Meningene er, som på mye annet, delt i dette synet.
Skal du kun bruke hytta di selv, eller skal du leie den ut i perioder når den uansett står ubrukt?
Det finnes selvsagt ingen fasit, men jeg tror alt for mange lar den stå ubrukt og tom fordi de er redd for alt som kan skje og ikke vet helt hvordan de kunne løst det med utleie. Jeg mener flere burde sikret seg noen gode leieinntekter gjennom å drive med periodevis utleie av sin egen fritidsbolig.
Derfor skal jeg i dag dele mine erfaringer rundt utleie av en fritidsbolig. Og ikke bare det. Jeg skal gi deg oppskriften min på hva du skal gjøre hvis du vil tjene penger på hytta di!
Hvis du er som de fleste av oss, så bruker du du hytta noen helger i året og i noen av ferieukene dine, men ellers står den tom. Da vil dette være midt i blinken for deg.
Jeg har i ulikt omfang drevet med utleie av egen fritidsbolig siden 2009. Først en 3- roms leilighet i Undersåker utenfor Åre og siden 2017 et rekkehus i Duved, rett ved Åre. Selv bor jeg i Trondheim er som er 2 timer unna Åre og i et annet land, så da mener jeg har jeg har litt grunnlag for å uttale meg om dette.
For det er litt å tenke på når du skal leie ut en fritidsbolig i det som er litt lenger enn normal kjøreavstand. 2 timer en vei er så mye at du ikke kan kjøre frem og tilbake for å løse oppdukkende situasjoner ved utleien, så du må ha et system for å håndtere dette, selv om du selv er hjemme eller på ferie.
Først noen avklaringer rundt hva som er meningen med innlegget og hva slags utleie jeg snakker om.
Dette er ment til de som lar sin egen hytte eller fritidsleilighet stå tom når de ikke bruker den selv. Jeg snakker ikke om å kjøpe en hytte eller en fritidsbolig for ren utleie.
Du må gjerne gjøre det også, det er mulig å tjene penger på det, men det blir som med alle andre investeringer. Da må du sette opp en kalkyle og sørge for at det gir deg best mulig avkastning på dette. Det er ikke den typen investeringer jeg snakker om her. Jeg kommer ikke til å bruke tid på å gå gjennom hvordan en utleiekalkyle skal se ut.
Det kan du lese mer om i min bok Utleieguiden - boligutleie fra A til Å som du finner her.Du bør ikke kjøpe en hytte med kun det ene formålet om å drive med utleie hvis du aldri har gjort dette før. Da bør du heller finne deg en sentral leilighet som gir deg lite arbeid og gode leieinntekter fast hver måned. Det er noen som tjener virkelig gode penger på utleie av hytter, men de vet veldig godt hva de driver med. Det er ikke de som leser dette innlegget og dette er ikke skrevet for den slags utleie.
Jeg forutsetter her at du/dere har kjøpt dere en hytte fordi dere ønsket et fristed på fjellet eller langs sjøen for å samle energi og være sammen med familien.
De normale grunnene til at folk kjøper seg en hytte.
Så oppdager du/ dere som mange andre at det ikke er så lett å bruke hytta så mye som du hadde tenkt når du kjøpte den. Nå har du driftskostnader og finanskostnader som løper 365 dager i året, mens dere ligger på mellom 30-50 bruksdager i året. Bare for å ta et random tall. Mange bruker den mye i perioder og sjelden i andre.
Noen få bruker den hver helg hele året og store deler av alle ferier. Det tilhører unntakene og det er ikke du som er målgruppen for dette innlegget.
Hvis du er som de fleste av oss, så bruker du du hytta noen helger i året og i noen av ferieukene dine, men ellers står den tom. Da vil dette være midt i blinken for deg.
Du har altså en hytte eller en fritidsbolig. Sjøen eller fjellet spiller ingen rolle. Det meste er aktuelt å leie ut, så lenge det ikke er alt for langt fra nærmeste lokal senter eller lokalbefolkning.
De største og vanligste motforestillingene jeg hører om er:
Jeg vil ikke ha fremmede i hytta mi.
Jeg er redd for at noen skal stjele noe i hytta mi.
Leietakere ødelegger og påfører hytta mi mye mer slitasje enn jeg selv gjør.
Jeg har ikke tid til å møte leietaker for innsjekk og utsjekk så derfor kan jeg ikke leie ut hytta.
Hvis jeg skal leie ut så kan jeg ikke ha noen personlige eiendeler i hytta, så da blir den ikke hytta mi, når jeg selv er der.
Utleie er vanskelig og komplisert, og jeg vet ikke hva jeg skal gjøre. Derfor lar jeg den stå tom.
Annet? Hva har jeg glemt?
Legg igjen en kommentar under innlegget, så kan jeg oppdatere dette underveis. Så vi får med alt.
La oss ta for oss ett og ett utsagn:
Jeg vil ikke ha fremmede i hytta mi.
