facebook-domain-verification=ui2ks9t6giew22z98o5nqzmzseaugm
 

Utleie - møblert eller umøblert?

Hva lønner seg?

Å leie ut møblert eller umøblert? For meg er dette så åpenbart (for min type utleie) at jeg rett og slett ikke hadde med noe om dette når jeg skrev boken min Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å.

Det var selvsagt en tabbe å ikke omtale dette og selv om jeg har min klare oppfatning om dette betyr ikke det at jeg har rett. Mange har stilt meg dette spørsmålet, derfor tenkte jeg å skrive litt om det her på bloggen istedenfor.

Jeg har, som sagt, min klare oppfatning, men jeg har også spurt andre hva de mener og skal i dette innlegget prøve å gi deg gode eksempler på ulike situasjoner og hva (jeg mener) som er best i dem.

Som alt mulig annet, så er heller ikke dette et tema og et spørsmål som kun har ett enkelt svar. Hva som lønner seg kommer an på type utleie, din egen situasjon og horisonten din.


Før jeg begynner å svare på hva jeg synes lønner seg så mener jeg det er viktig å skille mellom ulike typer utleie.

Snakker vi kortsiktig eller langsiktig?

I denne situasjonen så er skillet mellom kortsiktig og langsiktig om du tenker å leie ut i 1 til 2 år, eller for en lengre periode på 10-15 år, uavhengig av om du må bytte leietakere flere ganger i sistnevnte tilfelle.

Er det snakk om Airbnb - for en periode eller fast?

Skal du leie ut hytta di eller hjemmet ditt eller er det en ren sekundærbolig?

Er sekundærboligen en enebolig, et rekkehus eller en leilighet?

Skal du leie ut hybler og/ eller rom i bokollektiv eller skal du leie ut en leilighet?

Svarene vil kunne være forskjellig i de ulike situasjonene derfor vil det være feil å si at et svar er riktig for alt.


Vi kan ta det enkleste først.

Airbnb.

Det spiller ingen rolle om du skal leie ut hytta di, huset ditt eller et rom i leiligheten din. Du skal selvsagt leie ut dette ferdig møblert. Hele konseptet med Airbnb er at gjester skal kunne komme med bare tannbørsten sin og bo i boligen/ rommet du leier ut, istedenfor å bo på hotell.

Så denne er lett.

Du skal alltid leie ut møblert gjennom Airbnb og Finn hvis du driver kortsiktig utleie.

I disse tilfellene er kortsiktig dager og uker. Vi bruker ikke mer tid på dette, for det er unntaksvis at eiendomsinvestorer driver med slik utleie.


Sekundærbolig - leilighet

De fleste lurer nok aller mest på hva som lønner seg hvis du skal leie ut en leilighet, som tross alt er det mest utbredte. En sekundærbolig, som du ikke har bodd i og ikke skal bo i selv.

Du har kjøpt deg en sekundærbolig som du skal leie ut i overskuelig tid.

Langsiktig utleie.

Dette er din pensjonssparing og du ser for deg å beholde denne i minimum 15- 20 år.

Dette er det jeg personlig har størst erfaring med og dette er også det jeg har sterkest mening om.


Min klare anbefaling er at du skal leie ut umøblert.

Hvorfor? Av den enkle grunn at de fleste nordmenn vil innrede sine egne hjem selv.

Uansett om de leier eller eier.

De er ikke interessert i å bruke andre sine møbler. Selv om du har satt inn en helt ny sofa og nye møbler så vil de fleste spørre om du kan flytte dem slik at de kan ta med sine egne møbler.

Det spiller ingen rolle om de har tenkt å bo der i 1-2 år eller har en lengre horisont.

De vil ha sine egne møbler.

Dette er min erfaring og den er praktisk talt uten unntak.

Hvis du vil ha størst utvalg av leietakere så leier du ut leiligheten helt fri for møbler.

Betyr det at du ikke får leid ut hvis du leier ut møblert? Nei, selvsagt ikke.

Det finnes alltid unntak.

