Tilvalg på nybygg - nyprosjekt

Flere og flere kjøper nyprosjekterte leiligheter og flere og flere spør hvilke tilvalg det lønner seg å gjøre når du kjøper nybygg.

I dette innlegget skal jeg fortelle deg hva jeg bruker å gjøre og hvilke tanker jeg har rundt tilvalg på helt nye leiligheter.

Som med så mye annet innen eiendom så finnes det ingen enkel fasit på dette. Jeg har jobbet med og handlet prosjekterte boliger i over 20 år så jeg mener jeg har litt erfaring rundt dette temaet. Forhåpentligvis kan du lære noe av mine erfaringer.

Jeg hører om folk som bruker flere hundre tusen på tilvalg på nye leiligheter og blir litt forundret over dette. Jeg håper for deres del av de skal bo der selv og at de skal bo der lenge, for min erfaring er at de spiser opp en del av verdien med slike påkostninger. Da har jeg allerede avslørt min grunnholdning til dette med tilvalg. Det bør holdes til et minimum og gjøres med omhu i forhold til kost nytte, spør du meg.

For tilvalg er ofte dyrt.

Unødvendig dyrt, men systemet er skrudd sammen slik, og jeg skal forklare mer om det senere.

Det kan være at dette er annerledes i din by og ditt marked. Jeg skal underveis forklare hvorfor jeg mener det jeg gjør. Jeg er åpen på at noen sikkert mener jeg tar feil og at det lønner seg med mer tilvalg der du opererer. Mitt råd er å snakke med de som selger nybygg der og høre med dem. I Trondheim er dette ihvertfall slik jeg beskriver.

Men la oss først gå litt tilbake og begynne med litt grunnleggende informasjon og skille mellom ulike typer kjøp av prosjekterte boliger.

Når jeg snakker om kjøp av nybygg så mener jeg primært kjøp av prosjektert leilighet i et nytt planlagt bygg med flere enheter. For å gjøre skrivingen litt enklere kommer jeg til å referere til dette som nybygg. F. eks. noe slikt:

Øvre Nyhavna

Jeg snakker altså ikke om den ene prosjekterte eneboligen du ønsker å kjøpe fra en liten byggmester eller utbygger. For i et slikt tilfelle så kan det både være gode grunner og riktig å gjøre mer omfattende tilvalg enn tilfellet er ved kjøp av nyprosjektert leilighet. Nybygg er det samme som mange kaller kontraktsposisjon. Hvis du kjøper en nyprosjektert leilighet i Norge idag så inngår du en avtale om kjøp av en fremtidig bolig som omfattes av bustadoppføringslova. Kjøpekontrakten som da skrives omtales ofte som en kontraktsposisjon, frem til leiligheten er fysisk ferdig og klar for overtakelse. Hvis du som forbruker skal selge denne videre før overtakelse så selger du ikke en fysisk leilighet, du selger selve kontraktsposisjonen din.

I det siste har det vært en del nye kjøpere av nybygg i Norge og flere av disse har tenkt/ vurdert å selge kontrakten sin før overtakelse.

Hvilke tilvalg man bør gjøre i slike tilfeller er veldig relevant i dette innlegget.

For tilvalg spiser av gevinsten din, all den tid markedet stort sett har en maks pris på ulike typer leiligheter. Mens noen tilvalg kan gjøre leiligheten din lettere å selge og noen ganger kan du også få bedre betalt. Men da må du velge rett og være dyktig.

Derfor er dette viktig.

Hva er tilvalg? For noen er dette temaet kanskje helt nytt og man er ikke egentlig kjent med hva dette betyr.

Nybygg selges basert på en deklarasjon eller byggebeskrivelse. Denne skal være en del av prospektet/salgsoppgaven. Det du baserer kjøpet ditt på. Selv om de fleste utbyggere tilbyr flotte 3D bilder som viser eksempler fra prosjektet må du ikke gå i fellen og tro dette er akkurat slik din bolig blir. Slike bilder er av illustrasjonsmessig kaliber og skal forsøke å fremstille prosjektet så godt som de kan.

Det er den skrevne teksten i prospektet og deklarasjonen som forteller deg som kjøper hva du kjøper. Det sammen med plan- og fasadetegninger av bygget. Deklarasjonen er en (detaljert?) teknisk beskrivelse av hvordan hele bygget er planlagt oppført inkludert beskrivelse av hva som leveres i hver enkelt leilighet. På kjøpstidspunktet varierer det hvor detaljert og spesifikk denne er.

