så forrige uke gjorde vi det. Da vi i siste liten oppdaget at utbygger hadde valgt å tilby en keramisk platetopp (!).

Jeg trodde jeg at jeg så feil.

Jeg har ikke sett keramisk platetopp i et prosjekt på 10 år, så jeg trodde de var pensjonert for lenge siden, men den gang ei.

Det er bare nok et eksempel på at man må lese alt nøye og ikke ta for gitt at de følger "normal praksis for prosjekt leveranse". Vi skal selvsagt ha induksjonstopp i våre leiligheter.

Så da koster det oss noen kroner, men dette gjør vi både for perioden vi skal leie de ut og for et salg om 10 år. Tror ikke noen i 2030 blir veldig imponert over leiligheter med keramisk platetopp. Når det er sagt, så finnes det verre ting å skifte i en leilighet.

Ellers gjør vi ingen oppgraderinger med hvitevarer. Noen vil sikkert si at "ja, men pyrolyse er jo fint, det må være en fordel også for leietaker og evt. ny kjøper". Joda, det ville sikkert vært det. Men det koster fort nesten 10.000,- I min verden ikke verdt det.

Mer stillegående oppvaskmaskin. Samme. Ikke verdt det.

46 desibel eller 48 desibel. Kostnad 3-4.000,- Nei, takk.

Ville jeg tenkt annerledes om jeg skulle bodd der? Ja.


Ventilasjon

Noen ganger kan det være verdt å bytte til en kromlist/stålfront på selve kanten på ventilasjonshetten på kjøkkenet, hvis dette kun koster 500-1.500,- Selve ventilasjonssystemet er for dårlig i alle nye leiligheter. Det er levert iht. tekniske krav. Men min mening er at de kravene ikke holder mål.

Det er så vidt avtrekksviften på kjøkken klarer å ta unna os fra en god biff, men det får du ikke gjort noe med.

Skal du derimot bygge deg hus og kjøper enebolig eller tilsvarende fra en byggmester er mitt klare råd at du rådfører deg med en ventilasjonsekspert og får på plass et skikkelig ventilasjonsaggregat. Et som virkelig fungerer.


Parkett:

Heldigvis så leveres de fleste nye prosjekter med noe annet enn standard 3 stavs eik parkett nå. Men hvis det ikke gjør det så bør du absolutt endre dette! Her er jeg nok preget av å ha jobbet med eiendom i over 20 år. Jeg er lut lei 3 stavs eik i normal farge. Det er så kjedelig.

Det er fullstendig utdatert. Jeg ville faktisk betalt 20-30.000,- for et annet gulv i en leilighet hvis de leverte 3 stavs eik.

Jeg har faktisk gjort det.

På min 3. utleieleilighet så skiftet jeg gulv. Under tilvalgsprosessen.

Nå har heldigvis de fleste begynt å bruke hvitpigmentert parkett som er moderne nå.

Så vi slipper dette på nye leiligheter.

Vi ville faktisk vurdert om vi faktisk kjøpte i det prosjektet hvis gulvet var 3 stavs eik og det kostet så mye å endre.

Vi har kjøpt mange i et prosjekt som har 3 stavs eik, men det koster bare 2-4.000, pr. leil. å endre. Da er det greit.

Selvsagt så er dette smak og behag, men tenk på hva målgruppen din er. Hva tror de de vil ha?

Et lite tips til slutt.

En del unge menn og kanskje også andre menn synes fortsatt mørk parkett (type Merbau eller lignende er kult) - du/dere som synes dette er unntak. For din egen del, ikke gjør det.

Du får ihvertfall ikke solgt til en dame eller til et par (hvor damen bestemmer).


Parkett eller Pergo?

Du skal kjøpe nybygg til utleie. Hva bør du velge?

Mange mener jo at du skal velge Pergo (eller Laminat) fordi det er mer slitesterkt. Du må gjerne gjøre dette, men jeg ser ikke problemet. Vi har parkett i alle våre leiligheter. Jeg har parkett i alle mine private utleieleiligheter.

Min mening er at parkett tåler normal bruk.

Jeg driver med utleie av leiligheter og det er normal bruk. Det kan godt være at de som leier ut til kollektiv eller hybler har andre synspunkter.

Så for meg er det enkelt.

Vi har nettopp gjort tilvalg på et helt bygg med 23 leiligheter. Parkett. Ordet belegg eller linoleum er blitt nevnt. Nei, nei nei.

Du skal ikke drive med sykehus eller skole.

