Rente har vært et flittig debattert tema blant eiendomsinvestorer det siste året.
(sikkert blant mange vanlige folk også).
Med god grunn.
Aldri før har renten steget så mye, så raskt.
Det er spesielt det siste som har vært spesielt.
Hastigheten.
Joda, renten har vært høyere før.
Jeg er fullstendig klar over det.
Men, aldri har den steget så mye på så kort tid.
Og effekten dagens rente har på folks økonomi i forhold til rentefradrag og nivået på boligpriser har neppe vært høyere.
Kommer tilbake til det.
De som var så lure å binde renten mellom 2020 og 2021 sitter og ler hele veien til banken idag. Disse personene og firmaene er i veldig mindretall i Norge.
Hvorfor er det slik?
Hvorfor er det en så marginal andel nordmenn som velger fastrente? Og kanskje ennå viktigere, hvorfor var det så få nordmenn som valgte fastrente når du kunne få fastrente rundt ca. 2%? 🫣
Fastrente er et helt fremmed begrep for de fleste i Norge.
Rentesikringsstrategi er et helt fremmed konsept blant nordmenn.
Jeg mener det er feil!
Jeg håper å bidra til at folk åpner øynene og får et mer balansert syn på fastrente/ rentesikring.
Det er hovedhensikten min med å skrive dette innlegget!
Jeg håper det skal være informativt, litt provoserende og optimalt sett holdningsendrende!
Så da er listen lagt 😊
Let's go 💪Har du fastrente på deler/hele lånet ditt?
Ja, selvfølgelig
Nei, kjører 100% flytende
Rentesikring eller fastrente?
Sjelden har temaet om rentesikring kommet opp mer enn i det siste året. Eller fastrente som det heter for privatpersoner.
Det er ikke så rart.
Det er nok flere enn meg som lurer på hva man tenkte på når man kunne bundet renten på nært 2% for et par år siden, og ikke gjorde det!
Det er lett å se i speilet ikke sant?
"Etterpåklokskap er den mest eksakte vitenskap"
sitat Per Jarle Hellevik
Jeg har brukt mye tid på dette det siste året.
Rentesikring som det heter for AS.
Fastrente som det heter for privatpersoner.
Jeg har lesere som både investerer privat og gjennom AS så jeg vil omtale begge delene i dette innlegget.
Jeg driver et eiendomsselskap (MySpot Living), og leier ut eiendom privat. Vi har en del gjeld. Alle som driver med eiendom har en del gjeld.
Vi er normalt belånt i forhold til eiendomsverdier, men merker selvsagt renteøkningene som alle andre.
Vi har flytende rente på alle våre lån.
Jeg skulle gjerne fortalt noe annet, men av ulike årsaker har vi ikke sikret renten i selskapene.
Sannheten er at jeg først i 2023 har lært at det er noe som heter rentesikringsstrategi.
Jeg er, som mange, andre flasket opp med at fastrente er et veddemål mot banken og at flytende rente alltid lønner seg. MySpot Living var i møte med DNB i 2021 og der fikk vi et ganske enkelt råd. Ikke bind renten.
Sett av litt ekstra på en sparekonto og bygg egen buffer var rådet. Jeg skylder ikke på dem for at vi nå sitter her med flytende rente.
Det var vårt eget ansvar.
Vi er den profesjonelle.
Vi har heldigvis god buffer nå, men vi burde selvsagt bundet renten.
Som sagt, etterpåklokskap er den mest eksakte vitenskapen.
Men her er vi inne på noe av sakens kjerne.
Og svaret på hvorfor så få nordmenn har fastrente.
Det har overhodet ikke vært kultur for fastrente i Norge.
Og bankene har heller ikke anbefalt det. Det har vært en gjennomsyret holdning om at flytende er best og det er det. Så enkelt er det egentlig.
Veldig få har hatt et bevisst forhold til dette.
Når jeg nevner bankene så er det fordi vi i Norge har et folkeslag som veldig lenge har stått med luen i hånden og spurt banken om lån og om råd.
Det banken har sagt har vært lov. Slik er det for mange fortsatt, men heldigvis er vi i ferd med å få noen som er litt mer bevisste i forhold til egen privatøkonomi også. Som en motvekt. Ingen bank vil innrømme dette offentlig.
