Ikke forelsk deg i egne boliger!
Ikke si at du aldri skal selge egne eiendommer.
Forhåpentligvis et nyttig råd fra en eiendomsinvestor (som tidligere har sagt at han aldri skal selge egne boliger).
Den eiendomsinvestoren er meg. Jeg tok feil. Jeg deler dette så du skal slippe å gjøre samme tabben.
Jeg skal aldri selge en av mine eiendomsinvesteringer
"Jeg skal aldri selge".
"Mine eiendommer skal ungene mine arve".
"Jeg er en langsiktig investor, så jeg tenker aldri på å selge mine eiendommer".
"Jeg bygger portefølje for evigheten".
Take a pick. I eiendomskretser er det ganske vanlig å høre slike utsagn. Eller noe som ligner.
Alle disse har jeg vel på et eller annet tidspunkt sagt selv.
Og ment.
Der og da.
Kjenner du deg igjen?
Det kan godt være riktig å tenke slik, men ikke alltid.
Jeg tror det er en nyttig øvelse å utfordre egne oppfatninger.
En ærlig selvransakelse og se om du sier det fordi det er et økonomisk gjennomtenkt utsagn, eller noe du sier fordi du har lest det. Eller sett det i en eller annen YouTube video eller hørt det i en eller annen podcast.
Økonomisk vurdering?
For min egen del var dette aldri (utrolig, men sant!) fundert i et økonomisk rasjonale.
Jeg hadde lest dette.
Jeg hadde hørt dette. Gjerne fra andre, større eiendomsinvestorer.
Helt ærlig, så har jeg en mistanke om at jeg innerst inne trodde dette var kult.
Jeg hadde aldri regnet på om det lønner seg å beholde eiendommene mine eller ikke. Jeg satt med en mental oppfatning om at leiligheten var et godt kjøp. Derfor skulle jeg aldri selge den.
Jeg snakker ikke om mange herrens år siden.
Jeg skrev dette i Utleieguiden - boligutleie fra A til Å. Den skrev jeg i 2020.
Så dette er ferskt.
Helt frem til i fjor så trodde jeg selv på dette utsagnet.
Men det er stor forskjell på om du har en portefølje som du kan sette bort til profesjonelle forvaltere og om du sitter med noen små leiligheter litt spredt. Porteføljer kan du sitte med inn i evigheten hvis du vil. Det påvirker ikke livet ditt ellers og de kan gjerne belånes, så du får den avkastningen du ønsker likevel. Enkelt eiendommer. Not so much...
Et godt kjøp
Dette med et godt kjøp er interessant.
Jeg har analysert min egen (svært) beskjedne portefølje av eiendommer (jeg snakker om våre private eiendommer, ikke MySpot Living).
Alle kjøpene har vært gode.
Jeg ville gjort de igjen.
Det er ingenting som er endret med det.
Men selv om et kjøp var godt betyr ikke det at det er riktig å sitte med eiendommen til evig tid.
Det er nøkkelen i min lærdom.
Dette handler om egenkapitalavkastning.
Dette handler om strategi.
Dette handler om hva som var best da, er best nå og blir best fremover.
De 3 sakene er ikke nødvendigvis det samme.
Det som var en god investering trenger ikke å bety at du skal beholde den nå.
For min egen del så oppdaget jeg at jeg hadde alt for mye kapital låst i noen eiendommer som ga meg alt for lite løpende avkastning. I tillegg var de feil i forhold til fremtidig strategi.
Låne opp på eksisterende portefølje
"Du kan jo bare låne opp de eiendommene du har".
Ja, før så kunne du det.
Og det er det jeg har gjort tidligere.
Derfor har det tidligere vært riktig å beholde selv eiendommer som har gitt liten løpende avkastning.
Fordi prisstigningen har vært god, og jeg har kunnet hente ut igjen egenkapitalen (EK) som er brukt gjennom refinansiering.
Da har jo avkastningen egentlig vært uendelig på min brukte EK.
