Onde tunger kaller ofte eiendomsinvestorer for vaktmester. Fordi de tror og mener at en utleier hele tiden må løpe rundt som en vaktmester for å fikse oppdukkende problemer i utleieboligene. Er dette stigmaet reelt eller er det en myte? Hva kan du forvente av arbeid hvis du begynner med utleie? Hva er de vanligste oppgavene som dukker opp for deg som utleier?
I dette innlegget skal vi gå gjennom de mest kjente problemstillingene og hva du kan gjøre for å forminske behovet ditt for "å jobbe som vaktmester".
Vaktmester
Jeg vil starte med å si at selve utsagnet om vaktmester er tull. Det er (stort sett) sagt/ skrevet av folk som ikke har peiling på utleie. Men som ytrer seg bare for å spre eder og galle. Det finnes noen på Twitter. De bidrar ikke til kunnskapsspredning, som er det vi ønsker. De snakker bare sin egen sak. Gir lite verdi. Det er faktisk en av grunnene til at vi har etablert Eiendomshjørnet. For å få en arena hvor eiendomsinteresserte kan sparre med andre eiendomsinteresserte, uten usaklig innblanding fra folk som ikke kan noe om det som diskuteres. Joda, det kan hende du må fikse noe i dine utleieobjekter. I perioder kan det være flere som på en gang, litt avhengig av hvordan du har rigget deg på forhånd. Men problemet er overdrevet og det kommer helt an på hvilken type utleie du driver med.
Nøkkelen her er tilstanden på dine utleieobjekter.
En god og riktig oppussing i forkant av leieforholdene vil gjøre at du slipper mye henvendelser. Så det er egentlig opp til deg.
Tilstanden på utleieobjektet; dårlig stand = du kommer til å hate å være utleier
Vi kan forenkle litt og lage et par grunnregler: Er utleieobjektet i bra stand så får du lite henvendelser.
Er utleieobjektet i sliten stand så får du mange henvendelser.
Henvendelser i denne sammenhengen er naturlig nok uønsket. Det er noe du må fikse og ikke ros til deg for at leietaker er så fornøyd 😉
For å bryte dette ned i detalj, så det ikke er rom for misforståelser. Leier du ut eldre boliger med eldre teknisk standard på våtrom, kjøkken, ventilasjon og elektrisk anlegg så øker faren for feil. Feil som du som utleier har ansvar for å utbedre og/ eller fikse.
En leietaker har ansvar for løpende vedlikehold og normal drift av en eiendom. På samme måte som om han/ hun skulle eid den. Dette er ofte et underkommunisert ansvar, og mange leietakere forstår ikke sitt ansvar. Men det er fortsatt utleier sitt ansvar at det tekniske i boligen fungerer og er egnet til den bruken boligen utsettes for.
Vi skal komme tilbake til leietakers ansvar senere. For nå så holder vi oss til det normale, som utleier må sørge for at fungerer.
Ved enten å leie ut nyere objekter eller å foreta en grundig oppussing av eiendommene dine før du leier ut dem vil du redusere behovet for stedlig oppmøte veldig. Jeg, som leier ut ganske nye objekter, er sjelden inne i boligene mellom leietaker bytter. Jeg skiftet nettopp leietaker i en leilighet som var 17 år gammel i fjor sommer. Dagens leietaker har bodd der i 3 år. Jeg har vært innom 1 gang på 3 år, før skiftet i sommer.
All annen kommunikasjon har vært digitalt. Først SMS , så via meldingsmodulen i et forvaltningssystem etter vi begynte med det. I all ærlighet skal jeg innrømme at nå som den leiligheten ble 18 år har jeg merket at den ikke var "ny" lengre. Jeg har vært mer i den leiligheten høsten 2022 enn jeg har vært de siste 10 årene samlet før dette under pågående leieforhold. Kanskje på tide å gjøre noe med den? 😀
Har du lest Utleieguiden bøkene mine? Hvis ikke bør du starte med Utleieguiden - boligutleie fra A til Å 
Rutiner ved innflytting
Min erfaring er også at du kan redusere antall henvendelser kraftig ved å bruke tid med nye leietakere ved innflytting. Nå skal det sies at jeg leier ut leiligheter, så jeg må gå gjennom alt med ny leietaker hver gang vi bytter leietaker. Leier du ut kollektiv, hvor det hele tiden er eksisterende leietakere som bor videre, så vil nok mye av kunnskapen "gå i arv" fra de som bor der fra før. Men se bort ifra de tilfellene og fokuser på at du må sørge for at leietaker forstår boligen.
Leietakere kommer i mange ulike aldre og med stort spenn i erfaring.
Mange har aldri bodd alene før.
Mange unge idag har heller ikke bidratt mye hjemme så praktisk kunnskap kan være mangelvare. Derfor mener jeg det vil lønne seg å gå gjennom det meste av boligen ved innflytting.
Da vet de hvordan det tekniske fungerer og du gjør deg selv en tjeneste. For du sparer tid i lengden.