De vil komme med det politisk korrekte svaret om at "de har anbefalt fastrente til kunder som har vært i risikosonen eller av andre årsaker kunne hatt godt av det".
Det er selvsagt bare tull, for det er hva som sies i møtet mellom hver enkelt rådgiver og kunden det avgjøres. Der har fastrente ikke blitt anbefalt.
Så enkelt er det.
Derfor var det også så få som overhodet var i modus for å vurdere dette når sjansen bød seg i 2020 og 2021.
Når man ser på grafen over fastrentene i Norge så er det veldig lett å konkludere med at det var feil å ikke inngå 3- årige fastrenter i 2020, trolig også 5-årige fastrenteavtaler.
For lengre løpetid er juryen ute ennå...
Kilde for data til grafen Finanstilsynet
Jeg mener vi i Norge har et helt feil synspunkt på dette med rentebinding.
Det har vært enten eller.
Enten så har du fast rente eller så har du flytende rente. Å ha en strategi knyttet til dette har vært helt fremmed for alle private, og for mange mindre selskaper.
De mer rutinerte eiendomsselskapene har selvsagt hatt en slik strategi, men også der har mange kjørt kun flytende.
Fordi det har ofte lønt seg de siste 20 årene.
Det betyr ikke at det er riktig fremover.
Jeg mener at alle bør ha en gjennomtenkt rentesikringsstrategi.
Tilpasset økonomien til familien eller selskapet.
Om ikke annet så er du da mer klar til å agere hvis det dukker opp situasjoner som i 2020 og 2021.
Hva er fastrente?
La oss gå litt tilbake og sikre oss at vi får med oss alle som leser dette.
Definisjon av fastrente:
Fastrente er en type boliglån der rentesatsen er fast i en avtalt periode, vanligvis mellom 1 og 10 år i Norge. (men i USA er det normale å ha 30 års fastrente på boliglån 👀)
For privatpersoner kalles dette fastrente. For AS kalles dette renteswap.
I praksis er det akkurat det samme. I artikkelen vil jeg nok omtale dette litt om hverandre. Du avtaler en fastrentesats som du skal betale på lånet ditt for en gitt tidshorisont.
Det mest vanlige for fastrenteavtaler i Norge er avtaleperioder på 3, 5 eller 10 år, men det kan variere blant banker.
Fordeler og ulemper
En stor fordel med fastrente er at det gir stabilitet og forutsigbarhet i lånekostnadene, da rentesatsen ikke påvirkes av markedssvingninger. En ulempe kan være at fastrente vanligvis har hatt høyere rentesatser sammenlignet med flytende rente, noe som har medført høyere totalkostnader på lang sikt. Dette siste argumentet er hovedårsaken til at vi i Norge ikke har noe stort innslag av fastrente. Vi er i en særstilling i verden med vårt forhold til flytende rente. Ingen andre land har så stor andel flytende rente på huslånene som oss. Det at fastrente er dyrere enn flytende er heller ikke tilfelle for de som bandt renten i 2020 eller 2021. De betaler nå mye mindre enn den flytende renten. Hva som blir fasiten når deres 3, 5 eller 10 års periode er over er det ennå ingen som vet.
En annen ulempe med fastrente har vært manglende fleksibilitet ved salg av bolig eller avslutning av boliglånet. Avbrytes fastrenteperioden får du overkurs eller underkurs.
Overkurs
Dersom fastrenten du betaler er høyere enn det banken tilbyr som fastrente til nye kunder, taper banken penger på at du betaler inn ekstra. Dette tapet må du dekke – og det er dette som kalles overkurs.
Underkurs
Dersom fastrenten du betaler er lavere enn det banken tilbyr som fastrente til nye kunder, kan banken tjene penger på at du betaler inn ekstra. Denne gevinsten kan du få utbetalt. Banken kaller dette for underkurs og det kan komme som fratrekk i restgjelden din.
