Lei ut hytta di!

Meningene er, som på mye annet, delt i dette synet. Skal du kun bruke hytta di selv, eller skal du leie den ut i perioder når den uansett står ubrukt?

Det finnes selvsagt ingen fasit, men jeg tror alt for mange lar den stå ubrukt og tom fordi de er redd for alt som kan skje og ikke vet helt hvordan de kunne løst det med utleie. Jeg mener flere burde sikret seg noen gode leieinntekter gjennom å drive med periodevis utleie av sin egen fritidsbolig.

Derfor skal jeg i dag dele mine erfaringer rundt utleie av en fritidsbolig. Og ikke bare det. Jeg skal gi deg oppskriften min på hva du skal gjøre hvis du vil tjene penger på hytta di!

Hvis du er som de fleste av oss, så bruker du du hytta noen helger i året og i noen av ferieukene dine, men ellers står den tom. Da vil dette være midt i blinken for deg.

Jeg har i ulikt omfang drevet med utleie av egen fritidsbolig siden 2009. Først en 3- roms leilighet i Undersåker utenfor Åre og siden 2017 et rekkehus i Duved, rett ved Åre. Selv bor jeg i Trondheim er som er 2 timer unna Åre og i et annet land, så da mener jeg har jeg har litt grunnlag for å uttale meg om dette.

For det er litt å tenke på når du skal leie ut en fritidsbolig i det som er litt lenger enn normal kjøreavstand. 2 timer en vei er så mye at du ikke kan kjøre frem og tilbake for å løse oppdukkende situasjoner ved utleien, så du må ha et system for å håndtere dette, selv om du selv er hjemme eller på ferie.

Først noen avklaringer rundt hva som er meningen med innlegget og hva slags utleie jeg snakker om.

Dette er ment til de som lar sin egen hytte eller fritidsleilighet stå tom når de ikke bruker den selv. Jeg snakker ikke om å kjøpe en hytte eller en fritidsbolig for ren utleie.

Du må gjerne gjøre det også, det er mulig å tjene penger på det, men det blir som med alle andre investeringer. Da må du sette opp en kalkyle og sørge for at det gir deg best mulig avkastning på dette. Det er ikke den typen investeringer jeg snakker om her. Jeg kommer ikke til å bruke tid på å gå gjennom hvordan en utleiekalkyle skal se ut.

Det kan du lese mer om i min bok Utleieguiden - boligutleie fra A til Å som du finner her.

Du bør ikke kjøpe en hytte med kun det ene formålet om å drive med utleie hvis du aldri har gjort dette før. Da bør du heller finne deg en sentral leilighet som gir deg lite arbeid og gode leieinntekter fast hver måned. Det er noen som tjener virkelig gode penger på utleie av hytter, men de vet veldig godt hva de driver med. Det er ikke de som leser dette innlegget og dette er ikke skrevet for den slags utleie.

Jeg forutsetter her at du/dere har kjøpt dere en hytte fordi dere ønsket et fristed på fjellet eller langs sjøen for å samle energi og være sammen med familien.

De normale grunnene til at folk kjøper seg en hytte.

Så oppdager du/ dere som mange andre at det ikke er så lett å bruke hytta så mye som du hadde tenkt når du kjøpte den. Nå har du driftskostnader og finanskostnader som løper 365 dager i året, mens dere ligger på mellom 30-50 bruksdager i året. Bare for å ta et random tall. Mange bruker den mye i perioder og sjelden i andre.

Noen få bruker den hver helg hele året og store deler av alle ferier. Det tilhører unntakene og det er ikke du som er målgruppen for dette innlegget.

Hvis du er som de fleste av oss, så bruker du du hytta noen helger i året og i noen av ferieukene dine, men ellers står den tom. Da vil dette være midt i blinken for deg.

Du har altså en hytte eller en fritidsbolig. Sjøen eller fjellet spiller ingen rolle. Det meste er aktuelt å leie ut, så lenge det ikke er alt for langt fra nærmeste lokal senter eller lokalbefolkning.

De største og vanligste motforestillingene jeg hører om er:

• Jeg vil ikke ha fremmede i hytta mi.

• Jeg er redd for at noen skal stjele noe i hytta mi.

• Leietakere ødelegger og påfører hytta mi mye mer slitasje enn jeg selv gjør.