Leietakere er normale mennesker og bor som folk flest. De vil ikke bo på institusjon, så det ville jeg styrt unna.

Elektrisk anlegg:

Teknisk forskrift nå har blitt slik at alle nye leiligheter er godt utstyrt med stikk og elektrisk anlegg. Det kan være lurt å sjekke el-tegningen for å se at de ikke har plassert et stikk akkurat bak der du skal ha garderobeskapet eller lignende.

Heldigvis er dette stort sett blitt bra nå og går greit uten noen endringer.

Du kan gå deg vill i jungelen av tilvalg på el hvis du vil.

Spotskinner, LED lys, LED lister under kjøkkenskapene, ekstra

Downlights? Min erfaring er at de fleste prosjektene nå har inkludert downlights på bad og i entre/gang. Det er de plassene jeg mener det skal/kan være downlights.

Jeg vil ikke ha det på stue, kjøkken eller soverom.

For all del, hvis noen har levert dette på soverom så er det helt greit, men jeg er ikke villig til å betale for dette. For det er gjerne ikke bare selve downlightsene du må betale for, men også nedforet tak. For de fleste himlinger er mur/betong.

På stue og kjøkken mister man muligheten til å dekorere/sette sitt eget preg på leiligheten med taklampler som henger i taket. Derfor synes vi det er helt greit når det kun er levert et takhøyt stikk på stue og kjøkken.

Det blir med elektrisk som med alt annet - du trenger ikke noe ekstra her så alt du legger til bidrar til økte kostnader og bør vurderes i forhold til totalpris.

En teknofrik vil nok mene noe helt annet enn meg her.


Smart hus teknologi?

Her møter jeg meg selv litt i døren.

Jeg mener at alle nye leiligheter burde vært klargjort for fremtidige smart hus teknologier, men jeg er ikke villig til å betale for det som tilvalg. Og da avslører jeg egentlig hoved utfordringen for norske utbyggere - de vil gjerne tilby en høyere kvalitet, men kjøperne er ikke villig til å betale for det. De smart hus tilvalgene jeg har sett har kostet mellom 12.500- 15.000,- pr. leilighet. Og det er bare for å klargjøre for dette.

Det er sentralen.

Så må alt annet kjøpes til senere.

Som sagt, jeg skulle gjerne hatt dette i alle våre fremtidige leiligheter, men tror jeg at leietakere er villig til å betale for dette?

Nei.

Da dropper jeg også tilvalget.

Kost nytte.


Andre tilvalg:

Da har jeg listet opp de vanligste tilvalgene og i tillegg kan du få velge innvendige dører, dørvridere og maling etc.

Det blir som alt annet, velg gjerne hvis du kan få det gratis, men ikke tro at andre vil vektlegge de tunge innerdørene du har kjøpt til, fordi du synes de er mye bedre.

Jeg synes også det er bedre med kvalitets innerdører med litt tyngde, men 16 års erfaring fra meglerbransjen er at kjøpere ikke bryr seg. De bryr seg ihvertfall ikke nok til å betale for dette. Så det er penger ut av vinduet.

Garderobeskap:

Loven sier jo at utbygger egentlig skal levere 1 løpemeter garderobeskap pr. sengeplass som er tegnet inn i leiligheten, men veldig få gjør dette nå. Ihvertfall i Trondheim.

Det er lov å avtale seg bort fra dette i prospekt/deklarasjon. Jeg støtter dette. Bakgrunnen for dette er enkel. Det ble kun levert de absolutt billigste (hvite) garderobeskapene. Utrolig mange skulle ikke ha disse, og de ble rett og slett kastet etter overtakelse. Folk setter inn skyvedørsgarderober og IKEA skap med de fargene og løsningene de ønsker seg. Eller kjøper løsninger fra en eller annen garderobe leverandør.

Så det beste for alle (ihvertfall for miljøet) er at bygg leveres uten garderobeskap. Vi setter alltid inn garderobeskap i våre nye utleieleiligheter. Men vi gjør det utenfor tilvalgsprosessen. Vi velger rimelige skap fra IKEA og vi får dette montert etter overtakelse. Kjøkken og baderomsleverandør kan selvsagt levere dette som tilvalg, men det koster utrolig mye og er ikke verdt det.

Så mitt klare råd er å løse dette etter overtakelse, selv om det medfører litt mer koordinering.

Premium følelse?

