Politisk risiko i det norske leiemarkedet: Hva betyr de foreslåtte lovendringene for deg som utleier?

Det burde være unødvendig å snakke om politisk risiko i et av verdens rikeste og mest stabile land. Men for norske boligutleiere er det en realitet. Endringer i skatteregler og husleielov kan få stor betydning for både lønnsomhet og risiko i utleievirksomheten. Her får du oversikten over hva som er foreslått, og hva det kan bety for deg.

Jeg skrev dette sommeren 2024, men det ble aldri publisert. Siden Arbeiderpartiet til stadighet tar dette ut av skuffen igjen, kan vi ikke slappe helt av, før dette er lagt helt dødt. Det vil trolig hjelpe å få et regjeringsskifte til høsten 2025. Da vet du hva du har å gjøre.

Politisk risiko — også i Norge

Det skjer mye på det politiske nivået som påvirker eiendomsmarkedet og spesielt boligutleiere. På kort tid har regjeringen blant annet:

• Økt formuesverdsettelsen av eiendom i skattemeldingen for private

• Økt selve satsen for formuesskatt

Mange private investorer merker kanskje ikke dette fordi de enten har høy belåning og dermed lav netto formue, eller fordi de har fremførbare underskudd etter oppussingskostnader definert som vedlikehold.

Men alle må huske én ting:

Før eller siden skal gevinsten tas ut. Og skatten må betales.

Vedlikeholdsfradrag skyver bare skatten foran seg — den forsvinner ikke. Ikke alle kan flytte inn i sine sekundærboliger i ett år og slik nulle skattepliktig gevinst.

Foreslåtte endringer i Husleieloven

Høsten 2024 kom et nytt forslag fra Husleielovutvalget, som første til at SV først fikk forhandlet inn i revidert budsjett. Før det igjen ble tatt ut. Dette er endringer som kan snu opp ned på hvordan utleiemarkedet fungerer i Norge.

Hvis de blir vedtatt.

Blant forslagene er:

• Økt minstetid for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år

• Leietaker skal kunne forlenge tidsbestemte avtaler (evigvarende leiekontrakt?)

• Leietaker får ufravikelig oppsigelsesrett

• Utleier får redusert mulighet til å endre begrunnelsen for oppsigelse

• Ny hovedregel: leiekontrakter skal være tidsubestemte

  
  

Hva sier dagens lovverk?

I dag kan du som utleier velge mellom:

• Tidsubestemt leiekontrakt Ingen sluttdato, vanskelig for utleier å si opp, kun KPI-justering av husleien.

• Tidsbestemt leiekontrakt Minimum tre års leietid. Begge parter kan si opp, og husleien kan justeres til markedsnivå ved utløp av kontrakten.

  
  

Dette gir utleier fleksibilitet, mulighet til å planlegge inntektene, og justere til markedsnivå etter tre år. Oppsigelsestid og bindingstid kan avtales fritt. Disse to siste er svært viktig for alle de som driver med utleie av kollektiv eller andre former for stundentutleie i Norge.

Hva kan skje hvis endringene blir vedtatt?

1️⃣ Leietaker kan si opp når som helst

Med tre måneders oppsigelsesfrist kan leietakere si opp nær sagt på dagen. Det øker risikoen for ledighet i boligen, spesielt utenfor høysesong.

Konsekvens: Økte husleier for å kompensere for ledighetsrisiko.

Noen utleiere vil trolig avvikle utleievirksomheten og selge boligene sine.

2️⃣ Leietaker får rett til å forlenge leieavtalen

Dette gjør i praksis alle kontrakter tidsubestemte. Utleier mister muligheten til å avslutte leieforhold etter tre år og tilpasse husleien til markedsnivå.

Konsekvens: Fastlåste leiepriser som kun kan KPI-justeres. Å justere til «gjengs leie» er en juridisk krevende prosess og et veldig uklart og vanskelig definerbart nivå.

3️⃣ Hovedregel om tidsubestemte avtaler

Alle nye avtaler vil i utgangspunktet være tidsubestemte. Dermed øker risikoen for utleier ytterligere.

Konsekvens: Utleiere vil bli langt mer selektive. Enkelte leietakergrupper vil i praksis få vanskeligere tilgang på leiemarkedet.

Hva betyr dette for utleiemarkedet?

Det er liten tvil om at forslagene først og fremst er ment å styrke leietakers rettigheter. Men realiteten er at:

• Flere private utleiere vil trekke seg ut av markedet

• Husleiene vil øke på sikt

• Mindre attraktive leietakere vil oftere bli valgt bort

Markedsmekanismene påvirkes uansett hva lovgiver måtte ønske.

Større aktører påvirkes mindre

Store boligutleieselskaper med juridiske avdelinger håndterer dette bedre. Mange opererer allerede med tidsubestemte kontrakter. For disse vil det største problemet være redusert mulighet for markedsjustering av leien.

Eksempel: Heimstaden har lenge drevet lobbyvirksomhet sammen Norsk Eiendom for slike endringer, i håp om å få andre skattemessige fordeler (primært skattemessige avskrivninger). Den taktikken slo feil, men de er forberedt.

Konklusjon

Forslagene til ny husleielov vil, hvis de vedtas, få store konsekvenser for private utleiere. Ikke bare øker risikoen for ledighet og redusert avkastning — det påvirker også hvem du tør å leie ut til.

Jeg mener alle som driver med utleie bør sette seg grundig inn i hva dette betyr for dem. Vurdér risikoen, inntektsmulighetene og hvorvidt utleie fortsatt er verdt det for deg.

Enn så lenge skal det ikke være noen stor fare for at dette blir vedtatt, men det dukker til stadighet opp i politiske ytringer, så jeg tør ikke å slappe helt av. Jeg har tidligere skrevet en artikkel for Investornytt om politikernes inkompetanse rundt bolig og hva det har ført til på utleiemarkedet - Leiemarkedet er påført varig skade. Du er herved advart.