Har du funnet boligen off marked eller? De siste 2 årene har det blitt en økende trend innen eiendomskretser å finne eiendom off marked. Utrykket blir ofte omtalt som om dette er the holy grail innen eiendom. Gullet. Den sikre veien til suksess.
Det er ikke tvil om at dette for mange har vært en viktig bidragsyter til suksess, eller gode dealer. Men ikke tro at alt du finner off marked er gull. Tyngdekraften virker her også.
Tallene må stemme. Kalkylen din må være god.
Er off marked fortsatt like bra i alle markedssituasjoner?
Jeg er ikke så sikker på det. Jeg hørte på en Bigger Pockets podcast ihøst som inspirerte meg til å skrive om dette. Så jeg innrømmer glatt at jeg ikke har funnet på ideen om dette selv. Men som alltid så kan du ikke bare oversette ting fra amerikansk til norsk og tro at det passer 100%. Jeg skrev en blogg inne på Eiendomshjørnet om dette i høst, når markedet var snudd til et negativt sentiment. Hovedpoenget var tilpasset markedet vi var inne i da. Men selve tematikken er like relevant for usikre tider fremover. Så dette er mine tanker rundt dette i Norge nå.
Hva er off marked?
En off marked deal er rett og slett en eiendom som ikke er annonsert på det åpne markedet. Ikke lagt ut på Finn.no eller noen av meglernes sine nettsider. Men eiendommen kan både selges med og uten megler. Det er fortsatt en off marked deal om megleren selger den direkte til sine kunder, uten markedsføring. Så off marked er egentlig en fancy måte å snakke om boliger som selges uten markedsføring.
Hva skjer i usikre tider?
Hva skjer nå, når markedet er i en nedadgående trend? Eller i usikre tider etter tidligere prisoppgang? Vil fortsatt de beste dealene være uten markedsføring?
Ikke nødvendigvis.
Grunnen til at mange avtaler har vært gode hvis du har fått tak i dem i et oppadgående marked er jo at du har sluppet unna budrunder. Sluppet unna konkurranse. På samme måte som kupping har bredt om seg, i en salig samrøre med lukkede bud. Begge deler med en eneste hensikt - kjøpe eiendommen med minst mulig konkurranse.
I et marked som stadig blir dyrere og dyrere. Med investorer og folk som kjøper for å bo som stadig vil by mer og mer, har det lønt seg å kuppe og få kjøpt ting med bud som har hindret andre i å komme på banen.
Men hvordan var dette høsten 2022? Når det viktige var å få selger til å akseptere så lavt bud som mulig. Var det fortsatt slik at det var enklest å få kjøpt eiendom rimeligst mulig uten markedsføring? Jeg tror ikke det.
Hvor var de beste dealene høsten 2022?
Jeg tror mange av de beste dealene høsten 2022 var PÅ markedet.
Annonsert på Finn.
Hvorfor?
Fordi de som er desperate etter å selge ofte vil gjøre alt de kan for å få solgt. De kan ha prøvd seg uten megler, men når det ikke går, så gjør de alt de kan. De bruker megler. De kjører på med alt av markedsføring som megler kan tilby.
De justerer ned pris hvis ikke noe skjer, for å få boligen øverst på Finn. Skjer det fortsatt ikke noe, så må de justere pris på nytt. Finn har regler for slike prisjusteringer. Det kan være greit å kunne disse reglene.
For at en megler skal kunne annonsere en bolig som en nyhet på Finn er det 1 av 3 krav som må oppfylles:
1) boligen må være helt ny i markedet. Altså første gangen den legges ut gjennom denne megleren.
2) boligen må ha vært tatt av nett i minst 3 uker.
3) boligen må settes ned minst 5% i prisantydning.
Se for deg at en bolig legges ut for kr. 4.950.000,-
Ingenting skjer.
Boligen ligger ute en måned.
Selger vil at noe skal skje.
Boligen har havnet langt ned på Finn. Selger maser på megler. Du må gjøre noe. Megler sier at det bare er 2 ting han/hun kan gjøre. Foruten evt. ekstra digital annonsering.
1) ta boligen av nett og vente i 3 uker
2) sette ned prisen med 5%
Selger er desperat. Har kjøpt seg ny bolig (f. eks nybygg som står ferdig om x- antall måneder). Han ber selger sette ned prisen.
5% av 4.950.000,- = 247.500,- Det er lett å bli blasert når man jobber med eiendom, for det er mye store tall. Men det er altså en kvart million som forsvinner fra selger. Ops.
Ny prisantydning - kr. 4.702.500,- (eller 4.690.000,- for megler vil nok prøve å runde ned).
