Hvorfor investering i en ny utleieleilighet kan være riktig for deg

I det siste har jeg fått flere henvendelser fra folk som leste intervjuet mitt hos Husleie.no

Hvis du ikke har lest det kan du lese det her - intervju hos Husleie.no

De vil ha tips og råd om hvordan jeg har drevet med utleie. Det synes jeg er veldig hyggelig, og det har vært noe av poenget med bloggen min. Nemlig å kunne bidra til at andre kan dra nytte av mine erfaringer.

Det er mange måter å drive med utleie på. Og jeg påstår ikke at dette er den beste måten å drive med utleie på, og det er definitivt ikke den måten som gir mest avkastning på kort sikt. Men utleie av en helt ny leilighet kan faktisk være en veldig god investering. Men, som med mange andre investeringer, så vil risiko og arbeidsmengde kunne gjenspeile avkastningen din. Det er mange som kjøper brukte eiendommer, pusser dem opp, bygger dem om (klassikeren er å bygge om en 2- roms til en 3- roms) og leier de ut med god direkte avkastning og gode regnestykker. Felles for slike prosjekter er at du må ha tid, lyst og evne til å gjøre mye av arbeidet selv. Og du må være forberedt på vedlikeholdsutgifter og potensielle perioder uten leieinntekt underveis, fordi du må foreta vedlikehold. Du kan selvsagt sette bort arbeidet til et firma, men da går ofte mye av gevinsten bort. Nok om det, jeg skal ikke skrive om det nå, jeg ville bare gjøre det klart at jeg ikke er imot slike investeringer, men det passer ikke for alle og det er ikke måten jeg har gjort det på.

Ønsker du å starte med utleie?  Eller leier du ut og bruker egne kontrakter eller diverse løsninger? Da anbefaler jeg deg å bruke et forvaltningssystem.

Da kan det være greit å lære om at det finnes en annen måte å drive med utleie på, men den krever tålmodighet (ja, jeg vet at det er litt spesielt at jeg som nesten ikke eier tålmodighet snakker om det, men jeg har blitt bedre med årene). Tålmodighet og et langsiktig perspektiv. Tiden er din beste venn.

REKLAME for egen bok:
Vil du lese mer om eiendom og utleie kjøp boken min, som finnes i nettbutikken - Utleieguiden

Jeg kjøpte min første leilighet i 1998, nettopp kommet hjem etter 4 år i forsvaret og hadde spart opp noen kroner EK. Jeg skulle studere økonomi, og skulle begynne på TØH (Trondheim Økonomisk Høyskole). Rett etter at vi (sammen kjæresten den gang - og lærte også tidlig hvorfor man skal ha samboerkontrakt, men det er en annen historie) kjøpte så spratt renten spratt opp til ca. 10% i en periode. Det var ikke så farlig siden lånet var på ca. 55% av leilighetens verdi og heller ikke så stort. Men erfaringen var grei å ha. Samtidig er det nok den erfaringen som har gjort at jeg i alt for mange år var for feig og ikke ga nok gass med nye investeringer. For tenk om renten skulle gå opp mot 8- 10% igjen... Ikke mange utleiecaser som står seg med de tallene, når du skal vurdere en nytt case. Ca. 2 år etterpå (1999- 2000) kjøpte jeg min første utleieleilighet, da var jeg student og hadde begynt å jobbe som meglerassistent (det som, så fint, kalles trainee idag) hos et up-and-coming eiendomsmeglerselskap i Trondheim. En kollega og en av sjefene mine tipset meg om at det var lurt å kjøpe seg en utleiebolig. Jeg visste at de begge visste hva de snakket om, da begge to hadde drevet med eiendom sammen med sine fedre en stund og hadde "skin in the game" som man sier. De anbefalte et nytt prosjekt hvor de selv skulle kjøpe, i en ny, litt ukjent bydel i Trondheim (Ilsvika, den gang var det bare gamle boliger og industri i det området - høres det kjent ut?), hjalp meg å plukke ut leilighet og sendte meg rett til eiendomsmegleren som solgte dette prosjektet. Jeg fikk en god gjennomgang, reserverte leiligheten og tok med meg prospektet og prislisten hjem. Så tok jeg med all infoen til banken min og solgte inn ideen med hud og hår. Ja, du må selge inn dette.

Du kan ikke spørre banken om å få låne penger. Du må selge inn ideen din.

Er den god, tallene henger på greip og banken forstår at du vet hva du driver med så får du stort sett lån.

Hvis du litt usikker og bare spør om du kan få lån, så får du trolig et avslag.

Det kalles å stå med lua i hånda, og det var noe man drev med på 60- og 70- tallet.