Den ulempen ved avbryting av lånet er, i mange tilfeller, overkomplisert av bankene i Norge, for dette er egentlig ganske enkelt å løse. Så dette henger sammen med at det for bankene er mye enklere å forholde seg til flytende renter. Det kan ikke legges skjul på at bankene er sterkt medvirkende til den lave andelen fastrenter blant privatpersoner i Norge. De vil aldri innrømme dette offentlig, men jeg har såpass lang erfaring nå med bank at jeg tør å stå for det utsagnet. Dette burde ikke vært et tema ifht. valg av rentesikring eller ikke, med mindre det er snakk om lån som helt åpenbart kun skal vare i 1-2 år. Hvis det er situasjonen så er det et stort spørsmål om vedkommende faktisk burde kjøpt den boligen eller ikke, men det er en helt annen artikkel 😊
Risiko og usikkerhet
Fastrente innebærer en viss risiko og usikkerhet. Hvis rentene i markedet faller mens du har en fastrenteavtale, går du glipp av muligheten til å dra nytte av den lavere renten. På den annen side kan fastrente også være fordelaktig hvis rentene øker i løpet av avtaleperioden.
Det siste har vært situasjonen i de siste årene. Fastrente er egentlig noe du velger for å minimere risikoen. På samme måte som en forsikring. Ingen forventer at huset skal brenne ned, men alle forsikrer huset sitt.
Hvem passer fastrente for?
Fastrente kan være nyttig for de som ønsker forutsigbarhet og stabilitet i sin økonomi, spesielt hvis de har et stramt budsjett og ønsker å unngå overraskelser i renteutgiftene.
Har du mye lån vil jeg si at det er nyttig å vurdere å binde opp deler av lånet.
Det samme gjelder eiendomsinvestorer som har mye gjeld. De bør vurdere å binde deler av renten. Jeg sier ikke at du skal gjør det akkurat nå.
Det med timing er viktig og vanskelig.
Jeg sitter ikke med noen fasit her til deg som leser.
Men jeg kommer tilbake til dette helt på slutten av artikkelen.
Hvordan få fastrente?
Det er ganske enkelt.
Snakk med banken din.
Ta kontakt med banker eller långiver for å få informasjon om deres tilbud, vilkår og rentesatser.
Det ligger ofte tilgjengelig på nett.
Her kan du f. eks. sjekke satser på 5- årig fastrente:
NB! Bare pass på, de faste rentene endres ofte. Og finner du et fastrente du vil benytte må du handle raskt. Den kan endres innen du får signert papirene i banken. Så her må du være tydelig overfor banken og effektiv i din beslutningsprosess.
"Fastrente er et veddemål mot banken!"
Klassisk uttalelse når fastrente diskuteres blant nordmenn.
"Banken tror renten vil holde seg lavere, så de tilbyr en fastrente som er høyere, for å tjene penger. Fastrente er et veddemål mot banken. De vet mer enn oss private. Derfor vil det alltid lønne seg å ha flytende rente"
Dette har mange sagt. Jeg vet.
Jeg er en av dem. Det var før jeg i et møte med banken spurte om dette og fikk forklart hvordan dette fungerer.
La oss punktere dette med en gang.
Utsagnet er feil.
På flere måter.
For det første så er det ikke noe veddemål mot banken.
Det er ikke din bank som setter fastrenten alene.
De henter kapital ute i pengemarkedet og når bankene lager et fastrentetilbud til deg som privatperson så henter de tilbud på renteswaper ute i markedet.
Der ligger det til enhver tid tilbud på en fast rente med 3, 5 og 10 år binding.
Banken kan altså låne penger til en fast rente på 3, 5 og 10 år. Denne renten tilbyr de til deg, med et lite påslag.
Det er dette påslaget banken tjener penger på.
Akkurat på samme måte som de gjør med flytende rente. Der har banken også et påslag på det de selv betaler for kapitalen før du blir belastet. Så bankene tjener penger enten du velger flytende eller fast rente.
Det har derfor ikke noe å si for banken om du velger fast eller flytende rente.
Så i den grad du har et veddemål mot noe som helst, så er det mot pengemarkedet.
Banken har ingen følelser knyttet til dette og tilbyr ikke fastrente for å tjene penger mer penger enn de ville gjort på flytende rente. At banken vet mer enn oss private er også egentlig feil.
Sannheten er vel nærmest at ingen vet, men at markedet stadig forsøker å spå.