Denne er enkel. Da skal du ikke drive med utleie. Hvis du er fast bestemt på at ditt er ditt så er ikke utleie for deg. Da skal du heller ikke gjøre det. Dette er ikke for alle. Jeg har ingen tro på at jeg kan flytte fjell, ei heller kan endre faste overbevisninger. Men hvis dette er en frykt for det ukjente og ikke egentlig noe du er fastlåst i, så kan du lese litt til og se om frykten slipper taket.
Jeg er redd for at noen skal stjele noe i hytta mi.
Dette er en irrasjonell frykt og det er ingen erfaringer fra de som driver med dette som tilsier at dette er noe du skal bekymre deg for. I all utleie så ligger det en latent risiko for at dette kan skje, så jeg skal ikke si at det er helt umulig at det skjer. Men dette er ikke et normalt problem. Det er også mulig å begrense risikoen gjennom tiltak og rutiner, hvis du er spesielt bekymret for dette. Selv har jeg, som sagt, gjort dette i 13 år og aldri fått stjålet noe. Dette er rett og slett ikke et problem i praksis. Jeg kommer tilbake til tips og triks under hvordan du skal gjøre dette lenger ned i innlegget.
Leietakere ødelegger og påfører hytta mi mye mer slitasje enn jeg selv gjør.
Dette er også mer en myte enn en sannhet. Selvsagt vil bruk av en gjenstand kontra å ikke bruke den i hele tatt være en forskjell. Så ja, hytta blir brukt, og det blir mer slitasje enn om den står tom. Men er bruksmerker i parkett eller tregulv et problem eller er det bare normalt med en eiendom? Jeg mener det siste. Vi legger selv igjen bruksmerker i våre eiendommer, både der vi bor og på hytta. Jeg opplever ikke at leietakere legger igjen særlig mye mer merker og slitasje enn vi gjør. Jeg er også av den oppfatning at en bygning har bedre av å være i jevn bruk enn å stå ubrukt. Litt som biler. Lar du en bil stå i ro og ubrukt, vil den etterhvert gå i stykker. Ganske raskt egentlig. Fordi den ikke er laget for å stå ubrukt. Det er ikke en eiendom heller. Selv om det vil ta lenger tid før noe går i stykker på eiendommen enn på bilen. Men også eiendommer er laget for å brukes. Jeg påstår ikke her at du ikke vil kunne få et hakk på spisebordet, eller at det ikke kommer en eneste ripe eller slitt hengsel på kjøkkendørene. Det vil kunne skje, på akkurat samme måte som det skjer hjemme hos folk som har unger. Men jeg opplever ikke dette som noe stort problem. Den største slitasjen jeg merker er på stekepanner, for det kan tydeligvis ikke folk å bruke, de de går i stykker. Men det ser jeg på som en slitedel, og så har jeg egen stekepanne som leietakerne ikke får bruke. Mer om det senere.
Jeg har ikke tid til å møte leietaker for innsjekk og utsjekk så derfor kan jeg ikke leie ut hytta.
Det har ikke jeg heller. Derfor har jeg en lokal kontaktperson som bor i nærheten av hytta, samt nøkkel tilgjengelig i en kodeboks, så det er mulig å fjernstyre dette. Kommer tilbake til dette under rutiner. De færreste som låner ut hytta si er tilstede fysisk når de gjør det. Jeg har lest en annen blogg som legger til grunn at du selv skal ta imot leietakere og vise dem hytta ved innsjekk og det samme ved utsjekk. Det er for meg helt håpløst. Da verdsetter du tiden din på en helt annen måte enn jeg. For meg ville ikke mange av leieinntektene vært verdt timene i bil til og fra. Så jeg legger ikke til grunn at du skal gjøre dette selv. Enten har du ren kodelås løsning og løser dette gjennom video, Facetime eller telefon, eller så har du en lokal kontaktperson som gjør dette for deg. Prøv så langt det lar seg gjøre å gjøre det siste. Mitt råd.
Hvis jeg skal leie ut så kan jeg ikke ha noen personlige eiendeler i hytta, så da blir den ikke hytta mi, når jeg selv er der.
Hvem har sagt at du ikke kan ha noen personlige eiendeler i hytta?
Jeg tror dette handler mer om det innvending nr. 1 og 2.
Frykten for at fremmede skal bruke dine saker, dine møbler og/eller frykten for at noen skal stjele noe. Dette er heller ikke noe som er basert på sannheter. Jeg mener det er nærmere sannheten at jo mer hjemmekoselig det er på hytta di eller i din fritidsleilighet, jo bedre vil de som skal leie den synes det er. Også dette skal jeg ta litt mer i detalj lenger ned. Men dette er ikke noe du skal bekymre deg for. Jeg har LP plate samlingen min stående på hytta, fritt og eksponert å åpne skap på veggen.
Hvem som helst kan ta ut AC/DC sin originale Back in Black og stjele den, men det har aldri skjedd. Jeg har en høy grad av tillit til våre leietakere.