Det mange som mener at nybygg i Norge idag leveres med en for dårlig standard. For kjip kjøkkeninnredning, for kjip parkett, for billige stikk kontakter, for dårlig ventilasjon etc. Inntrykket er at det meste er levert av det helt enkle slaget. Jeg kan til en viss grad forstå hvor dette kommer fra og er ikke direkte uenig, men samtidig vet jeg for mye om hvorfor det er slik til å kunne akseptere dette som en uimotsagt sannhet.

Ja, det finnes mye dyrere materialer, leverandører, tekniske løsninger mm. enn det som velges på norske prosjekter.

Men det er en enkel grunn til at det er slik.

Folk flest er ikke villig til å betale for kvalitet. Ihvertfall ikke økt kvalitet, ut over normal nybygg standard.

Dette gjelder selvsagt ikke alle.

Og det kan være at du som leser dette ville betalt 200.000,- mer for en leilighet med "høy standard", men da er du et unntak. De utbyggerne som bygger Premium-klasse boliger er også unntak.

Jeg skriver som vanlig om mine erfaringer, som er fra Trondheim og det kan være områder som skiller seg ut fra dette.

Spesielt Oslo har et større marked for Premium markedet.

Men min påstand er at dette også skiller seg ut fra den gemene hop og er unntak. Jeg tror mine erfaringer fra Trondheim kan brukes i andre norske byer som Tromsø, Bodø, Stavanger, Sandnes, Bergen, Kristiansand etc. Og ikke glem at vi snakket om tradisjonelle nybygg her.

Blokker med 30- 60 leiligheter. Det vil aldri være gjennomførbart for en utbygger å velge kvaliteter langt utenfor "normal prosjektstandard" - for det ville kostet alt for mye. De fleste utbyggere jobber for å få priset prosjektene sine så rimelig som de kan, for å treffe betalingsviljen og betalingsevnen til kjøperne. Det betyr at du skal være forsiktig med å gjøre mange, dyre tilvalg for å skille leiligheten din ut fra resten og prøve å skape en premium leilighet.

Da er vi tilbake på at hvis du driver med dette aktivt trenger du ikke min hjelp. Det er noen som gjør dette og de tjener på det. Men risikoen er høyere. De må også kjøpe dyrere leiligheter med gode beliggenheter i prosjektet. Da kan dette bli gode flippe objekter. Men du vil ikke være i nærheten av å forsvare kostnadene og investeringen ved utleie. Så gjør gjerne dette hvis du kjenner markedet ditt og har kunnskap om dette. Hvis ikke holder du det til basic'en jeg har presentert over. Jeg har snakket med mange meglere i Trondheim som selger nybygg og videresalg av kontrakter og tilvalg er et svært lite tema blant kjøperne. La oss si at du har kjøpt en leilighet til 3.500.00,- og gjør tilvalg for 100.000,- Så kjøper jeg naboleiligheten til det samme (den er identisk) og gjør ingen tilvalg. Like før overtakelse skal vi begge selge disse kontraktene.

Markedet har steget så vi tenker at vi skal selge disse.

For å unngå den magiske 4 millioners grensen så legges prisantydningene på 3.950.000,- For enkelhetsskyld så er dette totalprisen kjøper vil betale, altså inkl. tilvalgene. Salgskostnadene er ca. 100.000,- (du kan slippe unna rimeligere, men vi bruker dette tallet for å gjøre det lett).

Hvem tjener mest av deg og meg?

Får du solgt din leilighet for mer enn 4.050.000,- ?

Hvis vi begge får 3.950.000,- så har jeg tjent 350.000,- mens du bare tjent 250.000,- pga. tilvalgene. Du må altså selge for 4.050.000,- FØR du begynner å tjene mer enn meg.

Det er ditt valg 😀


Hvorfor er tilvalg så dyrt?

For å være sikker på at alle skjønner hvordan dette henger sammen så velger jeg å forklare litt rundt hvem som er hvem i et prosjekt, for her vet jeg at det er noen hull i kunnskapen blant deler av befolkningen.


Utbygger er det selskapet som har kjøpt tomten og planlagt et prosjekt på tomten. Utbygger de som planlegger hele prosjektet og er ansvarlig for gjennomføringen. Det er de som tjener penger på prosjektet hvis det går med overskudd. Det som kan forvirre dette er at utbygger i bustadoppføringslova er omtalt som entreprenør. Utbygger er ikke entreprenøren i prosjektet.

Eks. på utbyggere er Nordr, OBOS, Heimdal Bolig, Trym Bolig, Selvaag Bolig etc.