Nå setter Utlånsforskriften en stopper for dette.
Den hindrer ofte slik opplåning. Ikke alltid, for det kommer selvsagt an på situasjonen, men ofte.
For min del så blir den en begrensende faktor.
Joda, jeg er klar over mulighetene rundt brudd - og jeg har brukt den muligheten. Flere ganger. Men det er fortsatt en begrensende faktor.
Skatt
Salg vil trigge skatt.
Mye skatt i en del tilfeller.
Derfor blir det ofte brukt som et argument for at du skal beholde eiendommer som du allerede har kjøpt. Jeg er enig. Skatten har vært en tøff nøtt å svelge.
Dette synes jeg var vanskelig.
Jeg hater å betale ekstra skatt, ut over det jeg normalt skal gjøre.
Dette er ikke et innlegg om skatt, men jeg har betalt "my fair share" opp gjennom årene.
Nok.
Jeg prøver å begrense unødvendig betalbar skatt.
Salg av en sekundærbolig slår ut med full skatt.
Pt. 22% av gevinsten.
Men det er ofte et nødvendig onde for å frigjøre gevinster.
Det finnes noen grep du kan gjøre for å hindre gevinstbeskatning av en tidligere utleiebolig.
Så jeg har vurdert dette, men slått de fra meg.
De grepene er;
Flytte inn selv
Jeg har lekt med tanken om å flytte inn i leilighetene selv, for å spare skatten.
Endre status på leiligheten fra sekundærbolig til primærbolig.
Bo der minst 1 år og så selge skattefritt.
Men jeg havnet ned på at kona og jeg hadde fått det vel trangt på 33 kvm.
Uten en eneste p-plass hadde dette blitt særdeles klønete for oss å bo der også.
Vi har 3 biler...
For ikke å snakke om at det er litt ugunstig å ikke ha plass til å ha noen av ungene på besøk, eller overnatting. Selv om de vil ha flyttet ut om noen år så kan det jo tenkes at de ønsker å komme på besøk 😅
Jeg slo fra meg den tanken.
Men jeg er 48 år. Er du ung og litt mer fri enn jeg er i forhold til familie og/eller unger så er dette en gylden mulighet.
Det er noe jeg definitivt ville vurdert om situasjonen hadde vært litt annerledes.
Overføre eiendommen fra privat eierskap til AS?
Dette er et tema som har dukket opp oftere og oftere de siste årene, siden dette trikset ble delt på Twitter (nå X) og fremsto som en skjult skatt. Jeg er skeptisk til dette grepet og synes dette har fått overdrevent mye fokus. Ja, det er et genialt grep hvis du sitter på gode utleie eiendommer, som har god inntjening og du blir hindret fra videre skalering fordi du ikke kommer videre privat. Men, dette er ikke riktig grep når du sitter med eiendommer som har for lav avkastning privat.
Da skal du hvertfall ikke putte disse eiendommene inn i et AS.
En dårlig utleie eiendom privat blir en elendig utleie eiendom i et AS.
Så dette var ikke et aktuelt valg å vurdere for min del.
Sett deg gjerne inn i dette grepet hvis du har gode leieinntekter og ønsker å bevare eiendommene inn i et fremtidig AS.
Forutsetningen er at du begynner å nærme deg et aktivitetsnivå som kan gjøre at utleievirksomheten din kan bli vurdert som næring.
EK avkastning
Nøkkelen i hele problemstillingen er å vurdere hvor kapitalen arbeider best.
Du har sikkert lest at rike mennesker lar pengene jobbe for seg, mens alle andre jobber for pengene.
Det første er åpenbart best.
Men forutsetningen for det er å ha et bevisst forhold til hvor du får best avkastning på kapitalen din.
La meg prøve å forklare hvilke situasjoner jeg synes dette er relevant i. Enklest ved å forklare dette med min egen situasjon.
Jeg har tidligere fortalt deg om denne leiligheten i dette innlegget.
Kjøpt som nybygg i 2005 og utleid siden.
Denne er nå 18 år.