Derav ? tegnet. Det er nemlig ikke alltid det er så detaljert som det bør være.

Det er stor forskjell på en god deklarasjon og en deklarasjon.

Noen utbyggere velger å bruke svært vage deklarasjoner, som gir dem veldig frie tøyler i forhold til hva de faktisk må levere av kvalitet i prosjektet og leilighetene, mens andre har veldig godt gjennomarbeidede prosjekter og dertil deklarasjoner.

Deklarasjonen skal beskrive hva som vil bli levert på vegger, tak, listverk, gulv, ventilasjon, kjøkken, bad. Type flis, farger på vegger, type armatur, omfang på elektrisk anlegg etc.

Det kan godt være at selve deklarasjonen er vag og det kun står en oppgitt kjøkkenleverandør eller tilsvarende. Det betyr at utbygger ikke har bestemt seg på salgstidspunkt og du får vite dette senere. Men på et gitt tidspunkt, ofte når byggestart er vedtatt så skal du få vite om endelige leverandører og deres leveranse. Nye leiligheter skal leveres nøkkelferdig så du behøver ikke å endre noe eller legge til noe for at boligen skal være beboelig. Alt er med, unntatt ekstra belysning og møblement etc.

Tilvalg er de bygningsdelene du oppgraderer eller legger til i tillegg til det utbygger leverer iht. deklarasjonen.

F. eks.

Kjøkken.

Det leveres et HTH Kjøkken type Focus Laminat hvit. Du synes det blir litt for kjedelig så du ønsker et grått kjøkken.

Så du ber om å få endret kjøkkenet til Focus Laminat koksgrå.

Denne endringen kan f. eks koste deg kr. 5000,- eller den kan være gratis, fordi dette valget er innenfor samme priskategori og utbygger har inngått avtale med kjøkkenleverandør om at slike endringer ikke skal koste kunden noe. Dette er et tilvalg. Det er et tilvalg selv om det ikke koster noe. Dette er et eksempel jeg synes kan være et godt tilvalg. Og veldig ofte er det gratis å endre farge på samme type kjøkken. Veldig ofte leveres det i hvitt.

Det blir fort kjedelig.

Vi liker å endre våre kjøkken til grått.

Det er litt mer moderne i tiden nå.

Samtidig så gjør alle slike valg at du potensielt skremmer bort fremtidige kjøpere eller leietakere, hvis valgene dine ikke blir gode ifht. det markedet du skal ut i.

Det er en grunn til at utbyggere velger nøytrale farger på det meste.

De fleste kundene er faktisk ganske tradisjonelle, eller kjedelige, hvis man skal kalle en spade en spade. Det er ikke alle som ønsker seg nye spreke, moderne farger. Så alt du gjør ut over standard er en risiko.

Det kan treffe visse målgrupper bedre og andre dårligere. Her ser du forskjell på et grått og et hvitt kjøkken i samme leilighet:

PS! I bildet over er det også skiftet type front, ikke bare farge. Så den grepsløse grå er dyrere enn den hvite. Dette er også gjort etter overtakelse, så det er teknisk sett ikke et tilvalg, men det er tatt med for å vise hvor stor forskjell et fargevalg kan ha.

Da vet du hva tilvalg er.

Du kan kreve tilvalg på kjøp av nybygg. Noen utbyggere kan forsøke å avtale seg bort fra det.

Det er ikke lov.

Bustadoppføringslova gir deg som forbruker rett til å kreve tilvalg for opp til 15% av kjøpesummens verdi, men det ligger ofte en del begrensninger på hvilke tilvalg som er mulig for deg å gjøre med tanke på endringer i planløsning og eller tekniske løsninger. Så hvis du vet du har spesifikke krav til endringer, som du er avhengig av for at leiligheten skal bli som du vil, så anbefaler jeg på det sterkeste å ta dette som forbehold i budet ditt eller avklare dette før budgivning.

Bustadoppføringslova sine regler om tilvalg.

Så du kan kreve å få gjennomført tilvalg.

Men du står ikke fritt til å kreve hvilke tilvalg du ønsker.

Du har heller ingen rett til å bestemme hvilke leverandører eller produkter utbygger skal bruke. Det kan være bestemt hvilke leverandører som skal inn i prosjektet og på byggeplassen og du må gjøre dine tilvalg i henhold til dette. Derfor er prisene for tilvalg også ganske satt, og de er ikke billig. Dette er normal reglene. Så kan du selvsagt få gjennomført utrolig mye hvis du går i dialog med utbygger og betaler nok, alt handler i bunn og grunn om kostnader, men det vil jo neppe være noe poeng i det.

