Leie eller eie – hva lønner seg egentlig?

Den norske boligmodellen er bygget på en idé om at alle bør eie. Dagens skattesystem, politiske signaler og kulturelle normer favoriserer eierskap. Men er det egentlig riktig for alle – i enhver livssituasjon og livsfase?

Denne artikkelen ble først delt på Investornytt 22.04.25.

Myten om at "alle bør inn på boligmarkedet"

Det er et urovekkende fravær av nyanser i den norske boligdebatten. Vi får høre at "toget går", at det "lønner seg i lengden", og at leie er å "kaste penger ut av vinduet". Samtidig viser tall fra Prognosesenteret at en overraskende stor andel av boligeiere faktisk taper penger på egen bolig. Unge er spesielt utsatt i denne statistikken. Hvorfor får ikke dette mer oppmerksomhet?

Å eie passer ikke for alle – og definitivt ikke alltid. Her er noen helt konkrete situasjoner hvor det ofte vil være mer lønnsomt og fornuftig å leie:

• Du vet ikke hvor du kommer til å jobbe om 1–2 år.

• Du skal bo et sted i bare 1–3 år.

• Du er nylig singel og trenger en rask løsning.

• Du flytter sammen med noen for første gang.

• Du skal starte egen bedrift og trenger fleksibilitet.

• Du ønsker å bruke egenkapitalen din på investeringer med høyere avkastning enn bolig.

• Du skal investere i eiendom og trenger maksimal kreditt kapasitet – da er det ofte smartere å bruke egenkapitalen på utleieboliger, ikke primærbolig.

  
  

Leiemarkedet – langt bedre enn sitt rykte

Det norske leiemarkedet domineres fortsatt av private aktører (ca. 80%), som leier ut en bolig for en kortere eller lengre periode, en del mindre til mellomstore aktører som primært leier ut eldre boliger og noen få større selskaper som leier ut både nye og eldre boliger. Et fellestrekk er dog at det er veldig mye eldre bebyggelse som leies ut i Norge. Det kan være både fordeler og ulemper med dette. Det er ikke like lett å finne seg gode og attraktive leieobjekter i alle boligtyper. Det er ganske greit å finne seg gode leiligheter i alle ender av skalaen på standard og innhold, men det er verre om du har behov for rekkehus og eneboliger. Likevel: for mange er det økonomisk og praktisk gunstig å leie fremfor å eie – spesielt på kort sikt.

Når du vurderer eie vs. leie, er det helt essensielt å gjøre en økonomisk vurdering. Her er det mange som glemmer transaksjonskostnadene ved kjøp og salg, som gjerne utgjør minimum 150.000–250.000 kroner. Legg til kostnader til oppussing og tilpasninger (møbler mm.) – som nordmenn bruker enorme summer på – så blir det fort klart at boligkjøp ikke alltid er "gratis" så lenge du bare bor der noen år.

Eie er billigere – eller?

Ja, i dagens marked er det ofte billigere måned for måned å eie fremfor å leie – i hvert fall om du tar hensyn til alle kostnadene både for å leie og å eie. Det er skrevet mye om at husleiene har økt så mye i Norge de siste årene, men det er et bilde som trenger mer nyanse.

For det første: husleiene har ikke holdt tritt med boligprisene. I mange norske byer er det faktisk fortsatt mulig å leie svært rimelig – særlig boliger som ble kjøpt av utleiere for mange år siden. Disse eierne er ofte ikke opptatt av avkastning eller yield, så lenge de får dekket lånet sitt er de fornøyd.

Resultatet? Et marked med mange leieboliger som leies ut til langt under markedsleie, relativt til eiendommenes markedsverdi. Med andre ord: det er fortsatt billig å leie i Norge – og ja, det kommer trolig til å endre seg nå som politikerne har gjort alt de kan for å redusere antall sekundærboliger og andre utleieboliger. Men det er en annen artikkel.

Det virkelige regnestykket: Tidshorisont + avkastning + fleksibilitet

Det er ingen fasit. For noen er eierskap riktig. Når du har etablert deg, har stabil jobb og ønsker langsiktighet – ja, da gir det mening. Den norske boligmodellen fungerer best når du har lang tidshorisont og ro rundt livssituasjonen.

Men: veldig mange unge kjøper bolig uten å regne ordentlig på det. De gjør det fordi de får lån, ikke fordi det nødvendigvis lønner seg. De ser ikke på alternativkostnaden ved å leie – eller muligheten til å bruke egenkapitalen mer strategisk.

Spesielt de som skal investere i eiendom og bygge opp en portefølje bør vurdere å leie. Da kan du bruke all tilgjengelig kapital på å kjøpe inntektsgivende eiendommer.

Mediene og bransjen: Hvorfor vi alltid "bør kjøpe nå"

Har du lagt merke til at anbefalingen alltid er den samme? Når markedet er hett: "Kjøp nå – det blir dyrere!" Når markedet er tregt: "Kjøp nå – før det snur!" Det er ikke tilfeldig.

Banker, eiendomsmeglere og alle organisasjoner og selskaper som er relatert til bolig og byggebransjen har én felles interesse: at boligmarkedet fungerer - at boliger omsettes. Det omsettes flest boliger når folk forsøker å ligge i forkant av en fremtidig forventet prisstigning. Det er jobben til disse selskapene å forsøke å påvirke media og narrativet som formidles om boligpriser. Din jobb er å regne selv.

Det finnes fortsatt et stigma rundt det å leie bolig i Norge. Men å leie er ikke et nederlag – det kan være et klokt økonomisk valg. Det forutsetter bare at du tar beslutningen på grunnlag av tall og fakta, ikke følelser og forventninger.

Den store jokeren - prisstigning? Boligprisene skal gå opp - ikke sant? Hele tiden. "Number only goes up".

Og da vil du selvsagt tape på å vente. Du har hørt den før ikke sant?

Boligprisstigningen er x- faktoren i regnestykket som du skal sette opp når du skal velge om du bør eie eller leie. I mange år er dette den faktoren som har gjort regnestykket positivt for folk, enten de gjorde et godt kjøp eller ikke.

Du må gjerne kjøpe bolig og spekulere i fremtidig boligprisstigning som er så høy at den spiser opp transaksjonskostnadene dine.

Men vær klar over at den prisstigningen du legger inn i regnestykket ditt tross alt er en form for gamling. Spekulasjon. For det er faktisk ikke sånn at boligprisene bare stiger over alt. Bildet er langt mer nyansert hvis du sjekker de lokale områdene rundt omkring i Norge. Dette vil du neppe fange opp hvis du kun leser store medier i Norge. For der har bransjeorganisasjonene fritt frem med sitt narrativ – det narrativet vil for alltid være at du bør kjøpe nå, for det kan alltid bli dyrere i fremtiden. Med en usikker vei fremover for rentebanen er det ingen som egentlig vet helt om det norske boligmarkedet vil takle dagens rentenivå - over tid. Hver og en må gjøre seg opp sin egen formening om dette. Men ikke regn fremtidig boligprisvekst som sikkert, det kan du brenne deg på om du ikke har lang nok tidshorisont på ditt eventuelle kjøp.

Avslutning: Hvem er denne artikkelen for?

Til deg som er ung, mobil, i endring, i etableringsfasen – vurder nøye før du kjøper. Det finnes situasjoner hvor det rett og slett er smartere å leie. Ikke fordi du har mislyktes, men fordi du har gjort en rasjonell vurdering.

Boligvalg er økonomi. Ikke ideologi.

Vil du lære mer om eiendom? Les Utleieguiden - mine 3 bøker om eiendomsinvesteringer i Norge 👇🏼