Leieinntekt kr. 13.043,- etter KPI justering. Fellesutgifter + kom. avg. ca. 2.400,- pr. mnd.
Kr. 12.500,- inntil nylig.
Verdi ca. kr. 2.900.000,-
Kjøpesum kr. 1.200.000,- Leiligheten har vært nedbetalt og så opplånt igjen. Nå til 1.000.000,-
Situasjonen min ellers gjør at jeg ikke får lånt opp mer på denne. (ikke still masse spørsmål rundt akkurat dette, bare tro meg på dette).
For deg som er fersk og ikke forstår hvorfor jeg som en voksen mann med god økonomi ikke kan låne opp mer enn dette;
Generelt er jeg jo enig med deg. Jeg mener at jeg som voksen burde kunne fått styrt dette selv, i samråd med min bank. Men siden vi lever i overformynderi samfunnet Norge så mener staten at jeg skal skjermes fra meg selv, så Utlånsforskriften overstyrer dette. Jeg og banken får ikke bestemme dette selv. Det er en Utlånsforskrift som skal bestemme over meg og min økonomi 🤷🏻♂️
Ingen eiendom står alene, så det at denne "bare" har 1 mill i gjeld er fordi jeg har andre eiendommer med mer gjeld. Så totalbildet uansett er nådd på hva jeg klarer å pushe banken på.
Tilbake til leiligheten på Rosenborg.
Disse tallene ga meg 4,1% netto yield tidligere og gir nå 4,4% etter KPI justering.
Prisstigning kommer som før i tillegg. Ukjent faktor, men det er liten tvil om at vi står foran en periode med litt mindre prisstigning enn vi har vært vant til nå.
Før det snur igjen.
Og for deg som har lest om denne eiendommen før så vet du at det er prisstigningen som har gjort denne til en så god investering for meg. Ikke yielden.
Den har stort sett vært lik hele veien. Dvs. at leieinntektene har økt, men det samme har verdien. Så bytteforholdet mellom de to er nogenlunde likt. Jeg har bare sittet i ro og latt den stige i pris, sakte, men sikkert.
Likevel har jeg kommet til at denne nå skal selges når leietaker sier opp.
Jeg har nesten 2 mill i ren EK låst her.
Til litt over 4% avkastning.
Jeg er ganske sikker på at jeg klarer å få bedre avkastning på dette i andre investeringer. Jeg skal jo ikke ut av eiendomsmarkedet, jeg vil fortsatt få prisstigningen i markedet. Bare i et annet objekt.
Rentekostnad
"Klart du selger nå når rentene har gått opp og det ikke er økonomi i den lenger!" Kan noen sikkert si.
Først, så er det feil.
Leiligheten har fortsatt positiv cash flow, fordi den har så lav belåning.
De økte rentene har ikke vært medvirkende årsak for mine vurderinger knyttet til dette.
Jeg innså dette med for dårlig EK avkastning før rentene var kommet på det nivået de er nå.
Jeg måtte likevel time inn våre salg iht. når leietakerne skal flytte etc. og iht. timing i markedet. Vi solgte en privat utleieleilighet i mai.
Vi solgte en utleieleilighet i vårt eget AS i mars.
Begge deler tror jeg var ganske god timing. Jeg skulle gjerne solgt et par andre leiligheter i vår også jeg, men de er utleid og jeg ønsket ikke å gjøre noe som påvirket leietakerne der.
Det at renten nå ser ut til å bli høyere lengre enn alle hadde trodd før, kan gjøre slike vurderinger mer aktuelle for deg.
Kan.
Men det må ikke.
Det er ingen som kan spå rentene, så jeg forsøker ikke å gjøre det her.
Det viktigste jeg har lært om renter de siste er at alle bør vurdere å ha egen rentesikringsstrategi, men det skal jeg vie et eget blogginnlegg til litt senere.
Økt skatt i fremtiden?
Helt til slutt skal jeg komme inn på et siste moment som bekymrer meg litt mer enn før. Muligheten for økt beskatning på utleie og eiendomsinvesteringer i fremtiden.
