Totalrenovering av hus for å skape mest mulig merverdi: 11 viktige ting du må vite som investor

Ønsker du å pusse opp huset fra topp til tå? Enten du vil bo i boligen selv, eller investere i oppussing for økt verdi ved salg, er det noen grunnleggende grep du bør ta for å unngå dyre feil og sikre et vellykket prosjekt. Her er en strukturert veiviser til deg som vurderer totalrenovering.Vi fokuserer her på hvordan du som eiendomsinvestor for flipping eller utleie skal tenke.

Artikkelen er først delt på medlemsforumet Eiendomshjørnet

Før vi begynner - helt generelt så er det sjelden det lønner seg å totalrehabilitere hus for å selge videre (flippe) i Norge, men vi velger likevel å lage en guide her som viser hva du skal tenke på - om du velger å gjøre det.

1. Definer hva totalrenoveringen skal inneholde

Start med å være tydelig på hvorfor du skal renovere. Skal du bevare gamle elementer? Skape en mer moderne planløsning? Eller er det et investeringsprosjekt?

Skal du bo her selv, så gir det en helt annen mulighet til å bruke egen stil og egne preferanser, men ønsker du mest mulig tilført verdi for et fremtidig salg må du tenke som en investor.Hvem er målgruppe?Hvilke kjøpere tror du vil betale mest for boligen når den er ferdig?

Dette påvirker hvilke materialvalg, hvilken standard du sikter mot, og om det er hensiktsmessig å bruke ekstra tid og penger på detaljer. Tidløs stil, nøytrale farger og kvalitet i utførelsen er ofte smart hvis du skal selge. Skal du bo der selv, kan personlige preferanser få større plass.

En typisk innvendig totalrenovering innebærer:

• Riving ned til bjelkelag 

• Nye gulv, vegger og tekniske anlegg (el, rør, ventilasjon) 

• Oppussing av bad og kjøkken 

• Endringer i rominndeling 

Priser varierer fra ca. 8.000 til 25.000 kr/m² avhengig av standard, kompleksitet og omfang.

(NB! Priser er flyktige - ikke ta dette for god fisk når du leser dette - sjekk med fagfolk)

2. Planlegg materialbruk og løsninger tidlig

En god prosjektbeskrivelse gir bedre pristilbud og færre misforståelser. Tenk gjennom:

• Hvilke materialer skal brukes hvor?

• Ønsker du spesialtilpassede løsninger eller plassbygde møbler?

• Skal det inn interiørarkitekt eller teknisk tegner?

NB: Noen materialer har lang leveringstid. Sjekk dette tidlig.Vi  anbefaler på generelt grunnlag å bruke fagfolk. En interiørkonsulent bør tidlig på banen for å kunne gi råd om valg. Allerede i planleggingsfasen, så ikke vent for lenge med dette.

3. Sett opp et realistisk budsjett

På en enebolig over 150 m² vil totalrenovering ofte koste fra 1,5 millioner og oppover.

Prisdrivere:

• Antall bad, kjøkken og tekniske installasjoner 

• Standard og materialvalg 

• Kompleksitet i prosjektet 

Skaff oversikt over egne rammer. Snakk tidlig med banken om finansiering.

4. Finn riktig entreprenør

Pris er viktig, men også:

• Har de gode referanser fra lignende prosjekter? 

• Er det god kjemi og kommunikasjon? 

• Har de godkjenninger og økonomisk soliditet? 

Be om skriftlige tilbud og ta deg tid til å sammenligne grundig.

Kjenner du at magefølelsen din skurrer på noen av dem i dialog eller underveis i kommunikasjonen? Stol på den følelsen. Styr unna folk du intuitivt ikke stoler på.

5. Tenk deg godt om før du tar på deg egeninnsats

Det kan virke fristende å spare penger, men det tar ofte mer tid enn du tror. Prioriter:

• Maling 

• Rydding og avfallshåndtering 

• Enkle overflatearbeider 

La fagfolk ta seg av teknisk arbeid med krav til dokumentasjon. Alt du gjør selv må også skje innenfor avtalt fremdrift.

Hvis du gjør arbeid selv. Ta bilder. Dokumenter. Ta vare på kvitteringer. Dette blir viktig for å kunne dokumentere hva som er vedlikehold og hva som er påkostninger når du kommer til en fremtidig vurdering av skattbar gevinst.

Jeg har skrevet mer detaljert om budsjettering og hva du må tenke på for å tilføre mest mulig verdi til en eiendom i min siste bok Utleieguiden - Den Store Oppsummeringen 

Reklame for mine egne bøke Utleieguiden

6. Skriv kontrakt og lag fremdriftsplan

En tydelig kontrakt skal beskrive:

• Hvem gjør hva, når og til hvilken pris 

• Håndtering av forsinkelser og uforutsette kostnader 

Bruk gjerne Forbrukerrådets kontraktsmaler. Disse finner du på Forbrukerrådets side og kan laste ned.

Lag også en fremdriftsplan sammen med entreprenør. Det gir deg bedre kontroll og oversikt. Denne bør du ha fått laget FØR du signerer en kontrakt.

7. Følg opp byggeplassen jevnlig

Besøk byggeplassen for å sjekke at milepæler holdes. Vær obs på: 

• Forsinkelser pga. leveranser, vær eller uventede forhold 

• Om kvaliteten samsvarer med forventningene 

Ta bilder og noter hvis noe virker avvikende. 

Du skal normalt kunne stole på fagfolk, men all erfaring viser dessverre at dette ikke er tilfellet. Den eneste du kan stole på er deg selv.

8. Bruk riktig megler 

Du skal passe på å bruke en megler som er godt vant med å selge boliger som har blitt rehabilitert. Som eiendomsinvestor kan det være du allerede har en megler du stoler på. Det er bra.

Bare sørg for at du samarbeider med en som kan å selge den type objekter du skal selge.

9. Time salget  

Normalt lønner det seg å vente til du er blitt helt ferdig før du selger. Den jevne boligkjøper er ikke spesielt god til å se for seg hvordan det blir når det blir ferdig. Ikke la deg presse av banken til å selge før du er ferdig. Førsteinntrykk teller. Så også med eiendom.

Litt av poenget med å selge en bolig som er totalrehabilitert er at kjøper skal få et wow inntrykk. Så ikke la det stresse. Gjør deg ferdig.

10. Sluttbefaring og dokumentasjon

Før siste betaling:

• Gjennomfør sluttbefaring med ekstern fagperson om mulig

• Hold gjerne igjen 10 % av totalsummen til alt er godkjent

Be om komplett dokumentasjon: samsvarserklæringer, tegninger og FDV-dokumentasjon. Det vil komme godt med ved fremtidig salg eller garantisaker.

11. Styling

Når du er ferdig med alt arbeidet skal du få boligen vasket og stylet i den rekkefølgen. Sørg alltid for å style de viktigste rommene i boligen. Det vil gjøre bildene bedre, annonsen bedre og visningene bedre.

Alt dette er essensielt for å få et best mulig resultat.

✅ En vellykket totalrenovering krever struktur og innsikt. Bruk denne guiden som startpunkt, og bruk fellesskapet i Eiendomshjørnet til å hente inn erfaringer, tips og kontakter!

Lykke til 😊