Det er mulig å finne ut hvordan Swap rentene ligger på nettet og det finnes utallige grafer på nett som viser den amerikanske 10-åringen (som styrer mye av rentemarkedet) på nett.
"Flytende rente vil alltid lønne seg!"
Selv om noe har vært sant i 20 år betyr ikke at det er en universell sannhet. For renten sin del så har det nok vært sant i de fleste periodene siden 80- tallet, overordnet. For renten har generelt trendet nedover, men ser man nøye på tallene så har ikke dette gått helt lineært.
Graf laget av meg. Kilde for data Norges Bank.
De som sitter med fastrentelån nå kan fortelle deg at det ikke alltid lønner seg med flytende rente.
Øystein Bogfjellmo som er investeringsdirektør i RELOG der Reitan-familien er største eier kan virkelig fortelle deg nytten av en rentesikringsstrategi. Øystein er tidligere leder av aksjefondet Odin Eiendom som ble kåret til årets aksjefond av bladet Kapital i 2019 under hans ledelse. Øystein er lidenskapelig interessert i investeringer og finansiering. Han er derfor godt over snittet interessert i eiendomsfinansiering og eiendomsinvesteringer. Så når han kom inn i RELOG våren 2021 var han arkitekten bak selskapets nye rentesikringstrategi, og idag sitter de med ca. 60% av porteføljen sikret med en rente på ca. 2.7% (inkl. margin!).
Det er ganske imponerende.
Historien til renten
Før vi idioterklærer alle som ikke har bundet renten i 2020- 2021, så er det viktig med litt historiske fakta.
Dette er en graf fra SSB som viser hvordan renten har utviklet seg historisk sett. For de fleste er det tiden fra slutten av 80-tallet og frem til i dag som er viktig.
Da ser man at det er lett å dra en konklusjon om at det lønner seg å ha flytende rente.
Det store spørsmålet er jo hvorfor man ikke endret syn på dette når styringsrenten var på 0 i 2020?
Sannheten er jo at ingen visste hva som kom til å skje.
Det er mange som har trodd at verdensøkonomien ikke kom til å takle høyere renter igjen. Jeg har selv trodd at Norsk økonomi kom til å stoppe opp før vi nådde 6% effektiv rente for folk flest.
Covid-19 gjorde ugang på flere måter enn de sykdomsmessige virkningene.
Lave renter kombinert med offentlige stimulanser og lang tid var en giftig coctail.
Alt ble ganske uforutsigbart.
Samtidig fikk husholdningene muligheten til å legge opp større bufferkonto enn normalt.
Denne bufferen holder nå på å gå tom, men det har gjort verden mer motstandsdyktig mot høyere renter.
Det er lett å fremstå som allvitende idag. Men det var mye usikkerhet rundt veien videre i 2020 og 2021.
Ingen visste!
Selv Norges Bank var like uforutseende som de fleste andre i forhold til hvor mye de faktisk kom til å heve renten. Før de nå, forhåpentligvis, har nådd en rentetopp på 4,5% i desember 2023.
Her ser dere en graf som DNB sendte oss 18. mars 2021. Rett etter et rentemøte fra Norges Bank.
Som du kan se, så forventet Norges Bank en liten endring fra den lilla streken til den blå. Renten skulle passere 1,5% en gang i midten av 2023! Det er viktig å huske når man kritisererer eiendomdomsinvestorer eller andre for ikke å ha sikret/bundet renten.
Dette var bakteppet.
Dette var det "alle" trodde på. Vel ikke alle da, du har ikke glemt Øystein 😉
Ingen vet!
Hvor er vi nå da?
Har ting egentlig endret seg?
Er det noe lettere å vite om du skal velge flytende eller fast rente nå?
Ikke egentlig.
Ingen aner hvor renten skal.
De driver og gjetter alle sammen.
Det er min påstand og den står jeg for.
Hvorfor skal investorer og boligeiere i Norge vite dette når Norges Bank selv ikke har veldig god peiling?
Grafen under viser Norges Bank sine rentebaner (der de spår fremtidig rente):
Kilde: DNB Markets julelunsj i Trondheim.
De grønne strekene er forventet rentebante. Den oransje faktisk rentebane.