Aksjeinvesteringer beskattes nå med 37,84%
Eiendomsinvesteringer beskattes nå med 22%
Det finnes selskaper som jobber med Finans som driver lobbyvirksomhet for at eiendom skal beskattes likt med aksjer. Det er et valid argument.
Det finnes ingen som argumenterer imot dette.
Det er ingen organisasjon som kjemper for privat personers eiendomsinvesteringer.Tidligere var det ønsket politikk at nordmenn investerte i sekundærboliger.
Det sikret et fungerende leiemarked med lav markedsleie (husleier).
Fordi private ikke regner på avkastning.
De var ofte fornøyd bare de fikk dekt inn kostnaden på lånet sitt.
Dette har vært en sterkt medvirkende årsak til at husleie nivået i Norge er veldig lavt, og svært mye lavere enn boligprisene skulle tilsi.
Dette er nå snudd. Altså det med ønsket politikk.
Politikerne fra mange ulike partier uttaler seg sterk kritisk til sekundærboliger.
Nå skal alle som eier sekundærboliger tas. Formues verdsettingen er skrudd opp til 100%
Det føres en retorisk kamp mot alle som driver med utleie.
Jeg frykter at politikerne ikke stopper her.
Jeg frykter at de gir etter for maset fra finansbransjen og skrur opp skattesatsen til 37,84% eller hva den til enhver tid gjeldende satsen på aksjegevinster er.
For er det en ting jeg er helt sikker på, så er det at majoriteten av norske politikere ikke forstår hvordan boligmarkedet fungerer. Så de forstår ikke at de gjennom slike grep ødelegger for det leiemarkedet vi har idag.
For min egen del så er dette regnestykket nå følgende:
Antatt salgssum ca. Kr. 2.900.000,-
- salgsomkostninger kr. 100.000,-
- kjøpsomkostninger kr. 25.000,-
- kjøpesum kr. 1.200.000,-
= skattbar gevinst kr. 1.575.000,-
22% skatt blir kr. 346.500,-
37,84% skatt blir kr. 595.980,-
En forskjell på en kvart million der altså.
Dette gjør at jeg nå planlegger å selge de eiendommene jeg uansett ikke har tenkt å sitte med til evig tid.
Jeg er klar over at dette kan virke overilt og jeg håper jeg tar feil i min frykt om endret beskatning. Men de siste års politiske utviklingen gjør at jeg ikke tør å ta sjansen på å vente.
Nå er det viktig å minne om at dette for min del henger sterkt sammen med endret jobbsituasjon og endret fokus på mine egne investeringer.
Ref. tidligere info i mine nyhetsbrev - mottar du ikke mine nyhetsbrev om eiendomsinvesteringer? Da kan du melde deg på her: Nyhetsbrev.
Der jeg tidligere hadde en jobb som tok (nesten) alt jeg hadde av tid. Det som var igjen av tiden gikk til trening og familie. Da måtte jeg ha lettstelte utleieobjekter som gikk av seg selv.
De har lav inntjening, men er lette å administrere. Det var min foretrukne strategi.
Nå jobber jeg med eiendomsinvesteringer på heltid og har muligheten til å se helt annerledes på dette.
Så dette er med å påvirker mine valg. Jeg ønsker ikke å spre frykt og uro rundt dette. Jeg vet ingenting om dette. Jeg bare synser. Men jeg deler åpent om mine valg rundt dette.
Du må ta dine egne valg.
Oppsummering
Avslutningsvis vil jeg påstå at de fleste eiendomsinvestorer, små eller store, kan ha godt av å tenke gjennom om eiendommene de sitter på idag er riktige investeringer for seg nå og i fremtiden. Kanskje kan det være fornuftig å gjøre noen endringer eller planlegge for noen endringer de neste årene? 😊
Kommenter gjerne under her hva du tenker og om du har gjort deg noen refleksjoner rundt dette i det siste 👇🏼
Comentarios