Det finnes de som vil leie møblert også, men de er i stort mindretall.

Det er også noen som mener det lønner seg å leie ut slike leiligheter møblert, så alle er ikke enige med meg. Det finnes ingen universell fasit, men jeg vet hva jeg mener.


Før jeg nevner de unntakene og situasjoner som gjør at det for deg kan være riktig å leie ut møblert, så vil jeg fortelle dere om en test jeg utførte ifjor.


Når vi startet opp MySpot Living (selskapet driver utleie av helt nye, sentrale 2- roms leiligheter i Trondheim) så ble jeg kontaktet av en stylist som ønsket å tilby oss en fin møbelpakke til våre leiligheter. Hennes tanke var at det måtte være et marked der ute for helt ferdig møblerte leiligheter. Siden leietakere ikke skal bo der mer enn normalt 1-3 år (vår primære målgruppe bor slik) burde det lønne seg for dem å leie en plass som hadde alt og slippe kostnader på å kjøpe egne møbler etc. For firma og pendlere burde dette også være en god løsning mente hun.

En god ide.

I utgangspunktet.

Jeg synes det var en spennende tanke og siden vi var i en oppstartsfase så ønsket vi å utforske mulighetene. Så gjorde vi en test.

Vi hentet inn en pris på en komplett møblert leilighet. Leietaker kunne bare komme med tannbørsten sin, ta turen innom matbutikken som lå i første etasje på bygget og så være klar til å bo.

Alt var på plass. Bilder på veggene, alle møbler, alle hvitevarer og bestikk, glass og fat.

Hele rubbet.

Plug and play.

Hva kostet dette?

Det ville koste oss kr. 100.000,- Vi planla en nedbetaling på 5 år (skattemessig på 3) slik at det ble kr. 20.000,- pr. år.

Vi måtte ha en liten fortjeneste for at det skulle være aktuelt så det ble en merkostnad på husleien på 2.500,- Husleien på den møblerte 2- roms leiligheten ble 14.000,- pr. mnd. mens naboleiligheten som var umøblert kostet 11.500,- Vi hadde nemlig 5 helt identiske leiligheter i samme etasje i samme bygg, så det var lett å sammenligne A og B her.

Vi laget annonse med bilder av møbelpakken og en grundig beskrivelse av hva som var med etc.

Vi la ut en annonse på en leilighet som var umøblert og en som var møblert. Helt identisk, med unntak av møbleringen og husleien.

Vi fikk totalt inn 1 henvendelse på en hel måned (jeg lot annonsen bare ligge ute lenge). (Det er utrolig dårlig respons, bare for å være tydelig.)

Den andre leiligheten ble utleid innen et par dager (som er det normale) og det samme med de 3 andre, som ble leid ut på basis av den første annonsen. Den ene henvendelsen på den møblerte leiligheten var også uinteressant. En dame som gjerne ville bo slik, men som ikke hadde råd til å bo slik. For oss ble det enkelt å konkludere etter denne testen.

Så for slike leiligheter som vi driver og leier ut er dette veldig enkelt. Vi leier ut 100% umøblert.

Det skal legges til at for oss var det uaktuelt å leie ut møblert til en pris som var lavere enn vår kostpris. Vi hadde satt opp et regnestykke som gjorde at møblene var nedbetalt etter ca. 5 år. Mye kunne sikkert fungert lenger, mens noen møbler helt sikkert ville krevd utskiftning eller behandling etter 5 år. Da kommer vi inn på noen av ulempene ved å leie ut møblert også, men det skal jeg komme tilbake til litt senere i innlegget. Vi kunne selvsagt fått flere henvendelser hvis vi hadde laget en annonse med samme pris, men jeg mener det er uinteressant i et forretnings perspektiv. Vi prøver å tjene penger og hvis det å tilby møbler ikke gir oss bedre fortjeneste er det uaktuelt. For at det er mer arbeid og styr med å leie ut møblert er jeg ikke i tvil om. Erfaringen fra denne enkle testen sammenfalt med min erfaring fra 20 års utleie av leiligheter og dermed ble det enkelt. Vi fortsetter å leie ut umøblert.


