top of page
Søk

Fra yield til bruttoareal: Eiendomsordene du ikke tør innrømme at du ikke kan

Eiendomsinvestering fra A til Å: Begrepsguiden for investorer


Å investere i eiendom kan være lønnsomt, men det er en kompleks prosess. Mange tror eiendom er enklere enn det er - fordi de har sett videoer på ulike sosiale medier. Men som ellers i livet. Ikke alt du ser på Instagram er sant.

For å lykkes er det viktig å ha god forståelse og kompetanse om eiendom. En god start kan være å ha oversikt over sentrale begreper og uttrykk. Her er en komplett (?) ordliste med forklaringer på de viktigste termene du bør kjenne til når du driver med eiendomsinvestering eller vil starte med det.


Øvre Nyhavna i Trondheim
Øvre Nyhavna i Trondheim


Finansiering og kapital

  • Egenkapital: Pengene investoren selv har tilgjengelig for å investere i eiendom, uten å måtte låne.

  • Belåningsgrad: Prosentandel av eiendommens verdi som er finansiert med lån. Høy belåningsgrad betyr mer lån i forhold til egenkapital.

  • Refinansiering: Å erstatte et eksisterende lån med et nytt, ofte med bedre betingelser som lavere rente eller lengre nedbetalingstid.

  • Mellomfinansiering: Midlertidig finansiering som dekker kapitalbehov frem til en mer permanent finansiering er på plass.

  • Pant: Sikkerhet som stilles i en eiendom for å sikre et lån. Hvis lånet ikke blir betalt, kan kreditor ta pantet (eiendommen).

  • Pantobligasjon: Gjeldsbrev som viser at gjelden er sikret med pant.

  • Krysspant: Når banken krever tinglysing av pant i en annen eiendom enn den gjelden gjelder.

  • Covenants: Forpliktelser eller vilkår i en låneavtale som låntaker må overholde.


Verdi og avkastning

  • Markedsverdi: Prisen en eiendom forventes å oppnå ved salg i et fritt marked.

  • Verdistigning: Økning i eiendommens verdi over tid.

  • Avkastning: Mål på hvor mye man tjener på en investering, ofte uttrykt som prosentandel av investert kapital.

  • Yield: Nettoleieinntekter delt på eiendommens verdi.

  • Yield gap: Forskjellen mellom avkastningen på en eiendom og en risikofri investering som statsobligasjoner.


Kjøp og salg

  • Kjøpesum: Totalsummen som betales for en eiendom ved kjøp.

  • Salgssum: Beløpet en selger mottar for en eiendom ved salg.

  • Totalpris: Summen av prisantydning og eventuell fellesgjeld.

  • Omkostninger: Kostnader ved kjøp av eiendom, som dokumentavgift og gebyrer.

  • Prisvurdering: Vurdering av hva en eiendom kan selges for.

  • E-takst: Elektronisk takst som megler gir basert på besiktigelse og markedsdata.


Eiendomstyper og eierformer

  • Borettslag: Beboerne eier andeler i borettslaget, som gir rett til å bo i en bestemt leilighet.

  • Eierseksjon: En bestemt del av en bygning, for eksempel en leilighet, som eies individuelt.

  • Eierseksjonssameie: Organisasjonsform hvor flere eier seksjoner i en bygning.

  • Sameie: Flere personer eier en eiendom sammen.

  • Aksjeselskap (AS): Selskap hvor investorer eier aksjer, og selskapet eier eiendommen.

  • Kommandittselskap (KS): Selskap hvor noen har ubegrenset ansvar og andre har begrenset ansvar.

  • Syndikat: Midlertidig sammenslutning av investorer som investerer i en spesifikk eiendom.

  • Joint Venture (JV): Partnerskap mellom to eller flere parter for et spesifikt prosjekt.


Leie og drift

  • Brutto leieinntekter: Totale leieinntekter før utgifter trekkes fra.

  • Netto leieinntekter: Leieinntekter etter at alle utgifter er betalt.

  • Cashflow: Netto kontantstrøm fra en eiendom etter alle utgifter.

  • Leietaker: Personen eller virksomheten som leier eiendommen.

  • Utleieobjekt: Eiendom eller del av eiendom som leies ut.

  • Vedlikeholdskostnader: Kostnader knyttet til reparasjon, oppgradering og vedlikehold av en eiendom opp til opprinnelig standard.

