Etter å ha oppdaget FinansTwitter - #fintwit så har jeg lært veldig mye nytt, fra mange nye spennende personer jeg har oppdaget der. Jeg har vært på Twitter i 10 år, men har kun nylig oppdaget at det går an å bruke det ifht. investeringer. Og jeg har nettopp startet den virkelige læringen min ifht. aksjer. Jeg synes også det er ganske interessant at det virker som noen har bestemt seg for at det kun er enten aksjer eller kun eiendom. At noen liker finans og aksjer best og noen liker eiendom best er helt naturlig.
Og så har du sånne som meg som liker begge deler. Uansett så ble jeg inspirert til å skrive noen ord om begge deler, og hvorfor det ikke trenger å være enten eller.
Heller både og.
Dette innlegget handler om det. Aksjer og eiendom. Og mine erfaringer rundt dette.
Jeg skrev nylig et innlegg om det å kjøpe en utleieleilighet, og fikk masse god respons på det innlegget. Det er moro. God respons er alltid hyggelig.
Mennesker liker å bli sett og liker gode tilbakemeldinger. Det er en naturlig psykologisk reaksjon og de fleste har den. Det spiller ingen rolle om man er 15 eller har rukket å bli 45 år, som jeg har. Det er fortsatt hyggelig med gode tilbakemeldinger.
Jeg fikk også mange nye følgere i kjølvannet av det innlegget, men skulle du være ny leser så finner du innlegget her - Investering i utleieleilighet
Noen fikk litt info om meg der, men det kan sikkert være greit å vite litt mer om meg om min erfaring, for å vite litt mer om hvilket erfaringsgrunnlag jeg uttaler meg på. Derfor jeg har spunnet dette innlegget rundt mine erfaringer rundt det med aksjer, fond og eiendom.
Jeg anser meg selv først og fremst som eiendomsinvestor nå.
Men en eiendomsinvestor som prøver å lære mer og mer om aksjemarkedet. Jeg jobber med eiendom nå og har jobbet med eiendom i 20 år. På fritiden prøver jeg å investere de frie midlene jeg har i aksjemarkedet, så jeg skal få en viss spredning og i tillegg prøve å lære noe nytt. I store deler av de årene innen eiendom har jeg jobbet som eiendomsmegler, og vært underlagt begrensinger på hvordan jeg kunne investere i eiendom. Det har påvirket hvordan jeg har investert mine sparemidler og hvilke eiendommer jeg har investert i. Kort fortalt har det vært at jeg har vært avskåret fra å kunne kjøpe og selge eiendom, jeg har kun hatt lov til å kjøpe eiendom for utleie (primært langsiktig). Nå er jeg fristilt og jobber i et investeringsselskap (GEC Holding AS) med hovedansvaret for eiendomsinvesteringer. Vi ser på alle mulige investeringer innen eiendom, men primærfokus nå er å bygge opp et nytt og litt annerledes eiendomsselskap for utleie av leiligheter, hvor vi har startet i Trondheim. Her kan du se litt mer info om det - MySpot Living Som mange andre nordmenn har jeg en stor del av min EK i egen bolig som jeg eier sammen med min kone, men jeg regner ikke med vårt eget hus (et rekkehus fra 2012) når jeg snakker om eiendomsinvesteringer. Egen bolig kan selvsagt gi litt avkastning mtp. prisstigning, men mtp. hvor mye man betaler for å holde et hus i drift (lån, kom. avg., strøm og evt. vedlikehold) så er ikke det en investering som gir løpende inntekter og løpende avkastning. La oss holde egen bolig unna for nå. Vær veldig forsiktig med å regne egen bolig som en investering.
For at jeg skal regne det som en investering så må det være en eiendom som kan leies ut. Hvor det er mulig å lånefinansiere kjøpet og dermed skape en gearing effekt som (normalt) gir veldig god avkastning på din egenkapital.
Det at andre betaler for investeringen din (både dine finanskostnader og andre driftskostnader) er jo ganske genialt, ikke sant?
Jeg kommer tilbake til dette.
Selv om jeg har mest erfaring med eiendom er jeg ikke ukjent med aksjefond og enkeltaksjer. Men det er en litt blandet erfaring og jeg er definitivt en novise når det gjelder aksjer. Et par år etter at jeg sluttet i forsvaret så ringte min gamle sjef meg en dag for han hadde begynt å jobbe med å selge aksjefond for SEB og han solgte inn hvorfor jeg burde begynne å spare i aksjefond. Dette var i ca. 2000. Det hørtes lurt ut så jeg begynte å spare noen tusenlapper hver måned i enkelte fond. Jeg sparte i 3- 4 forskjellige fond, og på den tiden var det et Japan fond som hadde gått ganske bra så en god del av sparepengene ble puttet i det.