Det har lønt seg så langt. Vi har innredet hytta akkurat som vi selv ønsker det. Det står fremme øl, vin, bøker, LP-plater (for dere unge, så er dette et redskap vi bruke før i tiden til å høre på musikk 😜), spill, kortstokker, telys, servietter, pyntegjenstander osv.
Utleie er vanskelig og komplisert, og jeg vet ikke hva jeg skal gjøre. Derfor lar jeg den stå tom.
Det kan være et forståelig synspunkt, men er heller ikke sant.
Det er ikke vanskelig.
Du må bare vite hva du skal gjøre.
Dette er som med alt annet.
Enkelt når du kan det.
Vanskelig når du ikke kan det.
Så at du lar være fordi du ikke kan det er veldig forståelig, og trolig riktig. På det tidspunktet. Men dette er ganske enkelt å lære om. Jeg skal forsøke å gjøre det så enkelt som mulig, så får du selv vurdere hva du mener om det etterpå.
Dette er stua på hytta vår og deler av spisestuen. Om det er hjemmekoselig eller ikke blir en subjektiv oppfatning, men dette er innredet slik vi vil ha det. Du kan selvsagt ha ennå mer pyntegjenstander ute og fremme, men det handler mer om stil enn om prinsippet med å ha egne gjenstander der.
Jeg skriver dette for dere som har hytte som dere ikke bruker så mye som dere trodde dere skulle gjøre.
Min erfaring er at dette varierer mye.
Spesielt hvis du har barn.
I noen perioder kan du dra på hytta hver helg, mens i andre perioder er det cuper turneringer, konkurranser, trening eller bursdager. Som ikke må misses for alt i verden. Det blir ramaskrik hvis man skal på hytta. Og uten å gå inn på diskusjonen om hvem som skal bestemme hva ungene skal gjøre en helg, er det en kjensgjerning at mange hytter står ubrukt stor deler av året. Likevel ønsker du ikke å selge hytta.
Du bruker den jo av og til. Og i fremtiden kommer det nye perioder der du kan bruke den mer. Slik er det bare.
Hvorfor ikke tjene noen kroner på den når det likevel står tom?
Det er ikke så vanskelig som noen skal ha det til, men det er noen faktorer som bør være på plass for at du skal kunne sove godt og slippe å bry deg nevneverdig.
Likevel må jeg ta med den samme disclaimeren her som til de som skal starte opp med boligutleie for første gang: Ingen utleie er helt passiv inntekt, ei heller, eller kanskje spesielt ikke hytteutleie.
Ihvertfall ikke deltidsutleie.
For du må jo lage annonse, svare opp henvendelser etc.
Men gjør du forarbeidet så kan du tjene ganske gode kroner med relativt liten innsats.
Det handler jo om å tjene penger og det er få måter å gjøre det på uten noen som helst innsats ikke sant.
Dette handler jo om å tjene penger du ikke har.
Det er ikke snakk om å forvalte noe du allerede har.
Du kan ikke bare si at "sett pengene i indeksfond, det er det beste".
For du har ikke pengene.
Du skal tjene dem.
Noen forstår ikke dette, men jeg tror du gjør det. Så må du gjerne sette overskuddet i indeksfond etter at du har tjent pengene 😀
Beliggenhet
Min erfaring er at det meste kan leies ut, men det er selvsagt en fordel om fritidsboligen ligger i et området som er attraktivt.
Hva er attraktivt? Det er subjektivt hva som er attraktivt. Noen vil ha en enslig eiendom på fjellet, noen vil ha nært skibakken eller skiløypene, mens atter andre vil være nært sjøen.
Det finnes leietakere til alt dette og mere til.
Det spiller ikke så stor rolle hvor du har hytte, så lenge det finnes noen som bor i nærheten og kan bistå deg. Det er det viktigste for at min oppskrift skal fungere for deg. For det er viktig at neste steg er mulig å gjennomføre. Så noen må faktisk bo i "rimelig" avstand til hytta di.
Lokal kontaktperson Du bør nemlig ha en lokal kjentmann/dame.
En person som bor i kjøreavstand til hytta di.
Dette er slik jeg ser det den viktigste personen for ditt hytteutleie prosjekt.
Dette er personen som bistår deg med innsjekk, utsjekk og kontroll av vask og at alt er som det skal være. Mange kombinerer denne personen med vasking.
Det er ingen dum ide, men det er ikke alltid det lar seg gjøre. For oss er vår lokale vert en nøkkelperson. Jeg har vært heldig og hatt samme person i over 10 år. Det er selvsagt flaks å finne en sånn person, nesten på første forsøk, men det er bare å prøve. Spør i den lokale butikken, frisøren, bensinstasjonen, bakeriet etc. Snakk med folk. Hvis du ikke klarer å snakke med folk, så bør du vel heller ikke drive med utleie, så la dette være en liten test. Noen ganger finnes det firma på stedet du har hytta som gjør dette for deg. Det kan godt fungere.
Er trolig litt dyrere (eller mye), men det vil fungere godt.