Kostnader og tekniske gjennomførbarhet. Det siste er det mange forbrukere som ikke skjønner omfanget av. At flytting av en liten vegg i deres leilighet faktisk påvirker leiligheter over og under skjønner ikke alle. Du får som regel ikke endret plantegningene, ihvertfall ikke endringer som medfører endring i tekniske anlegg og rørføringer. Det er gode grunner for dette.

Er du så misfornøyd med kjøkkenet at du vil ha en annen leverandør så er det en bedre ide og spørre om utbygger kan la være å montere kjøkkenet i leiligheten din eller om de kan la være å bruke silikon i skjøter etc. slik at det er lett for deg å demontere det etter overtakelse.

Så får du heller bestille kjøkken fritt fra den leverandøren du ønsker og montere dette etter overtakelse. Men ikke forvent at du kan kreve at de ikke setter inn kjøkkenet. Utbygger er pålagt å bygge alt iht. byggesøknaden og en leilighet får ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse uten kjøkken. Det er svært lite du får lov til å trekke ut av leveransen. Profesjonelle utbyggere har blitt veldig gode på å strømlinjeføre tilvalgsprosessen så du får ofte gode beskrivelser og hefter digitalt eller fysisk med en presentasjon av de ulike tilvalgene du kan velge mellom og kostnaden på hver enkelt del.

Ofte med en tilhørende prisliste/ avkrysningsliste hvor du enkelt krysser av for det du ønsker. Her skal du passe deg.

Det er forskjell på nice to have og need to have.

Det blir fort kostbart hvis du huker av for alt som kan se bra ut/ kan være kjekt å ha. Jeg kunne glatt ha valgt tilvalg for 100.000,- pr. leilighet.

Lett. Men er det verdt det?

Jeg mener det er viktig å stille seg 2 spørsmål: 1) Kan jeg endre dette etter at jeg har overtatt?

2) Hva koster den delen jeg ønsker å bestille, hvis jeg skulle kjøpt den utenfor prosjektet?

Det første spørsmålet er viktig for å avklare om du må gjøre tilvalget i tilvalgsprosessen eller om du kan gjøre det senere.

F. eks. parkett og flis. Du skifter ikke parkett og flislegging i en hel leilighet etter overtakelse, så skal du endre dette må du sørge for å gjøre dette i tilvalgsprosessen.

Det andre spørsmålet bør sjekkes for at du skal kunne avgjøre om prisen utbygger krever for tilvalget henger på greip eller om det er helt utenfor all fornuft.

Det vil være garantert være dyrere enn om du skal kjøpe det helt fritt på nett eller salg en plass.

Men det skal ikke koste sykt mye mer.

Du må også huske på å ta med arbeidstid for evt. demontering og montering senere, hvis du har tenkt å kjøpe det etter overtakelse.

Du må forvente at et tilvalg koster 100% av selve delen du skal ha (altså uten noen form for rabatt, som du kan få hos ulike leverandører) + 10-20% påslag. Mer om hvorfor det er slik senere.

F. eks. speilskap til bad.

Dette er noe du kan skifte etter overtakelse, men det er jo en fordel å få det montert med en gang hvis du skal ha det. Så slipper du at noen har skrudd opp et fast speil først, og du slipper å bruke elektriker for å få koblet til speilskapet, som ofte har integrert lys, etterpå. Et slikt speilskap koster ca. 2.500-6.000,- avhengig av kvalitet og leverandør.

Eksempel speilskap Gustavsberg - dette er normal god kvalitet og koster ca. 4.500,-

Hvis utbygger tar 7.000,- 9.000,- (som de ofte gjør) så synes jeg det er verdt det, hvis du skal bo der selv.

Hvis du skal leie ut så spørs det hvordan du tenker.

Vi har leiligheter med slike skap og vi har leiligheter med helt enkle speil med integrert lys. Ingen betaler mer i husleie fordi det er et speilskap der, men det er definitivt bedre for en leietaker å ha et overskap på badet.

Kanskje blir leietaker mer fornøyd, men du får ikke målt det i penger?

Da har du teknikken jeg mener du bør angripe tilvalgslistene med og med en slik edruelig tilnærming er vi straks klar for å se på ulike tilvalg og hva som er vanlig og hva du bør tenke på.

Men før vi går inn i puddingen så skal jeg løfte opp en siste problemstilling.

Hva skal kjøpet være til?

Jeg mener vi må skille mellom kjøp for utleie, kjøp for videresalg og kjøp for egen beboelse.