For de av dere som kjenner historien om Japansk økonomi, så skjønner dere at det ikke ble den beste investeringen min, men det var lærdom i det også.
På denne tiden hadde jeg ikke noen spesiell interesse for aksjer, det var en ren investering og etter noen år så mistet jeg interessen. Jeg ville bruke pengene på noe annet, så jeg solgte fondsandelene og kjøpte meg en Ducati.
I 2009 begynte jeg for første gang å kjøpe enkeltaksjer. Jeg ordnet meg konto i Nordnet og begynte å kjøpe og selge enkeltaksjer. Strategi? Teknisk analyse? Ikke hørt om.
Fikk tips fra andre eiendomsmeglere på jobben og kjøpte aksjer. Håpet på oppgang. Solgte hvis jeg hadde fått en liten gevinst. Kjøpte for så små beløp at Nordnet strengt tatt var de som tjente mest på det jeg betalte i kurtasje. Og det tok en tid før jeg skjønte at kurtasjen ødela mine kjøpskurser. Læring igjen.
Algeta var i skuddet på den tiden (for de av dere som kjenner til dem). Et norsk legemiddelselskap som gjorde det veldig bra på denne tiden.
Det svingte, for å så det mildt.
Svært volatilt. Jeg var med opp og ned og opp igjen. Gikk ut av aksjen. Gikk inn igjen.
Hadde faktisk den største delen av de pengene jeg brukte på aksjer her i en periode og tjente til slutt ganske godt.
Algeta gikk til himmels og ble kjøpt opp av Bayer.
Jeg sluttet som eiendomsmegler i 2010 og tok meg en friperiode før neste jobb hvor jeg skulle prøve meg på litt daytrading.
Strategi? Teknisk analyse? Fortsatt ikke hørt om.
Leste Finansavisen, DN og diverse inne på Nordnet og kjøpte aksjer. Håpet på oppgang. Solgte hvis jeg fikk en liten gevinst. Tapte en god del på mange aksjer. Men Algeta berget meg, så jeg stoppet på akkurat det samme beløpet som jeg startet med. Tjuvflaks. Skjønte at jeg ikke hadde filla peiling på aksjer og at det jeg drev med var ren gamling.
Jeg kunne like gjerne dratt på Casino og satset pengene mine på svart eller rød. Det var ikke en opsjon da, så jeg solgte alle aksjene og satte det i aksjefond. Glemte dem og konsentrerte meg om ny jobb. Etter et par år hadde jeg igjen mistet interessen, så jeg solgte alle fondsandelene og kjøpte meg en Ducati igjen. Ja, det er sant.
History repeating. Ducati er kult da.
Bare ikke så smart økonomisk 😉
Så er vi kommet til 2020 og jeg har virkelig fått opp interessen for aksjer igjen.
Men denne gangen har jeg fått en reell interesse for aksjer og aksjemarkedet og ikke bare for å prøve å tjene penger.
Jeg prøver å lære meg å regne på aksjer. Jeg har begynt å lese årsrapporter og årsregnskap til selskaper.
Jeg har begynt med å gå gjennom tallene til ulike eiendomsselskaper, for jeg er fortsatt over snittet interessert i eiendom og jeg har lest at man bør kjøpe aksjer i selskap man forstår.
Eiendomsselskaper forstår jeg.
Jeg har også lest (og hørt Arne Fredly si) at for å bli god med aksjer så må man ha en reell interesse for aksjer og ikke bare se på det som en måte for å tjene penger på.
Så dette lover godt synes jeg.
Kanskje jeg nå faktisk kan klare å holde dette gående. Og en siste ting som er en fordel. - Nå har jeg allerede en Ducati, for den kjøpte jeg meg ifjor 😎 Min tredje Ducati. Denne gangen en Sports Touring sykkel (med kåpe og sidevesker), for jeg er blitt en voksen mann og skal bruke den på tur.
Kanskje aksjeinvesteringene mine er blitt modne også?
Tilbake til poenget. Eiendom vs aksjer.
Dette er jo ikke enten eller.
Eiendom er ikke fienden til aksjer. Du må jo ikke drive med enten aksjer eller eiendom.
Eiendom er et hjelpemiddel for å tjene mer penger. Og får du deg en god utleieeiendom som kan gi deg kontinuerlig cash-flow så kan du faktisk få mer kapital til å putte inn i aksjemarkedet.
Men som med aksjer, det er ikke for alle. Jeg respekterer det. Og jeg respekteter at noen er så gode med aksjer at de synes det er mer moro og vil bare holde på med det (da tjener de trolig mer på det også uten at det er triggeren i første omgang).