Et lite tips her er at du må undervurdere leietaker - ikke ta det som en selvfølge at leietaker vet hva en automatsikring er - eller hva de skal gjøre hvis den er "avslått"
Jeg bruker fra 30- 60 minutter på å gå gjennom helt nye leiligheter. På hver eneste overtakelse/ innflytting.
Jeg går gjennom dette på overtakelsen: Sjekkliste
søppelhåndtering
hvor de kan parkere ved inn og utflytting
parkering
gjeste parkering
fellesarealer
boder
sykkelparkering
brannvarslingsanlegg
postkasse og hvor de kan få merkelapper til den
oppvarmingen i boligen ( fjernvarme? elektrisk? ovn? annet?)
ventilasjonen i boligen (skifte av filter?)
avlesning av vannmålere (i Trondheim må dette gjøres fysisk en gang pr. år av den som bor i leiligheten)
stoppekraner VVS
teknisk rom/ teknisk skap i leiligheter
avtrekksvifte på kjøkkenet
bruksanvisninger til hvitevarer (går ikke gjennom de, men viser hvor de ligger)
åpning og lukking av vinduer og dører (ofte teknikker som må brukes, så de ikke ødelegger mekanismen)
oppvaskmaskin og stengeventil (kanskje det mest spurte spørsmålet)
internett (gjør det veldig klart at de må kontakte internettleverandør og ikke meg når internettet streiker. Vi leier ut med internett, men leietaker står selv oppført som kunde hos Telia, Altibox eller lignende. Vi har ingenting med signalene å gjøre)
strøm (vi har stort sett alle abonnement stående på leietaker, men går likevel gjennom dette på overtakelse for å sikre at strøm er bestilt)
komfyrvakt (hva er det og hvordan fungerer den?)
water guard (hva er det og hvordan fungerer den? Dette gjør de i stand til å fikse dette selv, hvis det skjer i en helg og jeg er bortreist)
Det ble en lang liste. Nå forstår du kanskje hvorfor jeg bruker så lang tid på en innflytting.
Jeg har gjort dette i så mange år nå at det sitter i ryggmargen og går stort sett på autopilot. Jeg har prøvd å speede opp, men opplever at da glipper det ofte noe.
Så jeg har sluttet med det.
Det tar den tiden det tar. Normalt 45 minutter opp til en time hvis leietaker er pratsom.
Jeg har alltid satt av nok tid. Problemet er at noen ganger har ikke leietaker det. Så de står og tripper og vil flytte inn. De har feilparkert og har flyttelasset på fortauet.
Til tross for at jeg har skrevet og informert om at selve overtakelsen tar 1 time.
Heldigvis er dette unntakene. De fleste har lest info meldingene fra oss og vet hva som venter dem.
Jeg får veldig lite henvendelser etter innflytting. Jeg tror ikke det er tilfeldig. Jeg tror det er kombinasjonen av nye boliger og en god gjennomgang på overtakelsen.
Den viktigste protokollen Hele seansen avsluttes med at vi signerer en innflyttingsprotokoll som er digitalt utformet gjennom hybel.no
Dette er noe nytt jeg har begynt med. Så ikke poenget med dette før.
Men ser absolutt poenget med dette nå som volumet vokser.
I tillegg ser jeg en gryende utvikling blant leietakerne. De prøver seg mer og mer på å slippe unna feil de har påført boligen. Så jeg tror du gjør lurt i å innføre profesjonelle rutiner selv om du bare har 1-4 leieforhold. Bare et tips. Jeg har forøvrig skrevet et eget innlegg om innflyttingsprotokoll. Så bare følg med så kommer det etterhvert også.
"Oppvaskmaskinen fungerer ikke!"
Dette er klassikeren.
Det må være den meldingen jeg har fått flest ganger. Jeg har vist de dette på overtakelsen. Men det er mye info på en gang. Noe glipper.
Dette er tydeligvis veldig vanskelig for dagens ungdom.
Det at det finnes en bryter for å stenge av vannet til oppvaskmaskinen er tydeligvis helt ukjent. Og det verste er at det finnes ingen evne til feilsøking.
Så jeg har laget meg et bilde jeg sender til leietaker sammen med en kort tekst.
Da går det bra i 100% av tilfellene 😀
Andre kjente feilkilder er bestilling av internett og strøm.
Dette er egentlig ganske rett frem, men trigger likevel en del spørsmål.
Feilsøk på komfyr/kjøleskap etc. er at annet kjent problem. Men det løser du fint med å la bruksanvisningene ligge i en perm eller i en skuffe i boligen. Så lenge leietaker vet at de ligger der 😊 Det var det jeg hadde her. Men jeg er sikker på at du har mange gode eksempler jeg har glemt, så fyr løs under her så kan vi sammen skape et komplett innlegg som alle nye eiendomsinvestorer kan lese og lære av 🤩
Fyr løs!
Er du eiendomsinteressert? Savner du et forum for å diskutere dealer og ideer og annet i?
Nå finnes det! Eiendomshjørnet - for eiendomsinvestorer av eiendomsinvestorer! 