Min definisjon av umøblert

At det ikke er noen møbler som sofa, seng, bord etc. der.

Vi leier ut alle våre leiligheter med komplett kjøkken med alle nødvendige hvitevarer. Dvs. kjøleskap, fryser (ofte kun i et kombiskap kjøl-frys), oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Baderomsinnredning, men uten vaskemaskin. Her vet jeg mange utleiere mener at det er best å ha vaskemaskin inkludert i leiligheten fast, slik at det ikke skal bli slitasje på inn og utflytting.

Det er et valid argument, men jeg er ikke enig.

Jeg erfarer at leietakere tar mye bedre vare på en vaskemaskin som er deres egen, så alle våre leiligheter leies ut uten vaskemaskin.

Husk at det vil alltid være noen som vurderer ting forskjellig, så dette er ingen fasit - det er min mening.

Vi sørger for at det er nok garderobeskap i leilighetene, samt solskjerming på vinduer og gardinstang til å henge opp gardiner på soverommet.

Ellers er alt umøblert og det er som sagt min oppfatning at de fleste leietakerne ønsker det.


PS!

Kona og jeg forsøkte en delvis møblering av en 2- roms vi tok over i 2017. Vi satte inn et lite spisebord med to stoler og en TV-benk, for å gjøre en liten leilighet litt lettere for leietakere å møblere slik at de kunne ha egen spiseplass i tillegg til stuen. I tillegg til et par fine taklamper som skulle passe til dette. Disse møblene står nå til lagring i boden som tilhører leiligheten i kjelleren og har gjort det i 4 år...


Unntak - det kan også lønne seg å leie ut møblert:

Jeg fikk en tilbakemelding fra Maskininvestor (@AGaaard på Twitter) som kunne fortelle at han leier ut møblert fordi da tiltrekker han seg pendlere. F. eks. en mann i 40- årene som bare er der et par dager i uken kanskje. Hans erfaring er at han også da får bedre betalt. Dette er jo et godt poeng og viser at alle regler har unntak.

For for meg er dette et unntak. Men det henger kanskje sammen med hvor vi leier ut leiligheter, og hvilke leiligheter vi leier ut?

Jeg har ihvertfall ingen erfaring med at det eksisterer så veldig mange slike leietakere i Trondheim hvor jeg driver med utleie. Dette kan selvsagt variere veldig med hvor i landet du holder på.


En liten digresjon - møblert vil nok være økonomisk lønnsomt for mange leietakere.

At det trolig vil lønne seg for mange leietakere å heller betale litt mer for en bolig hvor alt er inkludert hjelper lite i Norge, hvor vi har det forholdet til bolig som vi har.

For folk flest tenker jo ikke økonomisk på dette.

Vi har fått IKEA i store deler av landet og studenter og andre går jo berserk hvert eneste år.

Alle skal innrede sin egen bolig akkurat slik de vil.

At mange av møblene ikke vil passe inn i deres neste hjem er nok en tanke som ikke ofres veldig mye tid når folk skal møblere sine hjem. Skulle de bodd der lenge, så lønner det seg selvsagt å betale så lite i leie som mulig, men mange bor i kun 1-2 år. Da tror jeg ganske sikkert de bruker mer på egne møbler og innkjøp enn de ville gjort i (evt.) ekstra leie.

Det er også noen som leier ut møblert til nesten samme pris, fordi de har egne møbler der og da vil det ihvertfall lønne seg for mange. Men jeg tror likevel mange av dem vil velge våre tomme umøblerte leiligheter foran en tilsvarende møblert en.

Så for deg på Fintwit som leser dette, er ung og kanskje skal leie i flere år videre, så vit at det finnes mange som fortsatt leier ut møblert og husk at du kan komme bedre ut av det enn mange andre hvis du finner deg en møblert leilighet til en OK pris. Det er bare å gi avkall på at du absolutt må ha en strøken Instagram vennlig leilighet. Så dette rådet er lettere å følge hvis du ikke har skaffet deg dame (sorry damer for det potensielt sjåvinistiske utsagnet, men det er fortsatt en overvekt av damer som bryr seg mest om hvordan det ser ut hjemme).