Andre ganger finner du privat personer som gjerne vil tjene noen kroner ekstra og som synes det er hyggelig å hjelpe. Vi har en slik person. Verdens hyggeligste dame, med en sånn servicegrad at hun (på eget initiativ) tar turen innom hytta før hvert utleieforhold for å brette kanter på dopapiret og sørge for at absolutt alt er strøkent til kundene skal sjekke inn. Det ser ut som på et hotell når de kommer til oss. Vår lokale vert får julegave fra oss, hun er et unikum 😊
Hvordan lønner du en slik person? Det er selvsagt helt opp til deg. Vi betaler henne 10% av det vi får inn i husleie. Så det varierer med summene vi leier ut for. Jeg synes det er et fair prinsipp og hun er fornøyd. Bruker du Airbnb så ligger det en funksjon i app'en som gjør at du kan legge til en slik lokalvert, som både kan få betalt direkte fra Airbnb og svare på meldinger og gjøre det samme som du gjør i app'en - hvis du vil.
Finner du denne personen så er alt annet lett.
Dette er den vanskelige delen, men den er heller ikke så vanskelig. Så lenge hytta di ligger på en plass hvor det faktisk bor folk.
Er den langt inne på Hardangervidda så er den heller ikke noe godt utleieobjekt.
Tilstand
Jeg har en policy på at jeg ikke vil leie ut noe jeg ikke kunne bodd i selv. Jeg leier kun ut noe som ungene våre kunne bodd i.
Det samme gjelder hytteutleie.
Sørg for at hytten er godt vedlikeholdt og fremstår attraktiv. En ting er at du får bedre leietakere hvis ting er på stell, men du vil også tjene mer penger. Så hvis ikke alt fungerer, så sørg for å sette dette i stand, så det er lett for leietakerne å bruke
hytta. Min erfaring er også at når eiendommer er i god stand så behandler også leietakerne eiendommene bedre.
Er ikke dette litt universelt? Behandle folk bra så behandler de deg bra? Gi folk tilgang til en god eiendom, så behandler de den godt? Jeg tror det. Men det er mulig jeg er naiv. Det har uanset fungert i over 20 år.
Kodelås/ nøkkel
Du MÅ ha en eller annen kodelås løsning. Om dette er en kodelås integrert i døren eller om nøkkelen ligger innelåst i en separat boks på veggen spiller mindre rolle.
Selv bruker vi en sort metall boks som er skrudd fast på veggen rett bortenfor hoveddøren. Den en 4 sifret kode, som leietakerne får oppgitt hvis verten ikke har mulighet til å ta imot leietakerne når de ankommer. Det kan være alle mulige årsaker til at denne blir brukt. Det har skjedd noe på reisen til hytta, så leietakerne kommer for tidlig eller for sent og verten har andre avtaler og er ikke i stand til å møte dem. Det kan også være at du må slippe inn håndverkere som skal fikse noe for deg.
Så sørg for å på en eller annen måte ha mulighet for å slippe inn folk i hytta di, uten at du eller verten din er der. Det vil løse det meste av praktiske problemer med inn-utsjekk og service på eiendommen din.
Vasking
Det optimale er selvsagt å leie ut inkludert vask, for da vet du at vasken blir bra - hver gang. Altså slik at leietaker slipper å vaske. Det er et firma som gjør dette. Eller det er din lokalperson som gjør dette.
Selv har jeg ikke lyktes med å få tak i vask til en normal pris, så hos meg må leietakerne vaske selv. Heldigvis er det normalt i Åre, så det skader ikke utleien veldig. Jeg har forsøkt å få tak i utvask til normal pris, men ikke lyktes. Det er både et problem med både kapasitet og med pris. De har rett og slett ikke tid til å ta på seg oppdrag i helgene i vintersesongen, og så skal de ha nesten 2000,- Det går ikke. Det spiser alt for mye av inntektene for helge utleie.
Så jeg leier ut uten vask.
Men for all del;
Prøv å skaff deg noen som kan vaske for deg.
Det er det beste. Og optimalt blir dette når det er samme person.
Hos oss har vi som sagt vært heldig og det er den lokale verten som vasker over, det som evt. ikke har blitt bra etter leietakerne. Men da er det uansett ofte bare småflikk.
Det er stor forskjell på at leietakere vet at de må vaske eller om de bare forlater alt uten å gjøre noe.
Egne skap/ rom/ skap
Her kommer vi til noe som jeg tror er lurt å vite om. Det er relevant i forhold til spørsmålet om man kan ha egne eiendeler på eiendommen. Svaret er jo både ja og nei. Ja, i forhold til møblering, pyntegjenstander og annet som er naturlig å ha i en hytte, men nei når det gjelder skiutstyr, klær og sko etc. Vi har løst dette på forskjellige måter.