• Jeg har ikke tid til å møte leietaker for innsjekk og utsjekk så derfor kan jeg ikke leie ut hytta.

• Hvis jeg skal leie ut så kan jeg ikke ha noen personlige eiendeler i hytta, så da blir den ikke hytta mi, når jeg selv er der.

• Utleie er vanskelig og komplisert, og jeg vet ikke hva jeg skal gjøre. Derfor lar jeg den stå tom.

Annet? Hva har jeg glemt? Legg igjen en kommentar under innlegget, så kan jeg oppdatere dette underveis. Så vi får med alt.

La oss ta for oss ett og ett utsagn:

• Jeg vil ikke ha fremmede i hytta mi.

Denne er enkel. Da skal du ikke drive med utleie. Hvis du er fast bestemt på at ditt er ditt så er ikke utleie for deg. Da skal du heller ikke gjøre det. Dette er ikke for alle. Jeg har ingen tro på at jeg kan flytte fjell, ei heller kan endre faste overbevisninger. Men hvis dette er en frykt for det ukjente og ikke egentlig noe du er fastlåst i, så kan du lese litt til og se om frykten slipper taket.

• Jeg er redd for at noen skal stjele noe i hytta mi.

Dette er en irrasjonell frykt og det er ingen erfaringer fra de som driver med dette som tilsier at dette er noe du skal bekymre deg for. I all utleie så ligger det en latent risiko for at dette kan skje, så jeg skal ikke si at det er helt umulig at det skjer. Men dette er ikke et normalt problem. Det er også mulig å begrense risikoen gjennom tiltak og rutiner, hvis du er spesielt bekymret for dette. Selv har jeg, som sagt, gjort dette i 13 år og aldri fått stjålet noe. Dette er rett og slett ikke et problem i praksis. Jeg kommer tilbake til tips og triks under hvordan du skal gjøre dette lenger ned i innlegget.

• Leietakere ødelegger og påfører hytta mi mye mer slitasje enn jeg selv gjør.

Dette er også mer en myte enn en sannhet. Selvsagt vil bruk av en gjenstand kontra å ikke bruke den i hele tatt være en forskjell. Så ja, hytta blir brukt, og det blir mer slitasje enn om den står tom. Men er bruksmerker i parkett eller tregulv et problem eller er det bare normalt med en eiendom? Jeg mener det siste. Vi legger selv igjen bruksmerker i våre eiendommer, både der vi bor og på hytta. Jeg opplever ikke at leietakere legger igjen særlig mye mer merker og slitasje enn vi gjør. Jeg er også av den oppfatning at en bygning har bedre av å være i jevn bruk enn å stå ubrukt. Litt som biler. Lar du en bil stå i ro og ubrukt, vil den etterhvert gå i stykker. Ganske raskt egentlig. Fordi den ikke er laget for å stå ubrukt. Det er ikke en eiendom heller. Selv om det vil ta lenger tid før noe går i stykker på eiendommen enn på bilen. Men også eiendommer er laget for å brukes. Jeg påstår ikke her at du ikke vil kunne få et hakk på spisebordet, eller at det ikke kommer en eneste ripe eller slitt hengsel på kjøkkendørene. Det vil kunne skje, på akkurat samme måte som det skjer hjemme hos folk som har unger. Men jeg opplever ikke dette som noe stort problem. Den største slitasjen jeg merker er på stekepanner, for det kan tydeligvis ikke folk å bruke, de de går i stykker. Men det ser jeg på som en slitedel, og så har jeg egen stekepanne som leietakerne ikke får bruke. Mer om det senere.

• Jeg har ikke tid til å møte leietaker for innsjekk og utsjekk så derfor kan jeg ikke leie ut hytta.

Det har ikke jeg heller. Derfor har jeg en lokal kontaktperson som bor i nærheten av hytta, samt nøkkel tilgjengelig i en kodeboks, så det er mulig å fjernstyre dette. Kommer tilbake til dette under rutiner. De færreste som låner ut hytta si er tilstede fysisk når de gjør det. Jeg har lest en annen blogg som legger til grunn at du selv skal ta imot leietakere og vise dem hytta ved innsjekk og det samme ved utsjekk. Det er for meg helt håpløst. Da verdsetter du tiden din på en helt annen måte enn jeg. For meg ville ikke mange av leieinntektene vært verdt timene i bil til og fra. Så jeg legger ikke til grunn at du skal gjøre dette selv. Enten har du ren kodelås løsning og løser dette gjennom video, Facetime eller telefon, eller så har du en lokal kontaktperson som gjør dette for deg. Prøv så langt det lar seg gjøre å gjøre det siste. Mitt råd.