  • Påkostninger: Kostnader knyttet til oppgradering av en eiendom som er relatert til en nivåhevning opp fra opprinnelig standard. De dyktigste eiendomsinvestorene er svært flinke (og bevisste på å skille mellom vedlikehold og påkostninger). Dette temaet er veldig godt dokumentert på Eiendomshjørnet sitt medlemsforum under gruppen om Skatt og Skattemelding.


Takst og dokumentasjon

  • Takstmann: Fagperson som vurderer en eiendoms verdi.

  • Takst: Faglig vurdering av eiendommens verdi.

  • Tilstandsrapport: Rapport om teknisk tilstand på en eiendom.

  • Salgsoppgave: Dokument med beskrivelse av eiendommen ved salg.

  • Prospekt: Mer omfattende salgsoppgave med detaljer om økonomi og risiko.

  • Tinglysning: Offisiell registrering av eierskap eller pant i eiendom.


Skatt og regulering

  • Eiendomsskatt: Lokal skatt basert på eiendommens verdi.

  • Skatteregler: Lover som regulerer beskatning av inntekter og gevinster fra eiendom.

  • Inflasjon: Økning i prisnivået som kan påvirke eiendomsverdi og leieinntekter gjennom KPI justering.


Arealbegreper

Areal reglene ble endret i 2024. Ut skulle p-rom og s-rom. Her er de nye reglene, samt de gamle, for de vil være med oss litt lenger.

  • Samlet bruksareal (BRA): Den gamle definisjonen var: bruksarealet er hele arealet til boligen innenfor omsluttende vegger. Altså det arealet du kan benytte i en bolig. 

    Nå skal BRA inkludere BRA-i, BRA-e og BRA-b.

    BRA = BRA-i + BRA-e + BRA-b

    BRA-i – (internt) arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakter. For ordens skyld så er dette det gamle BRA.

    BRA-e – (eksternt) areal boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, slik som kjellerboder og annet. Det har tidligere vært litt ulik praksis på om kjellerbod har vært tatt med eller ikke. Nå skal dette alltid med.

    BRA-b – (balkong) innglasset balkong. Av en eller annen merkelig grunn har noen nå funnet ut at vi skal inkludere en innglasset (ikke innglassert, som mange meglere skriver) balkong i BRA.

  • BTA – bruttoareal

    Bruttoareal (BTA) defineres som det totale gulvarealet i en bygning, målt fra ytterkant av yttervegger. Dette inkluderer veggtykkelse, bærevegger og andre konstruksjonselementer. Bruttoareal inkluderer også alle etasjer i bygningen, kjellere, loft og eventuelle innebygde balkonger, uansett bruksformål.

    Det er viktig å merke seg at bruttoareal ikke tar hensyn til innvendige skillevegger, men måler hele arealet omsluttet av ytterveggene.

  • P-rom: P-rom er alt areal som er regnet som oppholdsareal innenfor boligens omsluttende vegger, minus innvendige boder, teknisk rom, uinnredede kjellerrom og lignende (såkalte S-ROM).

  • S-ROM – sekundærrom

    Walk-in og garderobe er ikke med i P-ROM og er regnet som S-ROM. Omkledningsrom derimot, er regnet som P-ROM, så skal du bygge om boligen din eller bygge på så må du passe på at arkitekten benevner rommet riktig. For hva er egentlig forskjellen på et omkledningsrom og en walk-in-garderobe? Det er jo ingen som egentlig vet dette, så dette er bare et dumt eksempel på at alle gode intensjoner ikke alltid kommer ut riktig i praksis. Andre S-ROM er boder, mat-kjeller, garasje, kott, fyrrom og mer.

    P-ROM var det folk traktet etter og det som ble brukt som beregning for kvadratmeterpris på boligene de vurderte å kjøpe. Hva som blir praksis i fremtiden skal vi ikke spekulere i, vi får bare følge med og tilpasse oss så godt vi kan. Vi er mest spent på om de nye reglene rekker å bli innarbeidet før noen skal endre dette igjen...


Avslutning

Ved å forstå disse begrepene vil du stille sterkere som eiendomsinvestor, enten du kjøper, selger eller forvalter eiendom. En solid begrepsforståelse hjelper deg med å ta bedre beslutninger, minimere risiko og maksimere avkastning i dine investeringer.

Lykke til med dine eiendomsinvesteringer!


Vil du lære mer om eiendom bør du sjekke ut Eiendomshjørnet hvor dette ble delt først 👇🏼

Comments

bottom of page