Når finansieringen var avklart var det bare å gå tilbake til megleren og levere inn et signert kjøpetilbud. Jeg hadde kjøpt min første utleiebolig! I tillegg til at jeg eide egen leilighet. Som student med deltidsjobb. Joda, vi hadde ikke noen boliglånsforskrift den gangen, så akkurat det var enklere, men bankene hadde likevel et budsjett og stramme rammer å forholde seg til. Mange andre ville nok fått nei, hvis de gikk til banken og spurte om det samme. Det handler stort sett mer om ideen og måten den presenteres (selges inn) på enn på reguleringene. Det vil alltid være hindringer for de som velger å fokusere på dem. Tro meg, jeg har litt for ofte vært en av dem selv, men innimellom glimtet jeg til.

Tilbake til leiligheten. En 2- roms på 52 kvm. til 1.050.000,- i Ilsvika.

Har du betalt 20.000,- pr. kvm. i Ilsvika!? Er du gal??? Var de første og vanligste kommentarene jeg fikk. Men jeg stolte på tipset og var sikker på at jeg hadde gjort en god deal. Historien viser at det var en god deal. Takk Thomas og Marius :)

I den tiden så trodde jeg ennå at jeg måtte ta gevinst for å få realisert EK'n min, så jeg solgte den etter litt over ett år med utleie. Var fornøyd meg gevinsten. Kjøpte en annen, brukt og slitt leilighet som jeg pusset opp litt enkelt og leide ut. Skulle egentlig beholde den langsiktig, men når jeg ble oppringt på fotballtur i England fra hun som bodde i leiligheten under og hun lurte på om jeg kunne ringe leietakeren min og be henne slutte å dusje for det rant vann ned på kjøkkenbordet hennes, så bestemte jeg meg der og da for at jeg ikke orket å holde på med utleie av gamle leiligheter. Jeg hadde for mye fokus på jobben, brukte all min tid på den og ville ikke ha den ekstra bekymringen. Så jeg solgte den (med ny gevinst) og så fant jeg den leiligheten som dette egentlig skal handle om.

Rosenborg Park. Nytt boligprosjekt i Trondheim på en gammel skole og industritomt. Salget ble påbegynt i 2003, men de første byggetrinnene ble først ferdigstilt i 2005. Her kjøpte jeg en liten 1- roms på ca. 33 kvm. til 1.200.000,- Igjen så lurte folk på om det hadde rablet for meg. Betale over 35.000,- pr. kvm. for en liten 1- roms!? Galskap. Den har riktignok en smart skyvedørsløsning så den fremstår nesten som en 2- roms, men dette var likevel veldig dyrt i Trondheim. Jeg var likevel ganske sikker på at dette kom til å bli et populært område og at det kom til å bli en god investering når området var ferdig. De som hadde fulgt med ennå bedre i timen hadde i årene før sikret seg tilsvarende leiligheter på Beddingen, ved Solsiden til kr. 600.000,-

Rundt 20.000,- pr. kvm. i det som er Trondheims svar på Aker Brygge. Her snakker vi investering...

Da sov jeg i timen, eller rettere sagt, jeg var alt for opptatt med jobben min.

For nå var jeg blitt eiendomsmegler og jeg var i tillegg opptatt av å følge reglene man var underlagt som eiendomsmegler om å ikke kjøpe og selge (det har kostet meg dyrt, men jeg har fulgt disse reglene hele tiden). Nå etter 20 år må jeg innrømme at det er deilig å fritt kunne bestemme hvilke investeringer jeg kan gjøre selv.

Denne leiligheten på Rosenborg Park har jeg ennå. Det var et svakt øyeblikk under finanskrisen høsten 2008 når det var like før nervene mine tok overhånd og det førte til et salg, men jeg berget og kom meg unna, med leiligheten trygt i behold. Finanskrisen i 2008 lærte meg mye. I 15 år har jeg leid ut denne leiligheten. Jeg er strålende fornøyd og dette er den beste økonomiske investeringen jeg noensinne har gjort. Selv om den ble kjøpt når det var regnet som dyrt og selv om leieinntektene den gang knapt dekte alle utgiftene. Og her kommer hovedpoenget. Det var dårlig avkastning hvis man regner yield når jeg kjøpte den, ganske nøyaktig like dårlig yield som det er å regne på en ny utleieleilighet i Trondheim idag. Men verdistigningen på denne leiligheten, sammen med et nedbetalt lån er idag gull verdt. Og er det som har gitt meg og kona muligheten til å investere i flere slike leiligheter.

Alt startet her.