• Hvis jeg skal leie ut så kan jeg ikke ha noen personlige eiendeler i hytta, så da blir den ikke hytta mi, når jeg selv er der.

Hvem har sagt at du ikke kan ha noen personlige eiendeler i hytta?

Jeg tror dette handler mer om det innvending nr. 1 og 2.

Frykten for at fremmede skal bruke dine saker, dine møbler og/eller frykten for at noen skal stjele noe. Dette er heller ikke noe som er basert på sannheter. Jeg mener det er nærmere sannheten at jo mer hjemmekoselig det er på hytta di eller i din fritidsleilighet, jo bedre vil de som skal leie den synes det er. Også dette skal jeg ta litt mer i detalj lenger ned. Men dette er ikke noe du skal bekymre deg for. Jeg har LP plate samlingen min stående på hytta, fritt og eksponert å åpne skap på veggen.

Hvem som helst kan ta ut AC/DC sin originale Back in Black og stjele den, men det har aldri skjedd. Jeg har en høy grad av tillit til våre leietakere.

Det har lønt seg så langt. Vi har innredet hytta akkurat som vi selv ønsker det. Det står fremme øl, vin, bøker, LP-plater (for dere unge, så er dette et redskap vi bruke før i tiden til å høre på musikk 😜), spill, kortstokker, telys, servietter, pyntegjenstander osv.

• Utleie er vanskelig og komplisert, og jeg vet ikke hva jeg skal gjøre. Derfor lar jeg den stå tom.

Det kan være et forståelig synspunkt, men er heller ikke sant.

Det er ikke vanskelig.

Du må bare vite hva du skal gjøre.

Dette er som med alt annet.

Enkelt når du kan det.

Vanskelig når du ikke kan det.

Så at du lar være fordi du ikke kan det er veldig forståelig, og trolig riktig. På det tidspunktet. Men dette er ganske enkelt å lære om. Jeg skal forsøke å gjøre det så enkelt som mulig, så får du selv vurdere hva du mener om det etterpå.

Dette er stua på hytta vår og deler av spisestuen. Om det er hjemmekoselig eller ikke blir en subjektiv oppfatning, men dette er innredet slik vi vil ha det. Du kan selvsagt ha ennå mer pyntegjenstander ute og fremme, men det handler mer om stil enn om prinsippet med å ha egne gjenstander der.

Jeg skriver dette for dere som har hytte som dere ikke bruker så mye som dere trodde dere skulle gjøre.

Min erfaring er at dette varierer mye.

Spesielt hvis du har barn.

I noen perioder kan du dra på hytta hver helg, mens i andre perioder er det cuper turneringer, konkurranser, trening eller bursdager. Som ikke må misses for alt i verden. Det blir ramaskrik hvis man skal på hytta. Og uten å gå inn på diskusjonen om hvem som skal bestemme hva ungene skal gjøre en helg, er det en kjensgjerning at mange hytter står ubrukt stor deler av året. Likevel ønsker du ikke å selge hytta.

Du bruker den jo av og til. Og i fremtiden kommer det nye perioder der du kan bruke den mer. Slik er det bare.

Hvorfor ikke tjene noen kroner på den når det likevel står tom?

Det er ikke så vanskelig som noen skal ha det til, men det er noen faktorer som bør være på plass for at du skal kunne sove godt og slippe å bry deg nevneverdig.

Likevel må jeg ta med den samme disclaimeren her som til de som skal starte opp med boligutleie for første gang: Ingen utleie er helt passiv inntekt, ei heller, eller kanskje spesielt ikke hytteutleie.

Ihvertfall ikke deltidsutleie.

For du må jo lage annonse, svare opp henvendelser etc.

Men gjør du forarbeidet så kan du tjene ganske gode kroner med relativt liten innsats.

Det handler jo om å tjene penger og det er få måter å gjøre det på uten noen som helst innsats ikke sant.

Dette handler jo om å tjene penger du ikke har.