Dette forplanter seg videre nedover finansbransjen for bankene bruker naturlig nok Norges Bank (NB) sine anslag i sine egne prognoser også. De trenger ikke å være sammenfallende. Bankene tar egne valg, men det skal litt til at de går veldig imot NB sine meninger.
Det samme gjelder bankene sine anslag.
De aner heller ikke.
Dette presenterte DNB i 2022:
Så ett år senere ser det slik ut:
Grafene er hentet fra DNB Markets. De siste 2 grafene er fra DNB sin Eiendomskonferanse høsten 2023 (september).
Da var stemningen at renten skulle høyt og forbli høy.
"Higher for longer" var omkvedet på konferansen.
Det gir ikke veldig lystig stemning blant eiendomsinvestorer.
Faktisk var stemningen på det tidspunktet så ensidig at jeg lurte på om det kunne være på tide å tenke litt annerledes.
Jeg skrev et nyhetsbrev som ble sendt ut 19. oktober hvor jeg skrev følgende:
Bakgrunnen for at jeg var usikker er at jeg ikke tror økonomien er så solid som alle later til å tro. En solid økonomi tilsier høy rente, for å kjøle ned.
Går det tråere må renten ned for å stimulere til økt økomonisk aktivitet.
I november ble det et stemningskifte i USA. Snakk om å ha flaks med timingen med egne utsagn.
10- åringen nådde sin foreløpige topp 19. oktober 😉
Nå, 15. desember, ser det slik ut:
Hyggelig for alle eiendomsinvestorer, til tross for at Norges Bank ligger etter FED og sentralbanken i EU.
Nok skryt... hehehe.. for dere som ikke kjenner meg. Dette er sagt og skrevet med et stort glimt i øyet. Dette er bare flaks, og har ingenting med kompetanse å gjøre.
Men, igjen, for meg er dette bare nok et bevis på at fasiten er at INGEN aner! De har ikke et fuckings clue!
Egentlig.
Det er sannheten, og de vet det selv.
Men de fortsetter å spå.
Det må de bare gjøre, men du som eiendomsinvestor BØR ikke stole på dem.
Du BØR gjøre egne valg!
For å gjøre det må du forstå dette og så ta inn over deg hva som passer best for deg eller din bedrift.
Derfor mener jeg alle som bruker lån i forbindelse med sine investeringer bør bruke litt tid på å vurdere dette, og sette seg inn i dette selv.
Ikke baser dine valg på hva andre mener.
For eiendomsinvestorer så skal ikke dette handle om å spå, det skal handle om tall.
Du har en investeringer som gir deg en viss avkastning. Du har en yield på den investeringen. Så lenge den investeringen gir deg fornuftig avkastning med en andel fastrente så bør du gå for det.
For å sikre avkastningen din.
Litt kort forklart.
Jeg går ikke i detalj på dette, da denne artikkelen primært er ment for privatpersoner som leser bloggen min.
De fleste eiendomsinvestorer trenger ikke å lære om rentesikringsstrategi av meg.
Er du en litt mindre privatinvestor som ønsker å sparre med andre eiendomsinvestorer så bør du melde deg inn i Eiendomshjørnet. Der går vi mer i dybden på det som er relevant for en eiendomsinvestor.
Jeg tråkker sikkert noen på tærne når jeg sier at ingen har peiling på hvor renten skal videre fremover , men det får være.
Bevis meg feil! Kom med dine spådommer og vis meg at de er noenlunde på skiva!
Over tid.
Hadde jeg vært journalist ville jeg tatt vare på alle uttalelsene til ekspertene og så spurt de om dem senere.
Det ville vært ganske lystig lesning.
(her hadde jeg opprinnelig med noen overskrifter fra en norsk økonomiekspert sine uttalelser sommer, høst og vinter 2023, men jeg fjernet det. Det kunne oppfattes som uthengning, og det var ikke poenget. Poenget var å vise at de bommer svært ofte).
Bare for å være tydelig:
Det er ikke noen tvil om at de ekspertene forstår økonomi mye bedre enn meg og de fleste normale nordmenn.
Likevel bommer de når de skal spå utviklingen på renten og hva NB vil gjøre. Det er poenget mitt.
De spår.
Det vet ikke noe mer enn deg.
Det er ingen som vet noe som helst om fremtiden.
