Har du hørt om EU's taksonomi? Kjenner du til hvordan den potensielt kan påvirke dine eiendomsinvesteringer? Ikke? Da bør du lese litt lenger. For dette er nemlig ikke noe å spøke med.
Det påvirker først og fremst de store, og først og fremst næringsaktører.
Blant mine lesere har vi mange forskjellige investorer, og jeg vet at mange av dere også søker større utfordringer i fremtiden. Da kan det fort bli næringsbygg og/ eller større eiendommer. Da må du vite hva EU's taksonomi er. For dette vil bli relevant for deg også! - og det er ikke utenkelig at dette vil påvirke også deg som er en "normal" eiendomsinvestor.
EU's taksonomi
EU har vedtatt et nytt klassifiseringssystem for bærekraftig økonomisk aktivitet.
Dette omfatter også norsk bygg- og eiendoms sektor. I hvor stor grad er det ingen som helt vet ennå.
Norsk Eiendom og Finans Norge har gjort sine vurderinger, så jeg baserer innlegget på fakta fra dem, samt et foredrag holdt av EiendomsMegler1 Midt Norge.
Mange lurer på hvordan EUs nye klassifiseringssystem for bærekraftig økonomisk aktivitet vil påvirke norsk bygg- og eiendoms sektor. Det skal jeg prøve å vise her.
Hva er taksonomien?
Enkelt kan vi si at det er EU sin måte å påvirke samfunnet til å få en mer bærekraftig finansbransje. De vil dreie investeringer i en mer "grønn" retning.
De har utformet et klassifiseringssystem, det er dette systemet, denne vurderingsmetoden, som kalles taksonomien.
Spesielt interesserte kan lese mer om selve Handlingsplanen til EU her.
EU har innført et felles system som definerer hvilke aktiviteter som er bærekraftige for investeringsformål, blant annet innen bygg og eiendom.
Mange banker, investorer og forsikringsselskap sier de vil bruke taksonomien for å bestemme hvilke aktiviteter de skal låne ut til, investere i eller forsikre. Dette handler om jo primært om finansiering. Finansiering også for norske investorer. Selv om du kun eier eiendom i Norge og finansierer deg gjennom norsk bank.
Dette er like relevant for deg.
Norske banker sitter jo ikke på kapitalen selv. Når de skal gi deg og ditt AS lån, så finansierer de dette ute i de store finansmarkedene rundt om i verden.
Hvis det de skal finansiere i Norge tilfredsstiller EU's taksonomi kriteriene så får de billigere finansering. Rett og slett. Hvem vil ikke få bedre finansiering?
Alle.
Selvsagt.
Derfor vil dette sakte, men sikkert sive gjennom hele markedet.
Merk at i starten nå så kan det være dette bare påvirker marginer på lånene, men i fremtiden så kan det være et enten eller for å få lån.
Har du en eiendom som tilfredsstiller taksonomien får du lån, har du ikke så får du ikke lån.
Det hjelper ikke med 10% yield heller.
Bankene vil trolig ikke finansiere investeringer som de ikke kan huke av for på sjekklistene sin i forhold til taksonomien. I fremtiden.
Dette er ikke nå.
Men det kommer. Tror jeg.
Dette er synsing fra min side, men det er ikke helt utopisk å tro på en slik utvikling.
Jeg er ikke alene om dette synet. Kompetente folk, som kan mer om finans enn meg, mener det samme.
REKLAME:
Jeg har skrevet 2 bøker om utleie i Norge.
Utleieguiden - boligutleie fra A til Å
Utleieguiden - AS spesial
Fakta: Norske banker kan få gunstigere betingelser på det europeiske kapitalmarkedet hvis de velger aktiviteter som tilfredsstiller taksonomikriteriene.
Spørsmål: Tror du dette påvirker bankene sine holdninger til investeringer?
Hvis du tror svaret på det er nei, så kan du jo bare kjøre på som før. Uten å tenke på dette 😊
Driver du med utleie av 1-4 boliger. Eneboliger, rekkehus, tomannsbolig osv. så trenger du selvsagt ikke å stresse med dette nå. Det starter på toppen.
EUs taksonomi omfatter aktiviteter innenfor alle sektorer. For bygg- og eiendom har de definert kriterier blant annet for Nybyggaktivitet, Rehabilitering av bygg og Forvaltning, salg og utleie av eiendom.
