Noe av det vanskeligste med all bolighandel er å gjøre et godt boligkjøp. Du får en sjanse til å gjøre et godt kjøp. Enten det er snakk om å kjøpe en bolig som du skal bo i, en utleieleilighet eller en større investeringseiendom. Det er stor konkurranse på alle nivå. Derfor er det ikke så rart at mange synes det er vanskelig å kjøpe bolig.
Dette vil aldri bli lett. Det er ikke min hensikt å prøve å gi deg et inntrykk av at dette noen gang kan bli lett. Men det kan bli enklere, hvis du vet litt mer om hva du skal tenke på - for å gjøre et godt kjøp!
Hva skal du tenke på?
Hva skal du vektlegge?
Hvordan gjør du et godt kjøp?
Et godt kjøp er viktig. Du får bare en sjanse til å gjøre et godt kjøp. Joda, du kan være med i mange budrunder. Men det er ikke et kjøp. Kjøp er når budet ditt blir akseptert.
Bindende avtale.
Da har du kjøpt.
Da er det for sent å gjøre endringer. Derfor. Du får bare en sjanse.
Det betyr at du må gjøre alt forarbeidet på forhånd. Det er for sent når du har funnet (drømme)boligen. For å gjøre dette litt lettere for deg har jeg snekret sammen en enkel liste med det viktigste. Dette er ikke en fullkommen liste med alt som er relevant. Det går an å skrive en bok om temaet. Men poenget nå var å dra ut nøkkelinfo.
Hovedpunkter.
Slik at det skal bli litt lettere for deg å gjøre et godt boligkjøp.
La oss ikke gå inn på debatten om leieinntekter er passive eller ikke 😀 Poenget er at jeg har skrevet 2 bøker om utleie i Norge. Utleieguiden. Du finner de vet å klikke på bildet eller gå inn på min hjemmeside.
Her er mine tips:
1) Tidshorisont
Avklar tidshorisonten for din investering. Dette er noe mange glemmer. Dette er svært viktig og dessverre en ofte oversett vurdering i Norge. Et land der "alle" skal eie. Men skal du det? Eie. Kjøpe. Lønner deg seg alltid å kjøpe?
Svaret på det er et rungende nei.
Men det går liksom ikke inn her på berget.
For "alle" tror at eie er det eneste salige. Med i vurderingen av dette er tidshorisont vesentlig. Er den lang nok? Til at det lønner seg for deg å kjøpe? Nøkkelen her er transaksjonskostnader. Det koster fort 50-100.000,- i omkostninger å kjøpe en bolig (med mindre du kjøper andelsleilighet) og det koster fort 100-200.000,- å selge en bolig. Da må du tjene 150-300.000,- bare for å gå i null. Da bør ikke horisonten din være 1-2 år. Ikke overse dette.
2) Beliggenhet
Finn ut hvor du vil bo.
Hvorfor vil du bo der?
Er det viktig for deg?
Hvorfor er det viktig for deg?
Kan du vurdere andre steder?
Ikke gå i samme fellen som alle andre. Det er ikke viktig å "keep up with the Jones's". Så gjør vurderingen selv. Basert på hva som faktisk er viktig for deg. Gjør deg kjent med prisnivået der du skal kjøpe.
Gjør grundige forberedelser.
Du må vite hva ulike boliger er verdt for å kunne gjøre et godt kjøp. Det kan også være at du bør revurdere beliggenheten etter at du har funnet ut hva prisnivået er der. For kanskje er du bedre tjent med å kjøpe en annen beliggenhet hvor det er rimeligere boliger.
Når det er sagt, så stiger boliger i populære områder ofte mer enn boliger i upopulære områder. Så dette er også en faktor å tenke på.
Kjøp gjerne en dårlig (les billig) bolig i et godt nabolag. Kjøp aldri en god (les dyr) bolig i et dårlig nabolag. Boliger kan du endre, et dårlig nabolag er et dårlig nabolag.
De som virkelig tjener penger er de som klarer å spotte områder som ikke er så populære, men som med endringer i infrastruktur og utvikling kan bli populære. Da skyter du gullfuglen.
3) Bruk hodet, ikke hjertet
Ikke forelsk deg i boligen. Ikke gå i meglernes felles. Med å kjøpe bolig basert på de flotte bildene. Kjøp bolig med hjernen, ikke med hjertet. Det er teksten, den kjedeligste sådan, som er viktigst i prospektet. Ikke bildene. Prospektet forteller deg hva det er du kjøper. Du må lese alt her. Du kan ikke klage i ettertid på noe du kunne lest i prospektet, bare fordi du ikke gjorde det. Du kan heller ikke klage på noe, fordi du ikke forstod det. Da må du spørre. Du må gjøre dine egne forundersøkelser.
Alt for mange tar for lett på dette og tror de er sikret etterpå. For de kunne jo ikke forvente dette. Jo, det kan du, hvis det står i prospektet. Det er ingen forsikring mot å være dum. Du er dum hvis du ikke leser prospektet. Sorry språkbruken, men jeg orker ikke å pakke det inn i bomull.
Du er dum hvis du ikke leser hele prospektet og så kjøper boligen.
Meglere vet at boligkjøp handler om følelser. De vet at de fleste kjøper bolig med øynene og hjertet.
Derfor spiller de på dette.