I leiligheten i Undersåker, hvor det ikke var noen bod, verken inne eller ute, så hadde vi låst av et stort garderobeskap. Der hadde vi klær, håndduker, sengetøy etc. som vi brukte når vi var der selv. Siden det ikke var bod der, og det lå ca. 15 minutter unna skibakken, så var vi uansett avhengig av skiboks på taket av bilen. Derfor var skiutstyr etc. med oss frem og tilbake uansett. I rekkehuset i Duved, så har vi en annen låssylinder på skiboden og en bod på balkongen. Der har vi en annen nøkkel som det kun er vi som har tilgang til. Der låser vi inn ski, skisko, hjelmer, staver og klær og annet som vi ikke ønsker at leietakere skal ha tilgang til. Vi bruker ca. 30 minutter på å rydde unna det som vi ikke ønsker att leietakerne skal bruke før vi drar fra hytta. I tillegg bruker vi ca. 30 min. på å vaske over gulv og bad, så det er klart for andre. I tillegg til dette så har vi satt inn lås på 2 kjøkkenskap og en hylle i skjenken på stuen. Det gjør at vi kan ha diverse tørrmat, stekepanne og annet lagret, uten at leietakerne har tilgang til dette. Og i hyllen på stuen så ligger diverse småting. Mobil ladere etc. Her er det bare kreativiteten som setter begrensninger. Jeg er sikker på at du finner en god måte å låse unna dine private eiendeler som du ikke ønsker at leietakerne skal bruke. Vi har også en gammel kiste som vi har våre sengetøy og håndduker i. De ligger der hele tiden, så lenge vi ikke bruker det selv. Denne er ikke låst, men det fungerer fint, for det er ingen som åpner den og bruker dette uansett.
For meg er det disse løsningene som gjør at jeg ikke synes det er slitsomt å leie ut hytta. Joda, det er selvsagt mye enklere å ha alt liggende i garderobeskapene og det er selvsagt deilig å slippe å rydde før du drar fra hytta. Men dette er ting jeg lett ofrer for å ha en god leieinntekt istedenfor.
Det er jo lettere å ligge på sofaen enn å trene, men du gjør vel ikke det heller - hele tiden?
Folk er forskjellig. Jeg synes det er deilig å komme til en ryddig og ren hytte, hver gang jeg kommer dit. Uansett om det er jeg som har brukt den eller leietakere. Så derfor lever vi fint med å bruke litt ekstra tid før vi forlater hytta. Våre rutiner sikrer oss også mot at hytta blir brukt som en lagringsplass hvor vi lagrer alt vi ikke har plass til hjemme 😉
Sengetøy/ håndduker, doruller etc.
Vi har komplette sett til hver sengeplass i hytten for leietakere.
Vi har 10 sengeplasser. Dette ligger i et garderobeskap på hvert soverom. De fleste leietakerne har med eget, men det er mulig å låne og bruke det vi har, for de som vil. Da må de vaske dette før de drar.
For vi har vaskemaskin på hytta. Det er en ganske kjekk detalj. Vi hadde ikke det i starten og det ble mye lettere når vi hadde kjøpt inn det. Vi har egne håndduker som leietakerne bruker. Så sørger for vi at det er dopapir på begge badene før vi drar. Vi kjøper ikke inn store kvanta. Det gjorde vi før, men da trodde noen leietakere at dopapir var inkludert i ubegrensede mengder. Sett igjen 2-3 doruller på hvert bad. Da er det nok til de kommer, men skal de bruke mye må de kjøpe inn selv.
Valg av leietakere
Det er din eiendom. Du bestemmer. Ikke lei ut til folk du ikke ønsker. Jeg er ganske streng. Har 27- års aldersgrense på hytteutleie. Det er rett og slett fordi jeg vil leie ut til folk som er voksne. Sier jeg nei til noen som vil leie?
Ja, det gjør jeg definitivt. Noen kan sikkert reagere på det, men det bryr jeg meg ikke om.
Det er vår eiendom.
Vårt valg.
Det er jeg som må leve med konsekvensene hvis jeg leier ut til en partygjeng på 18-24 år. Og de finnes det en del av i Åre. Så jeg velger å være streng her. Du gjør dine egne vurderinger. Bare så det er sagt, det er ingen lov som hindrer deg i å velge de leietakerne du ønsker. Du MÅ ikke leie ut til hvem som helst.
Det som ikke er lov er å drive med rasisme og utelukke folk pga. etnisitet, legning etc. Det er noe helt annet enn det jeg beskrev, det driver jeg ikke med.
Her hjelper det selvsagt å ha litt erfaring med utleie fra før, som jeg har.
Jeg bruker de samme teknikkene når jeg leier ut hytta som ellers.
Magefølelsen min er en viktig del av dette.
Ser på hvordan de skriver, hvordan de ordlegger seg, hvordan de spør i henvendelsen.
Er de høflige, virker de dannet etc. Bryr meg ikke om de har skrivefeil, som kan skyldes ordblindhet.
Du klarer lett å skille ordblindhet fra frekkhet og sløvhet. Jeg gjør ihvertfall det.
En person som vet at vedkommende sliter med å skrive riktig, vil fortsatt være høflig. Akkurat dette er det litt vanskelig å gi en fasit på.