Slik det er nå er det børsnoterte selskap med over 500 ansatte, samt banker og forsikringsforetak som rapporteringspliktige. Fra regnskapsåret 2023 må de ha med informasjon om i hvilken grad deres virksomhet tilfredsstiller taksonomikriteriene i sine årsrapporter.
Men dette er som sagt bare starten. Det er lett å se for seg at dette spres videre nedover i selskaps strukturen. Det er grunn til å anta at Norge vi følge EU og implementere flere og flere selskaper i rapporteringsplikten.
Det er i lys av denne utviklingen at dette er relevant for deg. Det er ikke fremmed å kunne se for seg at banker vil vurdere det som høy risiko å låne ut til «grå bygg» eller «grå anlegg». Mange lån til AS har 1-3 års løpetid. Da kan du plutselig få deg en overraskelse hvis du eier et eldre næringsbygg;
hvis du ikke har gjort noen energibesparende tiltak.
Når banker tenker slik, så kan investorer og forsikringsselskap fort følge etter. Investorer med mye kapital vil kanskje slutte å investere i slike bygg (for de vil gjerne være på lag med bankene). Forsikringsselskap kan nekte å forsikre slike bygg, eller sette en så stor premie på det at det i praksis er det samme som å si nei.
Mange norske finansinstitusjoner bruker allerede EUs taksonomi for å utforme sine egne kriterier for grønne investeringer og grønne utlån, det gjelder både private banker og kommunalbanken.
Nå i starten ser du dette ved at f. eks DNB gir egne, og bedre betingelser for "grønne bygg" som får det DNB kaller "grønne lån". Jeg tror DNB, som ofte går foran i slike saker, i fremtiden vil legge til grunn taksonomikravene som et absolutt krav for å få finansiering og forsikring. Nå i starten gjelder det hovedsaklig større aktører. Men dette vil uansett skli nedover i hierarkiet av investorer. Fordi bankene blir målt på dette, og da får du fort spørsmål fra banken din om hva selskapet ditt gjør i forhold til bærekraft.
MySpot Living måtte redegjøre overfor banken i 2022 hvilke grep vi gjorde i forhold til dette.
De hadde en lang sjekkliste som rådgiveren måtte gå gjennom med meg. For oss ble dette enkelt, for vi har bare nybygg. Men hadde vi hatt en mer "normal" portefølje så hadde vi nok fått litt pes.
For sannheten er jo at vi ikke har et eneste system for dette i selskapene våre. Jeg ser på oss som investorer. Banken ser på oss som en virksomhet.
Alle virksomheter er underlagt en hel del krav, som veldig mange mindre selskap ikke følger.
HMS-regler, internkontrollforskriften etc.
Taksonimikravene er strenge:
10% lavere energibruk en nasjonal NZEB (Nearly Zero Energy Building (NZEB ) definisjon
CO2- beregning for byggets livsløp
robusthet mot forventede klimaendringer
vannbesparende installasjoner
minst 70% av bygnings- og riveavfallet må gå til ombruk eller materialgjenvinning
fravær av miljøgifter
lav avgassing til inneklima
kartlegging av forurenset grunn
kan ikke bygges i naturvernområde eller på jord med høy jordbruksverdi
Ikke be meg forklare kravene nærmere, hvis du ikke forstår det, for jeg er ingen ekspert på dette. Målet mitt er å informere, så du selv kan sette deg inn i dette hvis du har virksomhet som kan omfattes av dette.
Nå eller i fremtiden. Det som er sikkert er at dette blir dyrt. Det koster å etterkomme dette. Både for kostnader på selve byggene, men også potensielt for bruk av konsulenter og rådgivere. For at selskapet ditt skal tilfredstille kravene. Nå er bankene i Norge gode på å spille på lag med sine kunder. Så jeg tror du får mye god hjelp fra banken din på dette. Når det blir aktuelt. Så ikke stress. Pust med magen. Jeg vil ikke skremme det.
Jeg vil informere deg.
Så du er opplyst. Da slipper du å se ut som et spørsmålstegn når banken spør deg om du har en plan for å imøtekomme EU's taksonomi kravene. For det vil skje. Det er bare et spørsmål om tid.
Er du eiendomsinvestor? Eiendoms interessert? Bli med i Eiendomshjørnet da vel! 👇🏼