Noen liker eiendom og ser at det kan være et godt verktøy for å tjene penger, andre vil ikke være borti det og holder seg til aksjer. Uansett så tror jeg det er med eiendom som med aksjer, du må like eiendom for å bli god på det. Du må bruke tid og du må kunne det. Ihvertfall for å bli god og gjøre det ordentlig. Det er noen som har tjent penger på eiendom på cowboy-vis, det skal sies. Men akkurat det blir vanskeligere og vanskeligere. Når jeg begynte med eiendomsmegling så visste jeg ikke noe om det og jeg begynte ikke med det fordi jeg trodde jeg skulle tjene mye penger. Jeg kom fra forsvaret og skulle bare studere økonomi. Og samtidig skulle jeg jobbe med noe. En deltidsjobb og det ble innen eiendomsmegling. Jeg kunne ikke noe om eiendom, men jeg skjønte raskt at det handlet om salg. Jeg skjønte også ganske tidlig at jeg var ganske god på salg. Det trigget konkurranseinstinktet mitt.
Jeg ville bli best. Jeg brydde meg ikke om pengene. Jeg brydde meg om resultatlistene, konkurransen mot andre meglere og internt på kontoret.
Derfor ble jeg også ganske en ganske habil megler tror jeg. Fordi jeg ble trigget av andre ting enn penger.
Det er en digresjon, men jeg tror alt for mange av de som studerer eiendomsmegling på BI gjør det fordi de tror de skal tjene masse penger som megler. Det tror jeg er feil utgangspunkt for å bli en god eiendomsmegler.
Selv er jeg litt misunnelig på de som er gode til å investere i aksjer og ennå mer sjalu på de som kan å trade aksjer. Det virker utrolig spennende. Kult, rett og slett.
Det trigger konkurranseinstinktet mitt. De som skjønner når en aksje skal gå opp eller ned (ihvertfall så har de med basis i teknisk analyse og andre verktøy et visst grunnlag de baserer det på).
Ingen vet jo eksakt hvor en aksje skal gå, men de driver ikke med ren gamling, slik som jeg gjorde. Jeg ser at det er flere på Twitter som klarer å gjøre dette som privatpersoner, i tillegg til studier eller jobb. Til og med i tillegg til jobb som lege.
Da er du strukturert og har peiling.
Det inspirerer meg.
Hvor langt jeg kan ta dette vet jeg ikke ennå, men det blir spennende å se. Selv med min manglende teknikk og innsikt har jeg klart å tjene noen kroner på aksjer.
Og min beste aksjegevinst er gjort med Selvaag Bolig.
Og jeg skal dele dette tipset med dere. Noe jeg har skjønt etter å ha fulgt med litt de siste årene er at det viser seg at aksjemarkedet ikke alltid er så veldig mye mer rasjonelt enn det norske boligmarkedet. Det norske boligmarkedet er ganske langt fra rasjonelt, men det er en annen sak. Man skulle tro at investorer er litt mer følelseskalde og basert på noe annet enn kortsiktige svingninger i boligprisene, men Selvaag Bolig aksjen er et eksempel på det motsatte.
Denne aksjen følger trendene i boligprisene i Norge ganske godt, og det gjør det mulig å trade på SBO hvis man kan litt om boligmarkedet i Norge.
Det norske boligmarkedet følger ganske klassiske trender gjennom ett år. Kort fortalt så stiger de norske boligprisene fra nyttår hvert år og så synker de fra tidlig sommer og utover høsten. Dette er en generell trend og selvsagt noe forenklet, men du har samme syklus stort sett hvert år.
Så enkelt forklart skal du kjøpe SBO på senhøsten og selge en gang mellom vår og sommer. Det som er vanskelig å vite er eksakt når på våren du skal selge, men det å følge med på boligmarkedet gir deg en pekepinn. Det er selvsagt ingen regel uten unntak og i 2016 så fortsatte Selvaag aksjen å stige også utover høsten. Hvorfor? Fordi boligmarkedet også hadde et "off-år" utenfor trenden og fortsatte å stige også på høsten.
Som med aksjer så får du etter slike perioder gjerne en rekyl og det fikk vi i 2017 når boligmarkedet fikk seg en ekstra dupp (spesielt pga. situasjonen vi hadde i Oslo) og da får du en kjempemulighet. Det var den jeg benyttet meg av.
SBO ble ganske hardt straffet høsten 2017, fordi nybyggmarkedet hadde stoppet opp og alt var bare dårlige overskrifter og negativt prat. Jeg skjønte at Selvaag ikke kom til å tjene noe mindre penger på sikt, selv om det stoppet opp midlertidig så jeg kjøpte en solid porsjon aksjer.