Selges den nå så er det greit nok. En kvart million mindre. Pytt pytt. Eller?
Men, når markedet er nedadgående - som i høst - så er ikke dette alltid nok.
For hvis kjøperne har satt seg på gjerdet, så sitter de godt. Hvis media hele tiden skriver om boligprisnedgang.
Det gjør de nå. Ja, så blir det boligprisnedgang. Bankene forsterker også dette. Mer om dette fenomenet kan du høre mer om i min YouTube video - Løp og kjøp eller?
Tilbake til eksemplet. En ny måned går. Boligen har nå ligget ute i 2 måneder. Selger begynner virkelig å bli stresset. Det er ikke spesielt fristende å ta den av nett i 3 uker. For da har det gått nesten 3 måneder, og fortsatt er det jo ikke noen sikkerhet i at den blir solgt neste gang den legges ut med samme pris. Så selger vil ha den som nyhet nå. 5% av 4.702.500,- = 235.125,- Marginalt mindre, men fortsatt nesten en kvart million som forsvinner fra selger.
Ny prisantydning kr. 4.467.375,- eller mer trolig kr. 4.450.000,- for megler vil prøve å runde ned. Ennå mer hvis selger også justerte ned i forrige runde. Du skjønner tegningen.
Det blir fort stygt.
For det er faktisk ikke sikkert at 4.450.000,- er nok. Selv om man skulle tro at et gjerde er vondt å sitte på, så sitter nordmenn godt på gjerdet.
Denne psykologien så vi flere tilfeller av høsten 2022. Men benyttet du deg av den? Eller satt du på gjerdet som alle andre? Det krever nemlig sterk rygg å gå imot markedet.
Har du lest bøkene mine så står du bedre rustet når uroen brer om seg. Kompetanse gir styrke! Utleieguiden - boligutleie fra A til Å og AS spesial finner du i nettbutikken min ✅
Er så off marked deals helt off?
Neida, for ingenting er sort/ hvitt.
Men jeg tror det er mindre sjanse for at de som ikke har testet boligen sin i markedet vil ha tatt inn over seg realitetene som utspiller seg i et nedadgående marked. Hvis en nabo fikk solgt for 5.000.000,- i mars eller mai 2022, tror du selger vil solgt boligen sin for 4.500.000,- til deg off marked i oktober 2022?
Jeg tror ikke det.
De vil heller ikke tro at prisene har sunket så mye.
For 500.000,- av 5 mill. er 10% Og ingen trodde at prisene var nede så mye.
Men i enkelttilfeller var de det.
Slik er det hver gang. Glem ikke at statistikk er statistikk. Det er snitt-tall.
Det vil alltid være noen som ligger over snittet og under snittet.
Boligmarkedet er sjeldent jevnt og trutt, slik du kan få inntrykk av gjennom Eiendom Norge sin månedlige boligprisstatistikk.
Jeg skal avslutte med et konkret eksempel:
Se på denne til kr. 2.515.000,- https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=273812670
Den ble annonsert for kr. 2.650.000,- i slutten av september 2022. Da var allerede markedet nedadgående og prisen ble allerede satt lavt. For normal pris for disse leilighetene ville vært 2.800-2.900' frem til juli/ august i år. Så allerede ved førstegangsannonsering var dette et ok kjøp. Ved 2.5.15.000,- begynte det å bli virkelig billig. Jeg fikk vite via megler at selger begynte å bli litt svett. Så de ville solgt til rett under 2.500.000,- (kanskje lavere) Da fikk du en 2- roms med egen p-plass som kan leies ut for ca. 12.500,- pluss trolig 500-1000,- ekstra for p-plassen (nøkterne tall). Jeg påstår ikke at dette er en svært god deal. Men den er mye bedre enn det jeg vet mange har kjøpt boliger for de siste årene. Det viktigste her er var at teorien min allerede var i praksis. Nå har vi hatt 2 måneder med stigning i boligprisene igjen. Mange tror markedet nå har snudd og alt skal til himmels. Jeg tror ikke det.
Dessverre. Jeg tror dette var et sidespor og at negativiteten kommer tilbake rundt påsketider, men håper selvsagt jeg tar feil. Uansett. Ikke vær ensporet og tro at eneste mulighet til gode dealer fremover går via off marked. Du kan finne gode dealer både on og off marked. Mitt beste råd er å ha en krystallklar strategi. Så du vet hva du vil ha. Du vet hva tallene skal være. Så når du treffer på det rette objektet - Gi gass 💪
Her er min siste video på YouTube 5. mars 2023 - Boligprisene fortsetter opp - hva nå? 