Du må ikke la deg lure. Bildene og alt det flotte er for å lure deg. Ikke juridisk lure. Men lure følelsene dine. De vet at det ofte er damer som bestemmer. Og sorry, men de fleste damene er opptatt av feil ting. De ser på bildene. De ser på møblene. Du skal ikke kjøpe møblene, bildene og stylingen til selger. Du kjøper det tomme skallet som dette står inni. Så bruk hodet når du kjøper bolig. Ikke hjertet.
4) Sett deg en grense for hva boligen er verdt
Bestem deg for hva du mener boligen er verdt - før budgivningen starter. Hold deg til grensen din. Dette er et av de eldste tipsene i boken. Likevel syndes det mot dette hver eneste uke. "Bare litt til". "Den boligen var jo såååå fin"."Nå orker vi ikke vente lenger, denne skal vi ha". osv.
Det er slik du kjøper katta i sekken. Det er slik du byr for mye.
Det er ikke markedspris hvis du har bydt 500.000,- over snittet i gaten. Det spiller ingen rolle om det var en budrunde på eiendommen. Det gjør ikke prisen til markedsverdi. Mange tror at så lenge de har kjøpt boligen på det åpne markedet i en budrunde så er det markedspris. Og da har de ikke betalt for mye. Feil. Du kan godt ha betalt for mye hvis du blir revet med i en budrunde.
Så finn deg en grense og hold deg til den.
5) Budgivningsstrategier
Lær deg ulike budgivningsstrategier. Det finnes ikke en fasit. Men det kan være lurt å ha lest seg opp litt på forskjellige strategier, så du vet hva som møter deg i konkurransen. Den dummeste strategien kalles "sitte på gjerdet å vente".
Klassisk norsk. Ingen vil by. Du vil ha boligen, men tør ikke å by. Fordi ingen andre byr. Så du venter. Tulling. Dette er ren idioti.
Det som teller er om du liker boligen. Ikke bry deg om det er andre som er interessert. Mange går glipp av gode kjøp fordi de venter på at andre også skal komme på banen. Det kommer alltid andre på banen. Så får du budrunden du ventet på. Tror du det blir billigere da?
Nei, blir ikke det vettu. Så finner du noe du vil ha. Slå til. Kjøp, mens du er alene. Det er jo en gavepakke. For du har fulgt rådene i punkt 2 og satt deg godt inn i prisnivået. Så da vet du jo om det er et godt kjøp eller ikke. Da spiller det ingen rolle om det ikke er noen andre som er på utkikk etter akkurat en slik bolig nå.
6) Tenk på bolig som en investering
Tenk på boligkjøpet som en investering. Ja, selv om det skal være ditt hjem. Jeg sier ikke at egen bolig er en investering. Det er det ikke. Men det er trolig det dyreste du noensinne vil kjøpe. Derfor bør du betrakte det som en investering.
Hvorfor?
Fordi det er ingen som gjør en investering uten å vurdere alle faktorer rundt investeringen. Kostnader, inntekter, utvikling og avkastning. Hva får du for den egenkapitalen du skal bruke? Du vet ikke svaret på alt dette på en bolig. Jeg er klar over det. Men hvis du ser på det som en stor investering så tror jeg at du gjør bedre undersøkelser. Enn om du bare skal kjøpe deg et hjem. Det er også lettere å ikke synde mot pkt. 3 hvis du tenker på dette som en investering.
Ikke vær redd for at markedet går fra deg. Markedet svinger alltid. Fokuser på å gjøre et godt kjøp. Ikke stress. Ingen erfarne investorer stresser med en investering.
7) Lytt til erfarne fjellfolk
Ikke ta imot råd fra de som ikke kan noe om bolig. Les det igjen.
Naboen, kollegaen, vennen eller foreldrene dine kan ikke nødvendigvis eiendom, selv om de eier bolig. Les det igjen også.
Hvis du skal på fjelltur så spør du noen som er rutinerte fjellfolk. Ikke sant. Du spør ikke badevakten som har gått på fjellet en gang eller to. Hvorfor spør du da foreldre om råd om bolig, hvis den eneste erfaringen de har er at de har kjøpt bolig en gang eller to? Du er ikke nødvendigvis i en posisjon til å gi råd om eiendomskjøp bare fordi du har kjøpt deg en bolig for 20 år siden. Så spør gjerne folk om råd. Men sjekk om de faktisk har erfaring og kunnskap om det de skal gi deg råd om. Jeg har hørt så mye dumt sagt om eiendom rundt om på norsk lunsjbord eller i sosiale lag. Det er helt utrolig.
Folk kan generelt veldig lite om boligkjøp. Men det skumleste er at de fleste tror de kan noe om det. Det er en farligste formen for mangel på kunnskap. De som ikke vet at de ikke vet.
Så spør noen som faktisk vet.
Kommenter
Hva har jeg glemt?
Kommenter gjerne under her, så lager vi sammen en komplett guide til alle som skal kjøpe eiendom. Enten du er eiendomsinvestor eller normal boligkjøper 😊
Eiendomshjørnet
Dette blogginnlegget ble først lagt ut for medlemmer av medlemmer av Eiendomshjørnet. Så senere har en modifisert versjon av det blitt delt på Finansnerden sin nettside. Ønsker du å få umiddelbar tilgang til det jeg skriver og deler om eiendomsmarkedet så bør du melde deg inn i Eiendomshjørnet. Der er det mange hundre eiendomsinvestorer som deler fra sin egen hverdag som eiendomsinvestor.