Største plasseringen jeg har gjort i aksjemarkedet noen gang. Naturen gikk sin gang og fra nyttår var markedet igang igjen og jeg solgte i mars, med ca. 34% avkastning. Dette kaller jeg ikke flaks, for det var ingen fundamental endring i Selvaag Bolig sin drift og økonomi høsten 2017. De ble kun straffet fordi markedet på kort sikt ble vurdert som dårlig. Jeg sier ikke dette for å skryte, kun for å dele mine erfaringer, slik at andre kan vurdere å dra nytte av det.
PS! Man kunne selvsagt tjent like mye på bare å sitte i Selvaag hele veien og vært en verdidrevet investor og fått utbytte i tillegg underveis. Ha bare litt is i magen som sagt, for aksjen svinger. Selv har jeg nå valgt å legge denne i min utbytteportefølje. Men ramler den igjen slik som i 2017, så skal jeg sørge for å ha litt ekstra cash for å gjøre en trade igjen.
Etter traden gikk de innskuddet ut av markedet for de var tiltenkt som EK for en ny leilighet som var ferdig sommeren 2018 og så har jeg fortsatt å ha gevinsten i aksjemarkedet. Den tilfredsstiller grunnregelen innen aksjer.
Ikke invester i aksjer mer penger enn du har råd til å tape.
Jeg kunne selvsagt tjent mye mer hvis jeg hadde gearet denne investeringen, men det er noen jeg aldri har turt å gjøre med aksjer, i motsetning til med eiendom.
Kanskje handler det om kunnskap og erfaring, men i min verden er det to vidt forskjellige ting. Å geare aksjer og å geare eiendom.
Gearer du aksjer og kursen synker under et visst nivå får du beskjed fra megler, bank eller tilsvarende om at du må stille opp med mer EK (eller sikkerhet) hvis ikke blir posisjonen din tvangssolgt og du taper all EK og kanskje mer.
Det skjer ikke med eiendom. I tillegg har ikke ennå jeg lært meg måter hvor andre kan betale for mine aksjeinvesteringer, slik som det fungerer med eiendom. Finnes det? En utleieenhet som går rundt fra dag 1, vil i praksis være med på å betale ned din egen investering og øke din EK andel i den eiendommen sakte men sikkert. I min verden er dette toppen av smart investering. Noen sier det er samme risiko å belåne en eiendom som det er å belåne et aksjekjøp.
Det mener jeg er feil. For som jeg skrev, du vil aldri bli tvunget av banken til å stille opp med mer EK (ihvertfall ikke som privatperson) fordi prisene har sunket en høst og du vil heller aldri bli tvunget til å selge eiendommen så lenge du betaler låneforpliktelsene til banken. Og så lenge du har en leietaker som betaler husleien vil du alltid kunne betjene lånet. "Hva hvis du ikke får leid ut da?"
Det spørsmålet får jeg en gang i blant. Og jeg mener at premisset for spørsmålet er feil. Spørsmålet skal være: "Hva hvis du ikke får leid ut til den husleien du forventer?" Fordi utleie eiendom skal kjøpes i store byer hvor det er et velfungerende utleiemarked. Da står ikke attraktive eiendommer ledige. Det er bare et spørsmål om hva du får i leie. Og min regel har vært å aldri kjøpe eiendom som jeg ikke kan beholde selv om jeg får mindre i leie enn planlagt og selv om renten skulle gå opp en del. Men igjen, jeg baserer mine uttalelser på at investeringen er gjort av noen som kan dette. Jeg mener det er mulig å drive med utleie uten at du står med måneder uten leieinntekt.
Dette er ikke rakettforskning.
Finn de rette leieobjektene, finn de rette leietakerne, oppfør deg ordentlig og skjønn at du driver i servicebransjen så går dette stort sett greit.
En siste kommentar knyttet til EK og det faktum at eiendom er kapitalkrevende.
Ja, det er det, og det er verre nå enn noen gang. Så jeg er glad jeg ikke starter nå. For det kreves mer EK nå enn det gjorde før, og det ligger begrensninger i boliglånsforskriften som gjør det vanskelig for noen. Du kan begynne å investere i aksjer når du har noen tusen kroner. Det kan du ikke med eiendom, jeg skjønner det.
Så det å komme igang er et løft og krever møysommelig sparing og eller investering i aksjer som har hjulpet deg til en EK som alene eller sammen med tilleggssikkerhet gjør deg i stand til å investere i din første bolig. Når det er gjort og du er igang så er valget litt mer åpent. Jeg har gjort de fleste ekstra investeringene innen eiendom uten å ha veldig mye oppspart kapital, men jeg har brukt sikkerhet i egen bolig som grunnlag for nytt kjøp og bare fortsatt sånn.
Og da handler dette mer om din plan, dine forberedelser og dine evner til å overbevise banken om at din investering er trygg og noe banken bør stille seg bak.
Uansett om du ønsker å investere i eiendom eller aksjer ønsker jeg deg lykke til! Nå må jeg tilbake til boken min - god kveld 😊