Leie ut egen bolig for en kortere periode

Dette er en situasjon som mange kommer opp i. Og spørsmålet du da stiller deg etter å ha lest det jeg skrev om umøblerte leiligheter er jo om du må tømme boligen din før du skal leie den ut?

Nei, du må jo ikke det.

Dette er også et unntak, spør du meg.

Men også et godt eksempel på at ikke alle situasjoner er like. I denne situasjonen så er ikke spørsmålet hva som lønner seg, men hva som er mest mulig gjennomførbart og praktisk.

Det ville jo kostet deg masse tid, masse krefter og en kostnad på lagring hvis du skulle tømt boligen din. Så merverdien av å leie ut umøblert skulle overgått alle dine kostnader (ink. egen tidsbruk på tømmingen) for at det skulle lønt seg. 

Det vil neppe gjøre det.

Spesielt siden vi ikke snakker om noen eksakt vitenskap her. Det er jo noen som foretrekker møblert også, selv om min oppfatning av det er at de er i mindretall.

Du skal ikke bry deg om det.

Du skal bry deg om de som faktisk er interessert i din bolig møblert, slik som den er.

Så du skal leie den ut møblert.

Firma vil ofte også foretrekke møblerte boliger, så hvis du er så heldig å få tak i et firma som vil leie så kan du få en veldig god leietaker på en møblert bolig. Mange tror store firma betaler så godt, men min erfaring er at store firma ofte betaler mindre, fordi de presenterer at tryggheten du som utleier får gjennom å leie ut til et stort og respektert firma gjør at det rettferdiggjør mindre betalt i husleie.

Dette kan selvsagt variere veldig, så dette er bare for å ha nevnt det. Jeg vet at Statoil (tidligere) betalte godt under markedspris når de skulle skaffe bolig til sine forskere og ansatte i Trondheim . Samtidig så vet jeg at spesielt en del internasjonale IT selskaper kan betale ganske godt for litt større, gode og dyre leiligheter sentralt i de store byene i Norge. Men dette er en ganske liten nisje og relativt risikofylt (spør du meg) for det er særdeles vanskelig å regne hjem utleie av slike boliger hvis du ikke får slike leietakere. Nå er det viktig å minne deg på at jeg skriver med bakgrunn i min erfaring fra lille Trondheim. Jeg vet at Oslo har et helt annet utleiemarked, et helt annet arbeidsmarked og dermed kan det være store avvik, spesielt i slike segmenter, som jeg ikke kjenner i detalj.


Utleie av hybler eller rom i bokollektiv

Dette er jo den beste måten å leie ut på hvis du skal få best cash flow.

Dette blir ofte en litt annen situasjon og her tror jeg derimot at det lønner seg å ha møblerte leiligheter. Ihvertfall delvis møblert, slik at de viktigste funksjonene er på plass.

Det bør være stuebord, sofa, spisebord og stoler på stuen og spisebord og stoler på kjøkkenet (hvis det er plass til det). Det bør rett og slett være mulig for 2, 3, 4 eller 5 studenter å flytte rett inn hvis de ønsker det. Dette fordi det er forskjell på forventningene til folk hvis de skal bo sammen med noen de bare så vidt kjenner, ikke kjenner eller det bare er kompiser/venninner som bor sammen.

Det er stor forskjell på det og det å leie ut en egen leilighet til et par (som er det vi ofte gjør).

Jeg regner med du som leser dette forstår forskjellen og henger med på dette.

Men også her vil du raskt kunne oppleve at noen kommer til å be om å få bruke sin egen seng. De kan leve med at fellesarealene er møblert og at det er satt inn garderobeskap og kanskje en kontorpult på soverommet/hybelen deres, men de vil ikke bruke den sengen eller den madrassen som står der fra før. Ingen er like og heller ikke leietakere, så noen bryr seg ikke og godtar den sengen som står der.