Entreprenør er det selskapet som fysisk bygger prosjektet. Det vanligste idag er at utbygger har valgt en totalentreprenør som administrerer hele prosjektet. Det er da totalentreprenørens oppgave å styre alle andre underentreprenører og leverandører på prosjektet. Slik som grunnentreprenør, snekker, rørlegger, elektriker, taktekker, kjøkkenleverandør etc. Totalentreprenøren har gitt et tilbud på en totaleentreprise til utbygger iht. en byggebeskrivelse som utbygger har bedt om å få priset.

Denne kan være detaljert eller grov, avhengig av prosjekt og utbyggers strategi.

Felles for alle slike prosjekter er at totalentreprenør har basert tilbudet sitt på en standard leveranse i alle leiligheter. Det er knallhard konkurranse i Norge på entrepriser så alle som leverer materiell til en totalentreprise har kjørt prisen sin til bunns.

Alt for å få leveransen. Da ligger det dessverre en forventning blant leverandørene om å kunne tjene inn noe av det tapte på tilvalg.

La oss si at det er 50 leiligheter i prosjektet.

Da har de hentet inn pris på 50 kjøkken, 50 bad, parkett til 50 leiligheter etc. Kjøkkenleverandørene har ofte egne kjøkken de leverer til prosjekter.

Et rent prosjekt-kjøkken som ofte er det rimeligste de har.

Hvis det ikke er det, så er det gjerne en av de modellene som er rimeligst hos dem. Jeg sier ikke at det alltid er slik, men ofte er det det.

Enkelte utbyggere vil at det skal være et kjøkken som holder god kvalitet og har lagt mer penger i dette. Det varierer veldig. Men uansett så har kjøkkenleverandøren gitt en veldig god pris på disse 50 kjøkkenene.

Så kjøkkenet pr. leil. koster utbygger f. eks. 65.000,-

Selve kjøkkenet kunne kostet deg som kunde 85.000,- hvis du skulle kjøpt det i butikken. Så allerede her er du i minus, før du begynner tilvalgene dine.

Når du skal gjøre tilvalg så får du bare "godtgjort" den kostnaden som utbygger har lagt inn, altså 65.000,- Hvis du vil ha en kjøkkenmodell som koster 115.000,- så vil dette koste deg 50.000,- FØR du har begynt å legge til evt. ekstra elementer på kjøkkenet og FØR påslag til entreprenør og utbygger. Du skjønte den? Det du får i fradrag er 65.000,- så må du betale det kjøkkenet ditt koster. Utbygger krever ofte 10% påslag på alle tilvalg.

Entreprenør krever ofte 10% påslag på alle tilvalg.

For en forbruker så høres dette helt vilt ut, ikke sant?

10%?

"Her tjener utbygger og entreprenør rått på tilvalg".

"I tillegg får de sikkert differansen mellom utsalgspris til kunden og det entreprenør faktisk betaler for det nye kjøkkenet". For det må jo være mindre enn full pris?

Ikke sant?! Nei, det er ikke sikkert. Jeg skal ikke påstå at det ikke har forekommet, at leverandør og entreprenør gjør sine egne avtaler, det har jeg ikke innsyn i.

Men jeg vet at verken entreprenør eller utbygger tjener grovt på tilvalg. Faktisk så kan jeg love dere at hvis utbygger og entreprenør hadde fått valgt så ville de bygd alle 50 leilighetene uten ett eneste tilvalg.

Tilvalg er et voldsomt styr å administrere.

Plutselig har du ikke 50 like kjøkken og bad. Du har 50 privatpersoner som alle ser på sitt kjøp som det eneste som betyr noe. Alle krever at sin leilighet skal være særegen.

Både entreprenør og utbygger må ha en eller flere ansatte i drift på prosjektet - bare for å administrere tilvalgene. Hvem skal betale lønna til disse? Husk at prosjektet egentlig er ferdig prosjektert og alle detaljer er på plass, før byggestart. Utbygger skal da egentlig kunne vente til entreprenør er ferdig med byggingen så de kan overta bygget fra entreprenør, før de igjen skal overlevere leilighetene til kjøperne.

Men etter at salget har skjedd til en forbruker så krever loven at det tilrettelegges for tilvalg.

Både entreprenør og utbygger må bruke flere timer enn de strengt tatt har regnet på.

Da er det egentlig ikke så rart at dette koster penger.

Når det er sagt så finnes det ulike måter å håndtere tilvalg på. Noen utbyggere er flinkere enn andre til å inngå avtaler med entreprenør og underentreprenører.