Jeg har skrevet en god del om dette i Utleieguiden - boligutleie fra A til Å.
Kort versjonen er å finne noen som forteller deg det du spør om i annonsen og som er høflig og tilfredsstiller dine evt. krav.
Annonseplattform
Det mest normale er å bruke Finn.no eller Airbnb.com.
Jeg har brukt begge. I tillegg bruker jeg Blocket.se siden hytta vår ligger i Åre i Sverige. Blocket er Svenskenes variant av Finn. På et annet nivå, men det er det mest sammenlignbare. Finn har en unik posisjon og det er stor forskjell på Finn og Blocket. Man skulle egentlig ikke trodd at begge var eid av Schibsted. Man skulle tro de bare kunne rulle ut plattformen til Finn i Sverige, med annen logo, men nei. Uansett, det er en digresjon.
Hva du bruker er ikke viktig. Det meste fungerer. Det viktigste her er at de universelle reglene om annonsering gjelder også her.
Gode bilder. God og beskrivende annonsetekst. Plantegning.
Kart.
Jo mer målrettet info du kan fortelle de potensielle leietakerne jo bedre er det. Da slipper de å stille masse spørsmål, som gjør at du sparer tid, og de blir lettere overbevist om at her kan de virkelig kose deg. Husk, du skal ikke selge hytta di, så masse teknisk prat er unødvendig. Det er standard og beliggenhet til de som en hytteboer bryr seg om som er viktig. Avstand til skibakken, butikken, kan man kjøre til hytta, etc. Jo bedre annonse du lager jo lettere er det for aktuelle leietakere å ha lyst til å tilbringe en helg eller en ferie på hytta di.
Hva er best? Finn eller Airbnb? Jeg synes det kommer litt an på. Airbnb er en helt genial app og jeg anbefaler deg absolutt å lage deg en konto der og prøve ut det hvis du skal leie ut hytta di.
Den er super proff. Gir deg mulighet til å lage ferdige svar som du sender til alle som henvender seg. De fleste har de samme spørsmålene.
Så med ferdige meldinger gjør det forvaltningen av utleie veldig lett. "Kontrakt" er automatisk inkludert, på den måten at hvis du leier ut til noen gjennom app'en så har de sikret alt, så du trenger ikke tenke på noe. Betaling skjer automatisk og Airbnb passer på alt. Jeg har et ankepunkt mot Airbnb.
Jeg synes det fungerer veldig dårlig for perioder hvor du ønsker å leie ut hele uker, og du vil at disse ukene skal ha en spesiell pris. Så uke 9 leier jeg ut via Blocket f. eks. For jeg får ikke satt opp systemet slik at det er påkrevd å leie hele uker, i enkelte perioder.
Jeg må selv velge antall minimums dager leie. Og i andre perioder blir det for mye.
Dette blir nok vel teknisk, men jeg ville nevne det.
Ellers kunne beskrivelsen av Airbnb vært et helt blogginnlegg.
Bare test det ut. App'en er genial.
Det finnes også andre nettsteder og kanaler som du kan bruke.
Jeg kjenner ikke til alt.
Jeg bare deler de jeg har brukt og så må du se i ditt område.
I Norge vet jeg Finn fungerer veldig bra som plattform for utleie av hytte. Så det er vanskelig å bomme veldig på dette.
Prising
Jeg leier ut hytta for å tjene penger, så jeg forsøker naturlig nok å ta det jeg kan ut ifra markedsmessige hensyn. Jeg driver ikke veldedighet. Så jeg tar den prisen jeg kan få.
Det betyr at jeg justerer prisen underveis i året basert på hva som er høytid eller ikke.
Ferier og spesielle uker er mer verdt der jeg leier ut, og da forsøker jeg å utnytte dette.
Ta uke 9 som et eksempel. Det er sportlov til Stockholm. Vinterferie. Svenskene har vinterferie i 3 forskjellige uker (7, 8 og 9), fordelt på de 3 byene Gøteborg, Malmø og Stockholm. De som kommer fra Stockholm har stort sett god råd og betaler godt. Så uke 9 er veldig populær i Åre, derfor er prisene deretter. Det benytter jeg meg selvsagt av. I Trondheim er det vinterferie i uke 8 og da har også svenskene vinterfeire, så den uken er også veldig populær. Men da bruker vi den selv :) Det har for meg vært en av de beste feriene. En uke med bare ski og familien. Deilig. Det er ikke alltid det er verdt å leie ut. Vi har jo faktisk kjøpt hytta for oss selv. Ellers er det ingen fasit på dette. Jeg synes selv dette er vanskelig, for prisene varierer så mye.
Men du må bare se på de plattformene som finnes der du har hytte og se hva andre lignende objekter ligger ute for.
Så er det bare å prøve seg frem. I verste fall får du masse henvendelser og skjønner at du har leid ut for billig.
Da skrur du opp neste gang. Får du ingen henvendelser har du lagt deg for høyt. Da er det bare å redusere prisen til du får henvendelser.