Derfor skal ikke du ta alt de sier som god fisk.
Du er nødt til å tenke selv, du er nødt til å ta beslutninger om hva du skal gjøre med renten basert på egen økonomi.
Renten biter
Hva tror jeg om rentenivået nå og fremover?
Så lenge du ikke tar dette ut av sammenheng og ikke bruker dette uten å hensynta det jeg har skrevet lenger opp, skal jeg dele mine tanker.
Jeg tror renten biter nå. Både ute i verden og her i Norge.
Den biter faktisk mer i Norge enn ellers i verden, fordi vi har så stor andel flytende rente, men samtidig har vi nok bedre økonomi enn mange andre land fra før. Så kanskje det er mer jevnt fordelt enn mange tror?
Uansett.
Jeg tror mange begynner å slite med å håndtere dagens rentenivå.
Jeg synes NB var tøffe som tok en ny renteheving før de så resultatene av den siste de gjorde. Jeg tror de har tatt i for mye. Men jeg driver med ren gjetting og har ikke satt meg inn i alle tall de vurderer for dette.
Når jeg sier at renten biter så mener jeg at det begynner å svi.
Folk sliter med å betale lånene sine.
Det er flere bransjer i Norge som sliter mer enn det som er fanget opp ennå. Tror jeg.
Samtidig virker det veldig skjervt fordelt. Noen lever som før.
Andre sliter skikkelig.
Derfor er det svært vanskelig å spå.
Men jeg tror norsk økonomi får seg en trøkk og at de må sette ned renten igjen.
Både den flytende og fastrenten.
Når? Tidligere enn Norges Bank selv tror, men ikke så tidlig som enkelte økonomer tror.
De spår mars. Sommeren tidligst. Tenker jeg.
Så kommer 10.000,- kroners spørsmålet;
Når er det riktig å binde renten?
Timing
Nå som tonen har snudd, igjen, og omkvedet er at nå skal rentene ned igjen.
Også fastrentene.
Da sier veldig mange at det ikke lønner seg å binde renten nå.
For nå skal jo rentene ned. Mye.
Hvis du husker noe av det jeg har skrevet i denne artikkelen så håper jeg du husker at det er litt over 2 måneder siden de samme personene spådde stikk motsatt...
Så hvorfor er det så sikkert at rentene skal ned igjen - og bli der?
Jeg tror rentene skal ned igjen, men jeg tror på en tvist.
Når rentene har kommet ned et stykke, for å få igang økonomien, så kommer aksjer og boligpriser til å ta av igjen.
Da tror jeg sentralbankene vil reagere på nytt igjen.
Raskt.
Og på nytt sette opp rentene igjen.
Raskt.
For de vil ikke ha noe av at alle investeringer fyrer avgårde med basis i lave renter.
Hvis det skjer er det for sent igjen å binde renten på normale nivåer.
Men for all del.
Dette er ren spekulasjon.
Jeg aner ikke.
Jeg er som alle andre 😊
Clueless 😉
Avslutningsvis
Jeg har lært utrolig mye om investeringer og finansiering de siste årene.
Det jeg har tatt med meg om rentesikring og fastrente er at jeg bør ha en rentesikringsstrategi. Jeg ser for meg å binde mellom 40-50% av lånebeløpene.
Resten flytende.
Når skal jeg binde?
Timing må hver enkelt gjøre selv.
Jeg driver ikke med finansiell rådgivning.
Jeg kommer til å følge nøye med fremover.
Fastrentene har ramlet de siste dagene.
Jeg tror de kommer til å falle litt mer, men allerede kan du få det under 5% som privatperson.
I det lange løp så er ikke en rente på 4,7% å kimse av egentlig.
Når jeg synes de har falt nok vil jeg binde deler av lånet.
Men, husk å gjør dine egne vurderinger.
Jeg er litt gambler, jeg er også 48 år og har under 60% belåning. Jeg klarer meg fint uansett hva jeg gjør. Jeg gjør dette utelukkende for å prøve å sikre meg best mulig finansielt.
De fleste andre bør se på fastrente som en forsikring, for å sikre seg mot overraskelser.
Lykke til med dine vurderinger! 😊
Har du lest boken min? Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å? 👇🏼
Savner du et felleskap å prate eiendom med?