Andre gjør det ikke. Da blir det litt ekstra arbeid for deg som utleier og du bør ha litt plass i en kjellerbod eller tilsvarende slik at du får satt unna de møblene leietakerne ikke vil bruke. Min anbefaling er at du finner ut hva som lønner seg for deg og innretter deg deretter. Ha f. eks en sengeramme, men med løs madrass. Så kan leietaker ha med seg egen madrass, mens selve stammen står fast. Velg å ha det møblert med alt annet enn seng. Eller velg å ha det ferdig møblert. Punktum. Og si at slik er det. Noen vil godta det, andre ikke. Du vil miste noen potensielle leietakere, men vil få andre.

Som sagt, mange ganger, det finnes ingen fasit på dette.

Dette går også rett inn i kjernen av at det er mer arbeid å leie ut hybler og bokollektiv enn egne leiligheter. Mer cash flow og mer arbeid.

Så du bestemmer selv hvor mye arbeid du vil legge i og hva du vil tjene på utleien din vil avhenge av dine valg.


Utleie av hele hus

Dette er et segment jeg helt ærlig ikke har noe som helst erfaring med.

Det er (stort sett) ikke mulig å finne hele hus som egner seg for utleie i Trondheim, da leieprisene for slike boliger er alt for lave, siden etterspørselen etter å leie hele hus er så lav.

Dette henger jo sammen med at "absolutt alle" ønsker å eie sin egen bolig i Norge, derfor velger svært få å leie enebolig eller rekkehus som boligtyper.

Nå tenker jeg på å leie ut hus eller rekkehus eller tilsvarende til en familie. Ikke på at du deler opp eneboligen i mange soverom og leier ut til studenter. Slik utleie vil være omfattet av punktet over - utleie av hybler eller rom i bokollektiv.

Jeg vil anta at en familie som er på utkikk etter en varig plass på bo (langsiktig) på samme måte som andre leietakere ønsker å prege sitt eget hjem og dermed ønsker å møblere selv.

Samtidig så finnes det firma som er på utkikk etter ferdig møblerte hjem hvor utenlandske arbeidere kan komme å bo med familien sin. Så det vil helt sikkert være mulig å leie ut slike hjem møblert.

Her mener jeg situasjonen din spiller inn igjen.

Er du på utkikk etter å leie ut ditt eget hjem for en periode på 1-2 år eller lignende så ville jeg leid ut ferdig møblert. Brukt litt tid på å finne de rette leietakerne. Jeg ville også godtatt litt lavere leie, hvis jeg var sikker på at noen ville tatt vare på hjemmet mitt godt nok.

Skulle jeg drevet med langsiktig utleie av en slik bolig, så ville jeg leid den ut umøblert.

Men det er meg. Sitter du med egne erfaringer som du mener jeg burde tatt med her så legg gjerne igjen en kommentar eller send meg en e-post så jeg kan oppdatere innlegget.


Skatt

Jeg fikk noen innspill på Twitter på at det lønner seg å leie ut møblert pga. fradragene du kan få på skatten.

Her er jeg ikke helt enig. Det at enkelte tilfeller av møblert utleie gir fradrag på skatten mener jeg er et dårlig argument for å leie ut med møbler.


Hvis det totale regnestykket gir et pluss så ville jeg vært med. Men disse møblene som du kan kreve fradrag for (i gitte situasjoner) er jo ikke gratis.

Fradraget er der fordi møblene slites. De er der fordi du hadde en kostnad på innkjøp av de. Det er en skattemessig form for avskrivning. Det skal hjelpe deg med å få kjøpt nye møbler senere fordi de som brukes av leietakere kan (og vil) slites ut. Så her mener jeg mange tenker i litt feil rekkefølge.

Igjen så kommer det litt an på situasjonen din.

Skal du leie ut leiligheten din som du har bodd i selv, fordi du skal studere i en annen by i en kortere periode (1-2 år), så er det jo helt supert at du får trekke fra 15% av leieinntektene på skatten.