Dette vil kunne endre seg underveis. Jeg hadde veldig god utleie på Airbnb det første året etter at vi hadde kjøpt rekkehuset. Så ble neste byggetrinn ferdig og der var det en som hadde kjøpt for å drive med utleie via Airbnb. Til latterlig lave priser.
Dette har ødelagt litt av leieinntektene våre, men det får du ikke gjort noe med.
Airbnb har også generelt senket prisnivået der vi driver utleie. Fordi det er blitt så enkelt å legge ut en annonse der. Det gjør at prisene presses nedover. Bra for folk flest som vil leie, men ikke bra for deg som skal leie ut. Rent bortsett fra at app'en er helt genial og gjør det enkelt for deg som utleier 😀
Kontrakt
Det skiller seg litt fra utleie av en sekundærbolig og en bolig for korttidsleie. Leier du ut til fritidsboende, altså kort tid, så gjelder ikke husleieloven. Det må du være klar over. Men det betyr ikke at det ikke er viktig med en kontrakt. Snarere tvert imot. Siden ingen av partene er beskyttet av loven, er det lurt å ha en enkel kontrakt som forteller hva dere er enige om. Kontrakten kan være enkel, men du bør ha en kontrakt.
Da er det veldig enkelt å vite hva dere har avtalt og hva som gjelder.
Hvem er utleier
Hvem er leietaker
Objektet som leies ut
Tidsperiode med inn og utsjekk på klokkeslett
Leiesum
Evt. forskuddsbetaling?
Depositum?
Adgang til fremleie?
Plikter og rettigheter i leieforholdet?
Tillatt med dyr eller ikke?
Vasking?
Etc.
Dette er ikke en uttømmende liste. Jeg har laget meg en enkel husleiekontrakt som jeg bruker når jeg ikke bruker maler fra utleieplattformene. Den er på 2 sider og er veldig enkel, men jeg synes den fungerer bra. Men du vil ikke ha nytte av den, for den er på svensk 😃
Depositum Må du ha det? Trenger du det? Er det normalt?
Nei, nei og nei.
Det er ikke noe galt å bruke det, men det er ikke vanlig på korttidsleie, så jeg har aldri brukt det.
Men dette er også noe av fordelen med å bruke Airbnb f.eks. for da har du en slik funksjon innebygd i app'en.
Husleie Skal selvsagt være innbetalt før leieforholdet starter. Dette er noe jeg aldri slurver med.
Dette går du aldri på akkord med.
Det er en av de viktigste reglene med all utleie. Ingen nøkkel før det er betalt.
Uten unntak.
Ingen unntak på hytteutleie heller. Ingen.
OK?
Ingen. Dårlig dekning, ikke tilgang til nettbank etc.
Tull.
Hvis leietaker ikke har betalt før de er ved hytta så har de ikke tenkt å betale. Husleie på konto minst 3-5 dager før leieforholdet er det jeg praktiserer.
Så vet jeg at dette er i orden lenge før det er snakk om å gi ut nøkler eller kode. Et lite tips kan også være å kreve inn deler av leiesummen i forskuddsbetaling, rett etter bestilling. Dette sikrer deg mot at folk avbestiller rett før, eller bare ikke betaler. Krev inn 20-30% av leiesummen rett etter at kontrakt er signert.
Da vet du at folk er seriøse.
Skal du kjøpe en pakkereise eller annen tur må du også betale en del av dette som et depositum før selve betalingen. Det er bare en sikkerhet for at de faktisk kommer til å gjennomføre leieforholdet.
Dette er noe du ikke trenger å bekymre deg for via Airbnb, men er relevant for andre typer korttidsutleie.
Inventarliste Gjør som jeg sier og ikke som jeg gjør.
Dette blir litt slik, for jeg har aldri brukt det.
Det er sikkert en god ide å lage en inventarliste som viser hva som er i hytta og hva som skal være der når leietaker også forlater den.
Store profesjonelle utleiere som Skistar etc. bruker dette. Jeg bruker det ikke.
Tipset er gitt, så velger du selv hva du gjør.
Skatt
All inntekt skal selvsagt skattes. Det gjelder også hytteutleie. Leier du ut hytta til fastboende er det ikke hytteutleie, da er det utleie av sekundærbolig og regnes som normal utleie. Det er ikke dekt i dette innlegget. Hvordan utleie av sekundærbolig beskattes kan du lese om i boken Utleieguiden - boligutleie fra A til Å.
Fritidsbolig har egne særregler.
Det gjelder hvis du bare leier ut hytta deler av året, men primært bruker den selv.
Egentlig er det enkelt snakk om korttidsutleie. For det er ikke noen regler om du bruker den mest selv eller ikke. Bare at du faktisk bruker den selv og leier ut i perioder som korttidsutleie. Som mye annet i skattenorge så handler dette om skjønn.
Hvor mye kan du leie ut før det blir regnet som næring?