Det har tatt tid, men det har ikke kostet meg mye arbeid. Jeg har skiftet leietaker hvert 2.-3. år i snitt. En leietaker bodde her i 5 år, under hele legestudiet. Det var en svært heldig periode.

Kostnadene mine, foruten fellesutgifter, lån og kom. avg. har kun vært Finn annonser frem til ifjor. Da fikk jeg lakkert opp kjøkkeninnredningen og baderomsinnredningen, malt veggene og skiftet deler i ventilasjonsviften. Kostnad, litt under 15.000,- (Hvitt, med regning, hvis du lurte). Det er alt jeg har hatt av vedlikeholdskostnader på 15 år.

Jeg har satt opp et enkelt regneark med nøkkeltallene så dere kan se. Sammenligningen er fra en leilighet kjøpt på tegning i 2003 som var ferdig i 2005 og en leilighet kjøpt på tegning i 2019 som er ferdig i 2021.

Da har jeg regnet avkastning på den absolutt enkleste måten for å holde finansiering unna. Netto yield: leieinntekt minus kostnader delt på kjøpesum for å finne %-vis avkastning. Basis for denne måten er å holde lån og rente utenfor, brukes ofte med næringseiendom og for å sammenligne ulike investeringer med hverandre.

Rentene har vært både opp og ned i disse 15 årene, men det gir ikke noen mening å blande det inn i de grove regnestykkene jeg bruker her. Renten vil alltid svinge, men jeg tror uansett aldri vi får se igjen rentene fra 90- tallet. Og det er ihvertfall ikke noe man trenger å bekymre seg for de neste par årene. Likevel var kostnadene med lån (renter og avdrag), fellesutgifter og kommunale avgifter sånn at leieinntektene ikke dekket alt sammen. Det dekte det meste, men ikke alt. Slik var det i 2005 og slik er det idag. Min filosofi har vært at det er bedre å spare 1000,- - 1500,- i måneden i en egen utleieleilighet (for det er det som har vært det meste man har måttet spytte inn selv i investeringen) enn å spare dette i et aksjefond. De fleste (ihvertfall mange) sparer en tusenlapp i måneden i et aksjefond eller tilsvarende. Hvis økonomien din ellers er ryddig kan du da ha råd til en utleieleilighet. Joda, mange kan bli hindret av boliglånsforskriften etc. men jeg kan ikke ta alle unntakene her. Jeg snakker om et tankesett og en måte å investere på, for de som er interessert. Og hvis du vil nok, så finner du en måte å løse det på.

Nå koster en ny sentral 2- roms over 70.000,- pr. kvm. i Trondheim. Og du har sikkert skjønt hva folk sier... "Galskap". "Dette kan ikke fortsette". Joda, det kan det. Og det vil det. Og hvorfor skal jeg skrive mer om en annen gang. Men det kommer til å fortsette. Om det får seg en knekk nå under korona er fortsatt usikkert, men det kommer til å fortsette.

Garantert. Og det kan du få sitere meg på. Bare ikke kom å påstå at jeg har sagt at det aldri vil svinge, for det kan det, i kortere perioder. Og det vil det. Men i det lange løp vil det fortsette å gå oppover.

Litt sånn som aksjemarkedet. Men boligmarkedet vil aldri krakke 30-50%. Nei, det vil ikke det, selv om en viss økonom driver å påstår at det skal/kan falle 25%. Vel, boligmarkedet har steget over 300% siden han begynte å spå det.

Så hvis du tror han har rett, så bør du kanskje slutte å høre på meg for da lever vi i litt forskjellige verdener.

Derfor fortsetter vi å investere i nye, sentrale 2- roms i undervurderte boligområder i Trondheim, som jeg er sikker på vil stige mer enn andre i tiden fremover.

Blir vi rike neste år?

Nei, men det er heller ikke målet.

Målet er å bli rik i lengden, og samtidig har det utrolig artig på veien dit! Og leiligheten på Rosenborg Park? Den skal aldri selges.

Den er nedbetalt, og så lånt opp igjen for å finansiere nye leiligheter underveis. Samtidig som den fortsatt gir oss en jevn cash-flow hver måned. Hva er avkastningen på det da? Jeg vet ikke helt - uendelig kanskje... ? Jeg har ikke brukt tid på å prøve å regne på det, men det fungerer ganske bra :) Nå venter vi bare på at første byggetrinn på Øvre Nyhavna skal bli ferdig i 2021 så starter vi syklusen på nytt igjen.

Fordi galskapen vil ingen ende ta 😉

Foto: Heimdal Eiendomsmegling/ Heimdal Bolig. Boligprosjektet: https://prosjekt.hem.no/ovrenyhavna/