Skal du bo der selv, så kan det rettferdiggjøre langt større bruk av tilvalg enn om det er de to andre tilfellene. Din alder og tidshorisonten din spiller også en stor rolle her. Hvis du er ung så har du (ofte) både begrenset erfaring og begrenset horisont på tiden du kommer til å bo i boligen.

Da bør du begrense tilvalgene dine. Er du godt voksen, vet hva du vil ha og skal bo i boligen lenge så rettferdiggjør det at du faktisk skreddersyr boligen slik du/ dere vil ha det. Det kan være en helt egen verdi å få det akkurat som du vil ha.

Har du i tillegg erfaring med eiendom og gjør smarte valg så vil dette også (kunne) lønne seg i fremtiden når du skal selge.

Er du i denne kategorien trenger du ikke råd fra meg.

Jeg kommer derfor primært til å skrive om dette i et investeringsperspektiv og for de som ikke har så mye erfaring med kjøp av nybygg. Altså at du kjøper for utleie, spekulasjon eller med et relativt kortsiktig perspektiv som primærbolig (2-5 år).

Hva gjør vi?

Vi kjøper mange helt nye leiligheter for utleie gjennom selskapet MySpot Living. Selskapet har bare helt nye leiligheter og vi kjøper alle på tegning 2-3 år før de står ferdig. Vi gjør derfor tilvalg på alle disse før de er ferdige. Mange har spurt meg om hva vi gjør i forhold til tilvalg i dette selskapet. Kort versjonen; vi gjør minst mulig tilvalg. Både fordi tilvalg er dyrt, men også fordi vi kjøper kun leiligheter av store, profesjonelle utbygger som Heimdal Bolig, Nordr, Trym Bolig, OBOS etc. Disse utbyggerne leverer stort sett boliger som holder god kvalitet og har riktig materialvalg for våre behov.

Helt konkret så betyr det at vi bruker mellom 5.000,- til 25. 000,- i tilvalg på våre leiligheter. Stort sett ligger vi rundt 10.000,- Det er jo nesten ingenting, og det er helt bevisst, som sagt.

For vi trenger ikke å gjøre mer tilvalg.

Leilighetene blir bra og kundene (leietakerne) betaler ikke mer om vi fyller opp med alle mulige ekstra tilvalg. Så for oss det det en kost nytte vurdering.

Det vi oftest bruker å endre er farge på veggene.

Vi forsøker å unngå leiligheter levert i den standard "hvite" fargen som byggebransjen bruker. Det er ofte fargen Bomull og den er ikke hvit, men den ser hvit ut alene og så ser den gul ut hvis noe er helt hvitt ved siden av.

"Hvite" vegger var moderne for 10-15 år siden og da var det greit. De siste 5-7 årene har farger kommet sterkere tilbake. Vi tør ikke å være veldig ekstreme på dette, men velger ofte lyse grå farger på veggene.

For å få en annen opplevelse i leilighetene. IN-707 Warm Grey, 1376 Frostrøyk og 9915 Morgendis er våre mest brukte farger. Fargene varierer fordi vi må velge blant fargene den leverandøren utbygger har valgt. Vi skulle gjerne hatt en fast farge, men siden ulike entreprenører bruker ulike leverandører av maling så varierer dette. Veldig ofte er dette gratis, mens andre plasser koster dette ca. 8-9.000,- Vi har malt opp 2 fond vegger i en leilighet vi tok over uten tilvag og det alene kostet oss 9.000,- Så alt under 10.000,- for å få malt hele leiligheten vurderer vi som innenfor.

Det har overrasket meg hvor mye dette har hatt å si for våre leietakere, men mange har kommentert dette helt uoppfordret på overtakelse/ innflyttingen av sine leiligheter. De synes leiligheten ser så mye bedre ut enn de hadde trodd pga. fargen på veggene.

Andre tilvalg kan være lampe på soverom (hvor dette ikke er med som standard). Det er unødvendig tungvint å montere en taklampe i nye bygg med betonghimling etter overtakelse. Da betaler vi enkelt 1.500,- for en enkel takplafond (selv om det ofte ikke er de mest sexy plafondene som er som tilvalg).

Her må vi ha det enkelt.

Skulle jeg bodd der selv, er det ikke sikkert jeg hadde valgt dette, med mindre de har noen gode tilvalg på fine plafonder med LED. Heldigvis leverer nå de fleste utbyggere taklamper. på soverom og i gang gratis, mens andre ikke gjør det.