Du må bruke hytta i "rimelig omfang" selv. Tja, hva er det da? Jeg skal ikke begi meg på å prøve å gjette dette. Saken er vel egentlig ganske enkel, hvis du bruker hytta som jeg har beskrevet tidlig i dette innlegget og leier ut når den står ledig så er du godt innenfor. Hvis du leier ut så mye at du er i tvil og egentlig bare bruker den innimellom for å prøve å tilfredsstille loven, så er du trolig utenfor.
Skatt på fritidsbolig er egentlig ganske enkelt.
Du har et fribeløp på kr. 10.000,-
De første 10.000,- er skattefri. Tjener du 9.800,- ett år. Så skal du ikke melde inn noe. Tjener du over 10.000,- så må du melde ifra om dette på ligningen.
Da skal du betale skatt på 85% av de leieinntektene som overstiger kr. 10.000,-
Skatten har frem til nå vært 22% Dette kan endre seg. Dette er skrevet januar 2022 og det har vært slik de siste årene, men som alltid når det gjelder skatt. Sjekk ut selv og sørg for at du hele tiden holder deg oppdatert på dette selv. Ikke bruk denne bloggen som underlag og skyld på meg. Skatt på eiendom i Norge endres årlig.
Men slik det har vært så har det som sagt vært ganske enkelt:
Leieinntekt år 2021 kr. 100.000,- Trekker ifra 10.000,- så du får 90.000,- Så tar du 85% av 90.000,- som er 76.500,- 22% skatt av dette blir kr. 16.830,-
Det beløpet du skal betale i skatt er altså kr. 16.830,-
Du får ikke fradrag for noen kostnader som du har på hytten. Ikke strøm, ikke forsikring eller fellesutgifter. Ikke engang provisjon hvis du bruker en utleiemegler eller lignende. Sånn er det bare.
Hvis du derimot leier ut hele hytta hele året så får du en helt annen situasjon, men da er det som jeg har beskrevet tidligere. Da handler det ikke om skatt på fritidsbolig. Da beskattes dette som ren sekundærbolig.
Banken sin vurdering av leieinntekt
Noen på Twitter ville at jeg skulle ta med dette. Jeg forstår spørsmålet godt.
Hvordan ser banken på leieinntekt fra hytte vs utleiebolig, når du skal ha neste lån.
Det er et enkelt svar.
Banken vil i 10 av 10 tilfeller foretrekke fast leieinntekt fra en tradisjonell utleiebolig, som en sekundærbolig. Uten unntak. Banken liker ikke usikkerhet.
Korttidsutleie av hytte er alt annet enn sikkert. Hva om hytta lå i Sverige og det kom en pandemi som gjorde at nordmenn ikke fikk krysse grensen? Mange potensielle leietakere kan ikke leie hytta di. Hva om hytten lå i et hyttefelt i en hyttekommune og så kom det en pandemi som gjorde at nordmenn ikke fikk overnatte i andre kommuner enn der de bodde? Hva skjedde med leiemarkedet på hytter i denne perioden?
Så det er en god grunn til at banken vil foretrekke faste leieinntekter. Jeg er faktisk helt enig også. Det er jo bedre. Men, det betyr ikke at det er det eneste som fungerer. Og i mange sitt tilfelle, som er det dette innlegget er laget for, så er det ikke enten eller.
Det er snakk om å leie ut når den står ubebodd. Da blir spørsmålet;
Vil banken legge til grunn sporadiske og variable leieinntekter fra hytta di når du skal ha nytt lån?
Ja, for en som kan dette og har et godt forhold til banken sin så vil de det.
Nei, hvis du er ny og urutinert og banken ikke stoler på deg, så vil de nekte å legge dette til grunn.
Så dette kommer an på deg, din rådgiver og deres forhold. Er det tillit der? Hvis ja, så får du hensyntatt dette, hvis ikke får du ikke det.
Dette er tema som er behørig dekt i bøkene mine.
Fasiliteter
Hva må du ha på hytta du skal leie ut?
Det samme som du selv trenger for å ha det godt der.
Leietakerne har stort sett de samme behovene som du har. Så kjøkkenet må være ferdig utstyrt og klart til matlaging. Jeg lar det være tilgjengelig alt av krydder, olivenolje, tørkerull etc. Du kan bare komme med matposene fra butikken, åpne skapene og ta ut det du trenger og begynne å lage mat. Alt er der. På samme måte som det er det vi selv gjør når vi kommer dit. Så gjør det så praktisk som mulig for leietakerne.
Fornøyde leietakere vil også gjøre hytta mer attraktiv for andre.
Da tror jeg du skal ha fått alle mine tips og triks.
Jeg håper jeg har husket på å få med alt. Skulle du savne noe, så legg gjerne igjen en kommentar og som alltid er det hyggelig med en like på innlegget så flere vil finne det via Google 😀
Likte du innlegget og vil lære mer om boligutleie så har jeg skrevet en bok som er lettlest, men likevel omfattende. En guide for deg som vil lære om boligutleie.
Utleieguiden - boligutleie fra A til Å 