Det går ikke en uke uten et oppslag i media om boligprisene i Norge.
Boble?
Overpriset?
Markedet som ikke fungerer!
Nå går prisene opp!
Nå skal prisene ned! Unge som ikke kommer seg inn på markedet!
Voksne som trekker stigen opp etter seg!
Det er helt umulig. Hvordan skal dette gå?
Du må kjøpe bolig så fort du kan! Vil ikke kaste penger ut vinduet. Osv. Alt dette kunne vært overskrifter eller tema i artikler i norsk media.
Om og om igjen. År etter år. Alle diskuterer, men få blir enige. Folk som kjenner bransjen synes ikke dette er så komplisert, som alle de som står utenfor og prøver å forstå. Noe av utfordringen er at det er flest uttalelser fra folk som faktisk ikke forstår hvordan et fritt marked fungerer.
Er boligprisene så høye i Norge?
Må de gå ned? Må de gå ned så mye som mange mener?
Hvordan skal det skje? La oss se litt på denne problemstillingen - med litt nye øyne.
Øyne som naturlig nok er preget av at jeg er investor i dette boligmarkedet med så høye priser. Men hvorfor er det så interessant å kjøpe eiendom i Norge da? Hvis boligprisene er så høye?
Før vi går inn i materien. Et lite tilbakeblikk til 2014. Aftenposten 03.09.2014: hvorfor er boligprisene så høye i Norge?
Les gjerne hele artikkelen. Her er ingressen:
Boligprisene i Norge ligger på rekordhøye nivåer, selv om veksten i nå august ikke tok pusten fra noen. Likevel: Selv da boligprisene var lavere enn de er nå, som i 2011, var det frykt for at Norge har en boligprisboble.
Det får vi kanskje først svar på om boligmarkedet kollapser. Men det er det på ingen måte sikkert at det gjør.
Artikkelen var noe jeg enkelt fant nå. Jeg har jobbet med eiendom siden 1999. Du ville blitt forbauset hvis du hadde vist hvor ofte akkurat samme problemstilling er oppe.
Det kryr av dem på nettet.
Se gjerne på pkt. 7 som de lister opp. Det er noe av det viktigste for boligprisene i Norge.
Det blir alltid dyrere å bygge nye boliger. Det vil alltid (over tid) trekke bruktprisene opp.
Jeg er ikke så sikker på at boligprisene er for høye i Norge.
Høye er de.
Det kan vel alle være enig i.
Men for høye? Housinglab ved OsloMet har en boble indeks. Den visste at boligprisene var undervurdert med 4% i Q4 2022.
Vi lar den ligge nå.
Det er ikke hovedpoenget i artikkelen her.
Hovedpoenget er hvordan et fritt marked fungerer. Prisfastsettelse og forholdet mellom tilbud og etterspørsel.
Forutsetningene i Norge i dag er at vi har et boligmarked som er tilnærmet fritt. Altså det frie marked.
Ordet marked dukket opp i Norrøne tider. Det beskrev et sted for næringsvirksomhet under små forhold. En markedsplass, et torg eller lignende. Hvor man kunne kjøpe, selge eller bytte varer.
Nå er ikke et marked begrenset av tid og geografi. Men det er fortsatt der kjøper og selger møtes og gjør handler med hverandre. I Norge er dette markedet stort sett fritt.
Priser i et slik marked bestemmes av tilbud og etterspørsel.
Slik er det.
Enten politikere vil eller ikke.
Det er ingen begrensninger for nordmenn i å kjøpe bolig. Hvem som helst kan kjøpe en eiendom i Norge. Så lenge du kan betale for den. Dette er utgangspunktet vårt.
Vi må ha med oss dette når vi skal se på hvorfor prisene er så høye på boliger i Norge.
Er de egentlig så høye?
Det er en helt annen diskusjon. Vi lar den ligge nå.
Så boligmarkedet er et fritt marked. Finansieringen av lån knyttet til boligmarkedet er ikke det. Fritt altså.
Siden 2017 har vi hatt boliglånsforskriften. Nå døpt om til Utleieforskriften, siden den også omfatter lån til bil og båt.
Den regulerer adgangen norske banker har til å gi kreditt (lån) til norske boligkjøpere.
Så nå må vi holde tungen rett i munnen. Kreditt tilgangen er begrenset og regulert. Selve boligmarkedet med alle boligene som er produsert og faktisk står der er uregulert og et fritt marked.
Det er et unntak til regelen om et fritt marked. Og det gjelder de boligene som ikke er bygd. Nybygging i Norge.
Spaltist i Dagens Næringsliv og førsteamanuensis på Handelshøyskolen NTNU i Trondheim, Are Oust har skrevet følgende:
"Byggingen av nye boliger er et av de mest planstyrte områdene vi har i norsk økonomi, med kommuneplanenes arealplaner, områdeplaner og reguleringsplaner, før en til slutt ender opp med en byggesak. Det er svært gode grunner til at det må være sånn, men de som gir markedskreftene i bruktboligmarkedet skylden for høye boligpriser, har forstått svært lite".