Klart det.

Men det betyr jo ikke at det på generelt grunnlag lønner seg å leie ut møblert, fordi du får trekke fra fradrag i slike tilfeller.

Hvis du kjøper deg en ny leilighet og så bruker 50-100.000,- på å møblere denne, så skal du jo tjene inn hele dette beløpet (justert for fradrag), målt mot en leilighet du leier ut umøblert, før du kan si at det lønner seg.

Er du med? Jeg ønsker å gå litt nærmere inn på detaljene i reglene rundt skatt og fradrag, for jeg vet at mange som leier ut misforstår reglene og tror de er bedre enn de er.


Det beste er om du leser deg opp selv på dette, det er ikke så vanskelig. Vi har (trolig) verdens beste nettsider fra en myndighet som Skatteetaten. Her kan du lese reglene selv Skatteregler ved utleie - møbler.

Her ser dere den sjablonmessige avskrivningen som mange ofte refererer til på 15% hvis du leier ut møblert.

Det mange glemmer (eller velger å se bort ifra) er at dette kun gjelder dine egne møbler som du selv har brukt i en bolig som du har bodd i før og etter et midlertidig leieforhold. 

Det holder altså ikke å skrive ny 3 års kontrakt og tro at du er innenfor loven.


Så denne regelen kan ikke brukes til varige sekundærboliger, slik mange tror.


Skal du leie ut en sekundærbolig (som du ikke har bodd i selv) og ønsker fradrag for møbler så gjelder følgende:

Møbler under kr. 15.000,- avskrives i sin helhet det året de kjøpes inn.

Møbler over kr. 15.000,- skal saldoavskrives med 20% hvert år. Da er vi inne på midt hovedpoeng. Svaret på om dette lønner seg eller ikke får du først etter å ha regnet inn kjøps kostnaden på møblene, den (evt.) økte leien du kan få og hensyntatt fradrag på skatten. Hvis dette regnestykket gir deg mer totalt enn du ville fått uten møbler, da er jeg enig. Da kan det lønne seg å leie ut møblert.

Hvis det ikke gjør det, så lønner det seg ikke, uansett hvor mye fradrag du kan føre opp.

Mer i detalj enn dette går jeg ikke.

Dette burde være nok. Skatt er ofte komplekst og jeg bruker alltid å gå til Skatteetaten sine egne sider.

Det meste finnes der.

Jeg anbefaler deg å gjøre det samme.

Twitter er fint, men lurer du på noe om skatt så går du til Skatteetaten sine sider og ikke til Twitter. Det er ikke alt som skrives på Twitter (ei heller Fintwit) som er korrekt.

Vær smart og gjør dine egne undersøkelser 😊


Generelt

Jeg fikk noen gode innspill fra Joachim Tangen (@JoachimTangen på Twitter) som er utleiemegler i Utleiehjelpen i Trondheim som jeg synes det er greit å ta med. Følger du han ikke så anbefaler jeg det også. Han har startet opp sitt eget selskap innen utleiemegling og utfordrer de store som Utleiemegleren.

Jeg liker alle som starter opp sitt eget firma.

Han hadde oppsummert noen fordeler og ulemper med møblert/umøblert som jeg synes var fint å ta med:


Fordeler med møblert:

- Fradrag på skatten

- Mindre slitasje på boligen da man slipper å flytte møbler ut og inn etter hvert leieforhold

- Dersom du ønsker firmakunder ønsker de stort sett møblerte hjem

Ulemper ved møblert:

- Mer jobb ved overtakelsene

- Det er delvis en del diskusjoner om å få fjernet noen av møblene, da noen leietakere har en del ting selv, i tillegg til at folk har forskjellig stil

- Møblene blir også slitt etter hvert og må eventuelt byttes ut eller kastes


Helt til slutt så legger jeg ved noen lenker som også er fine i forhold til å lese litt mer rundt det med utleie med eller uten møbler.


Huseierne - Bør jeg leie ut møblert eller umøblert?


Skatt.no - 4 fradrag du bør ha med når du leier ut