Det er ikke snakk om å forvalte noe du allerede har.

Du kan ikke bare si at "sett pengene i indeksfond, det er det beste".

For du har ikke pengene.

Du skal tjene dem.

Noen forstår ikke dette, men jeg tror du gjør det. Så må du gjerne sette overskuddet i indeksfond etter at du har tjent pengene 😀

Beliggenhet

Min erfaring er at det meste kan leies ut, men det er selvsagt en fordel om fritidsboligen ligger i et området som er attraktivt.

Hva er attraktivt? Det er subjektivt hva som er attraktivt. Noen vil ha en enslig eiendom på fjellet, noen vil ha nært skibakken eller skiløypene, mens atter andre vil være nært sjøen.

Det finnes leietakere til alt dette og mere til.

Det spiller ikke så stor rolle hvor du har hytte, så lenge det finnes noen som bor i nærheten og kan bistå deg. Det er det viktigste for at min oppskrift skal fungere for deg. For det er viktig at neste steg er mulig å gjennomføre. Så noen må faktisk bo i "rimelig" avstand til hytta di.

Lokal kontaktperson Du bør nemlig ha en lokal kjentmann/dame.

En person som bor i kjøreavstand til hytta di.

Dette er slik jeg ser det den viktigste personen for ditt hytteutleie prosjekt.

Dette er personen som bistår deg med innsjekk, utsjekk og kontroll av vask og at alt er som det skal være. Mange kombinerer denne personen med vasking.

Det er ingen dum ide, men det er ikke alltid det lar seg gjøre. For oss er vår lokale vert en nøkkelperson. Jeg har vært heldig og hatt samme person i over 10 år. Det er selvsagt flaks å finne en sånn person, nesten på første forsøk, men det er bare å prøve. Spør i den lokale butikken, frisøren, bensinstasjonen, bakeriet etc. Snakk med folk. Hvis du ikke klarer å snakke med folk, så bør du vel heller ikke drive med utleie, så la dette være en liten test. Noen ganger finnes det firma på stedet du har hytta som gjør dette for deg. Det kan godt fungere.

Er trolig litt dyrere (eller mye), men det vil fungere godt.

Andre ganger finner du privat personer som gjerne vil tjene noen kroner ekstra og som synes det er hyggelig å hjelpe. Vi har en slik person. Verdens hyggeligste dame, med en sånn servicegrad at hun (på eget initiativ) tar turen innom hytta før hvert utleieforhold for å brette kanter på dopapiret og sørge for at absolutt alt er strøkent til kundene skal sjekke inn. Det ser ut som på et hotell når de kommer til oss. Vår lokale vert får julegave fra oss, hun er et unikum 😊

Hvordan lønner du en slik person? Det er selvsagt helt opp til deg. Vi betaler henne 10% av det vi får inn i husleie. Så det varierer med summene vi leier ut for. Jeg synes det er et fair prinsipp og hun er fornøyd. Bruker du Airbnb så ligger det en funksjon i app'en som gjør at du kan legge til en slik lokalvert, som både kan få betalt direkte fra Airbnb og svare på meldinger og gjøre det samme som du gjør i app'en - hvis du vil.

Finner du denne personen så er alt annet lett.

Dette er den vanskelige delen, men den er heller ikke så vanskelig. Så lenge hytta di ligger på en plass hvor det faktisk bor folk. Er den langt inne på Hardangervidda så er den heller ikke noe godt utleieobjekt.

Tilstand

Jeg har en policy på at jeg ikke vil leie ut noe jeg ikke kunne bodd i selv. Jeg leier kun ut noe som ungene våre kunne bodd i.

Det samme gjelder hytteutleie.

Sørg for at hytten er godt vedlikeholdt og fremstår attraktiv. En ting er at du får bedre leietakere hvis ting er på stell, men du vil også tjene mer penger. Så hvis ikke alt fungerer, så sørg for å sette dette i stand, så det er lett for leietakerne å bruke

hytta. Min erfaring er også at når eiendommer er i god stand så behandler også leietakerne eiendommene bedre.

Er ikke dette litt universelt? Behandle folk bra så behandler de deg bra? Gi folk tilgang til en god eiendom, så behandler de den godt? Jeg tror det. Men det er mulig jeg er naiv. Det har uanset fungert i over 20 år.