La oss ta kjøkken som et eksempel. Det er enkelt å illustrere og det er også her det blir grovest når dette blir gjort på feil måte. Enkelte kjøkkenleverandører har en praksis rundt tilvalg som gjør at en liten endring på kjøkken koster enormt mye for deg som kunde. La oss si at du skal endre innholdet i en skuffeseksjon. Du vil ha 2 skuffer med en bestikkskuff der det før var en stor skuff. Det er hele endringen. Da tar de ut hele prosjektleveransen (65.000,-).

Tegner opp et helt nytt kjøkken med 2 skuffer istedenfor den ene. Kostnad 88.000,- Prosjektkjøkkenet som koster deg som kunde 85.000,- Skuffe endringen 2.500,-

Påslag entreprenør 250,- (10% av endringen din)

Påslag utbygger 250,- (10% av endringen din)

Totalt 88.000,- (og det er kun hvis du ikke beregner påslaget på hele endrings kostnaden.

Dette er selvsagt svindel og latterlig forretningsskikk, spør du meg, men mange har operert slik. Den egentlige tilvalgskostnden på dette skulle selvsagt vært kr. 3.000,- uten dette bytte prosjektkjøkken trikset. Men pass på. Vær spesielt obs på endringer på kjøkkenet ditt.

Tilvalg vil koste deg mer enn om du kunne bestilt det i en hvilken som helst butikk eller på nett, det er normalt og du kan ikke forvente at utbygger skal shoppe hver enkelt kundeendring på nett for deg. Så det er viktig at du skjønner dette.

Det er ikke noe poeng å angripe systemet.

Du må bruke kreftene dine på å velge hva som er fornuftige tilvalg og hva du ønsker å bestille i tilvalgsprosessen og hva du evt. kan endre selv etterpå.


Endringer etter overtakelse?

Det bringer oss inn på det siste spørsmålet jeg har fått i forkant av dette innlegget.

Hvor mye kan du trekke ut av leveransen uten å miste garantien fra utbygger?

Det enkle svaret er ingenting.

Utbygger kan juridisk ikke levere en leilighet som ikke er ferdigstilt og bygd iht. den byggesøknaden som prosjektet er basert på. Når utbygger søker om ferdigattest så har de sendt inn papirer til kommunen som sier at alt arbeid er utført iht. søknad og tegninger. Kommunen kan velge å komme på befaring for å kontrollere det hvis de ønsker det.

De gjør neppe det, men det spiller ingen rolle.

Utbygger må fortsatt forvente det. Jeg tror ikke du får en stor og profesjonell utbygger til å la være å gjøre ferdig noe i leiligheten din, for at du selv skal gjøre ferdig dette etter overtakelse.

Til det er risikoen for stor for utbygger.

Kanskje vil noen mindre gjøre det, og det stiller seg nok litt annerledes hvis du har kjøpt en prosjektert enebolig el. lign.

Jeg har nevnt det ene tilfellet jeg kjenner til. Du får sikkert utbygger til å la være å bruke alle mulige festemidler på kjøkkenet, hvis du har tenkt å rive ut hele kjøkkenet. Hvis montørene vet at kjøkkenet skal ut så kan de skru det opp litt mindre varig enn normalt, men jeg tror utbyggers fleksibilitet stopper der. Ihvertfall når vi snakker om større prosjekt.

Til deg som er investor og utleier så skal du uansett ikke tenke i disse baner.

Er du så lite fornøyd med leveransen så bør du ikke kjøpe i prosjektet.


Da er jeg kommet til veis ende i dette innlegget om tilvalg på nybygg.

Hvis du synes jeg har bommet på noe her eller opplever at det mangler noe så skriv gjerne en kommentar under innlegget eller send meg en melding på en eller annen SOME.

Så kan jeg oppdatere innlegget. Jeg finnes som palrestad på de fleste mediene, men jeg bruker ikke Snap aktivt, så der vil jeg helst slippe å lete 😉


Håper du tok med deg noe fra dette innlegget. Ris og ros (konstruktiv sådan) tas imot med takk.

Har du ikke lest boken min ennå?
Utleieguiden - Alt du trenger å vite om utleie.
Hvordan jeg har kommet meg opp til 4 utleieenheter privat og nå begynt å investere gjennom AS.
Bruk koden "nybygg" så får du 25% på alle versjoner av Utleieguiden.
Kjøp boken her - Utleieguiden - boligutleie fra A til Å 

Likte du innlegget? Klikk på liker under her da vel! Det hjelper meg å nå flere via Google 😀





3 346 visninger3 kommentarer

Siste innlegg

Se alle
bottom of page