For de som vil lese hele innlegget så er det her:
Hovedpoenget hans i artikkelen er at det er begrenset hvor mye boligprisene kan synke i Norge, når det er for få av dem.
Boliger altså.
Der folk vil bo. I dette teller også hvilken type boliger det er der (eks. rekkehus eller leiligheter).
Tilbud og etterspørsel altså. Ganske grunnleggende kunnskap for alle som har studert litt økonomi. Ihvertfall hvis du har studert økonomi uten å ha på de ideologiske brillene dine.
Tilbud og etterspørsel.
Et ganske enkelt konsept som blir forklart på økonomistudier over hele verden.
Dette sliter mange med å forstå.
Men det er slik markedet vårt er bygd opp.
Så denne utviklingen fortsetter videre, med mindre vi plutselig skulle endre alle forutsetningene.
Men vi blir ikke Sovjetunionen og en kommuniststat, selv om B. Moxness sikkert gjerne skulle ønsket det.
Mange politikere leter fortvilt etter en enkel løsning på de utfordringene høye boligpriser skaper. Da er det lett å skylde på investorer for problemene.
Alt hadde vært så mye enklere uten alle de som skal tjene penger på bolig.
Det er lettere å skylde på investorer enn å gjøre noe med det faktiske problemet.
Nemlig at det er for få boliger av riktig type - der hvor folk vil bo. Det og det faktum at alt for mange kjøper bolig på feil tidspunkt i livet. Det første er allment akseptert blant eksperter. Bare ikke blant politikere. Det siste er min personlige mening.
Pussig.
Det er litt pussig at politikere er så skeptisk til investorer.
For de fleste nordmenn har tjent størstedelen av sin formue gjennom eiendom.
Men du skal helst ha tjent disse pengene ved å være uvitende beboer i din egen bolig.
Uten et eneste begrep om at markedet rundt deg har hjulpet deg på veien. På veien mot å bli rik på eiendom.
Vet du hva du holder på med? Det er ikke bra.
Da er du bolighai, spekulant og en parasitt.
Du skal ikke tjene penger på bolig hvis du vet hva du holder på med.
Har du hatt flaks er det godkjent.
Dette er Ola Dunk i et nøtteskall.
I et fritt marked vil det alltid være investorer.
Så lenge det er mulig å tjene penger i et marked vil det være investorer der. Den dagen det er mer å tjene andre steder - flytter investorene dit. Igjen. Dette er ganske enkelt.
Er du investor? Eller vil du bli det? Les boken min Utleieguiden - Boligutleie fra A til Å 
Slik har det vært siden det norrøne markedet. Det har alltid vært handelsmenn, kjøpmenn og noen som har vært bedre på å kjøpe, selge og bytte varer enn andre. Hele kloden er bygd opp på dette.
Vi har bare skiftet navn på handelsmennene underveis.
Hvis du tjener penger på eiendom så er du ikke investor heller. Du er bolighai, boligspekulant, gribb eller lignende.
Det beste er det godes verste fiende
Voltaire sa "Det beste er det godes verste fiende".
Jeg synes det passer godt på politkerne og boligmarkedet.
De mener godt. Jeg tviler ikke på det.
Men de gode intensjonene ender ofte opp med uheldige bivirkninger.
Hvis (les når) politikerne begynner å blande seg i markeder, så blir det sjelden bedre for folk flest.
Det har vi gjentatte eksempler på.
Reguleringer har gjerne ukjente bieffekter. Noen som har erfart hvordan politikerne sin inngripen i strømmarkedet har fungert?
Noen som husker hva de sa når de vedtok utenlandskablene?
"Dette vil selvsagt ikke påvirke strømprisen i Norge"... Vel... 🤷🏻♂️
Det samme gjelder også boligmarkedet.
Grep som gjøres for å straffe investorer vil sjelden ramme investorer alene.
Investorer vil trolig komme godt ut av reguleringer også. Hvis du kan eiendom.
Dette handler om kompetanse.
Det er som vann. Det finner alltid en vei.
Som sagt; verden er bygd opp av, mer eller mindre, frie markeder.
Dette er ikke så komplisert.
Boligprisene er høye fordi «absolutt alle» skal eie sin egen bolig i Norge.
Det er ikke nok boliger der folk vil bo.
Så enkelt er det.
Politikere og andre overkompliserer dette.
Mange av dem tror heller ikke på det frie markedet. Så de skal regulere seg ut av "problemet".
Det er ikke norske boligpriser som har gjort Norge til et rikt land.
Oljen har gjort Norge til et rikt land. Og siden alle i Norge skal eie egen bolig så pløyes store deler av inntektene inn i det norske boligmarkedet.
Det igjen har ført til at mange har tjent penger på eiendom.
Men bolig i seg selv skaper ingen verdi, med mindre den leies ut og gir leieinntekter.
Men oljen har gjort Norge og nordmenn rike. Rike nordmenn har så investert i eiendom og så har snøballen begynt å rulle
Jeg er en av få som tror at noe av grunnen til at vi kanskje har litt for høye boligpriser på en del typer boliger i forhold til leieprisen er at absolutt alle "må eie sin egen bolig". Jeg har skrevet om dette før i dette innlegget: noe er galt med boligmarkedet i Norge.
Kort versjon - hvis man sluttet å jage ungdom og unge voksne inn i boligmarkedet for å kjøpe 2- roms leiligheter som de uansett bare skal bo i i 1-3 år, så vill mye vært gjort.
Presset på slike boliger ville avtatt.
Investorene ville også styrt unna disse, for de kjøpes ikke idag pga. så god avkastning på utleien. De kjøpes fordi alle investorer vet at disse har en helt vill prisutvikling.
Fordi "alle" skal kjøpe slike.
Men la oss la den ligge nå.
Hva skjer generelt i et marked hvor boligprisene går ned?
(som de kan gjøre ved politiske reguleringer eller renteøkninger og annen uro).
- hva hvis prisene skulle gå ned?
- hva hvis boligkjøperne er usikre på hva boligprisene blir om 1 år? 2 år? - hva skjer med nybygg?
- nybyggingen vil stoppe opp (slik det nå har gjort)
- dette er enkelt. Folk kjøper ikke nybygg hvis de tror prisen på egen bolig er lavere om 2-3 år når de skal ta over)
- det koster fortsatt det samme å bygge (eller mer)
- når boligbyggingen stopper opp, så blir det for lite boliger der folk skal bo og så øker bruktprisene igjen (ikke tvert, men etterhvert)
- når bruktprisene stiger høyt nok vil de nærme seg nybygg prisene - folk får troen igjen
- da blir det bygd flere nye boliger igjen. Bær over med meg at jeg forenkler her, men prinsippene er så enkle. I dette regnestykket henger også renter, entreprisekostnader og reguleringstakt med, men da blir det for komplisert å ta med her.
Dette har en trekkspilleffekt, som vi trolig står midt oppi nå.
Mye tyder på at det vil bli bygd for lite boliger nå. Vi har et økt boligbehov, blant annet pga. tilstrømming av flyktninger fra Ukraina.
Så uansett hva som skjer med boligprisene på kort sikt. De vil trolig øke ganske kraftig igjen i 2024 eller 2025.
Hva skjer hvis politikere begynner å regulere boligmarkedet? Ingen vet eksakt. Men med historien friskt i minne kan vi se for oss at det neppe skjer det politikerne ønsker.
Noen som husker hva som skjedde i Oslo når de gikk etter alle med sekundærbolig? Skrudde til skatten, så mange av de som hadde drevet med privat utleie gikk lei.
Investorer solgte seg ut.
Sekundærbolig markedet i Oslo ble redusert. Altså, det ble færre utleieboliger - akkurat som politikerne ønsket. Hva skjedde så?
Husleieprisene skøyt i været. Selvsagt gjorde de det.
Dette er ganske enkelt. Det er tilbud og etterspørsel.
Men da ble de samme politikerne fortvilet. Hvordan kunne dette skje - "disse håpløse utleierne kan jo ikke skru opp prisen nå som vi har redusert tilbudet av utleieboliger". Joda, dette skjer automatisk i et marked når et gode blir en knapphet.
Tilbud og etterspørsel.
Kan ikke noen gi våre politikere et grunnkurs i økonomi?
Vi er flere som gjerne stiller opp for å forklare hvordan boligmarkedet fungerer - hvis de bare vil høre. Jeg er klar.
Jeg tviler på at jeg får høre noe.
Og når de samme politikerne ikke forstår at en helt ekstremt treg offentlig saksgang hindrer regulering og deretter bygging av nye boliger, som igjen vil påvirke boligprisene - da blir det vanskelig.
Derfor kommer Norge til å ha høye boligpriser lenge.
De kan regulere utleie og sekundærboliger. De kan ødelegge deler av et marked. Men de vil neppe klare å stagge prisveksten. Snarere tvert imot.
Det eneste som klarer det er renten- og det er et helt annet tema. Men det får bli et annet innlegg 😊
Så lenge Norge har et boligmarked som er tilnærmet fritt vil boligprisene øke, jevnt og trutt med nybyggprisene. Svingninger vil vi ha, men det vil neppe være varige endringer.
Er du interessert i eiendom? 👇🏼
Eiendomshjørnet - et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer 