Økte renter - hva nå?

Da har Norges bank satt opp renten.

Som forventet. Og da kommer de samme dommedagsprofetene frem. Nå skal det gå nedover med det norske boligmarkedet. Og det er ikke måte på hvor ille det skal gå. Denne gangen. Men må det egentlig det?

Gå så ille?

Som mange tror. Frykter. Jeg tror ikke det.

Her er mine tanker rundt dette.

Mye av dette har jeg egentlig skrevet et langt blogginnlegg om ifjor. Det burde alle som interesserer seg for eiendom lese.

Det handler om risiko i boligmarkedet, men det er også en veldig omfattende beskrivelse av hva som skjedde på 80- tallet. Boligkrakket og bankkrisen. I tillegg skriver jeg om hvordan nybyggprisene lever sitt eget liv og hvordan byggekostnader påvirker utsalgspriser. Det ligger her.

Har du lest det?

Gjør det. Bra, du som har lest det forrige innlegget kan hoppe ned til "Historietime slutt".

Okei, du har ikke tid nå.

For de som ikke orker å lese det nå, så tar jeg en kort versjon her.

For det er så viktig at du har kunnskap om dette. Jeg opplever med jevne mellomrom at folk nevner 80-tallet og advarer om at det samme kan skje igjen. Nei, det kan ikke det. 80- tallet kan ikke skje igjen nå. Vi har en helt annen situasjon nå. Bankene er langt mer kapitalisert. Markedet her helt annerledes skrudd sammen. Det samme kan ikke skje. Punktum.

Jeg sliter litt med å argumentere mot folk som ikke har grunnleggende basiskunnskap. Ihvertfall så egner det seg dårlig på Twitter, med de få tegnene jeg har der. Først:

Bolig prisene kan falle - selvsagt kan de det.

Det kan komme et boligkrakk - selvsagt kan det skje.

Selv om jeg ikke tror noe på det. For ordens skyld, hva er et krakk?

Det er et fall på ca. 30% i boligprisen. Da er vi tilbake prisnivået for 3-4 år siden, bare for å sette det i perspektiv, det er ikke verre. Det er ingen himmel som kommer ramlende i hodet på oss. Ja, det vil kunne bli tøft for de som nettopp har kommet inn på markedet med lav EK andel, hvis de har beregnet en for lav rente. Men det som skjedde på 80- tallet kan ikke skje igjen.

Fordi situasjonen frem til krakket i 87 ikke er i nærheten av å være slik vi har det idag.

Her er historietimen:

Dette er forenklet.

Hensikten er å få frem hovedpoengene. Vil du virkelig sette deg inn i oppbyggingen av boligmarkedet så kan du lese en masteroppgave om boligmarkedet som beskriver historien mye mer detaljert. Den ligger åpent på nett fra NHH sine sider her.

1945. Etter 2. verdenskrig så hadde vi boligmangel i Norge. Det var fullt fokus på å bygge nok boliger.

Det var også et stort fokus på at alle skulle få eie sin egen bolig.

Fra etterkrigstiden og frem til 80- tallet var dette en stor suksess og mye boliger ble bygd og mange flere ble eiere av sine egne boliger. Den norske boligmodellen vokste frem, som idag gjør at nesten 80% av nordmenn eier egen bolig. På 70- tallet ble det veldig normalt at mye av denne nye boligbyggingen skjedde i borettslag og boligbyggelag. Der hadde leilighetene et fast (lavt) innskudd og en stor fellesgjeld. (innskuddet her var på alt fra 1500,- til 15.000,- bare for å gi dere noen eksempler på nivået). Disse boligene var underlagt prisregulering. Dvs. at hvis du kjøpte en slik leilighet med et innskudd på kr. 10.000,- så måtte du selge den for det samme, justert for Konsumprisindeks, når du skulle flytte etter noen år.

Siden boligbyggingen fortsatt lå bak befolkningsveksten og det var inflasjon (prisstigning) ellers i samfunnet (og den delen av boligmarkedet som ikke var like regulert) så vokste det etterhvert opp et gråmarked. Hvor folk betalte penger under bordet for å sikre seg andeler i borettslagene. Egentlig en regelrett sort økonomi flettet inn i den hvite økonomien.

Fra krigen og frem til 80- tallet var store deler av markedet som omhandlet bolig i Norge regulert. Tomtepriser var regulert.

Borettslagsleiligheter var regulert.

Bankene var regulert.

Det var nemlig ikke fritt frem for private banker (sparebanker, forretningsbanker f. eks. Sparebank1, DNB og Nordea - ikke det at disse bankene eksisterte den gangen, men du skjønner hva jeg mener) å gi lån til private til kjøp av bolig. Mye av utlånene til eiendom var statlige lån. I denne perioden hadde Husbanken blitt opprettet og hensikten var å finansiere norske boliger. Renten var ikke styrt av markedet eller bankene. Renten var styrt av staten (politikerne). Dette er et viktig poeng. Tenk gjennom dette. Renten var styrt av finansministeren!

Forstår du hvor langt unna dagens markedsstyrte situasjon det var på den tiden?

Gjennom 70- tallet var det kraftig inflasjon (dagens inflasjon er småtterier i sammenligning), men fordi Norge hadde et fastkursregime (renten var fast, ikke markedstyrt - og det var politikere som fastsatte rentenivået) måtte vi stadig devaluere den norske kronen (gjøre kronen mindre verdt i forhold til andre valutaer). Arbeiderpartiet hadde styrt landet i mange år, men på starten av 80- tallet var Norge styrt av Høyre.

Det var en pågående uenighet om veien videre mellom Arbeiderpartiet og Høyre. Høyre ville frigjøre det norske markedet. AP ville regulere videre. Høyre vant. I 1982 ble reguleringen av borettslagsleiligheter opphevet.

I 1983 ble reguleringen av tomtepriser opphevet. I 1985 ble reguleringen av bankenes mulighet til å finansiere boliger opphevet.

I denne perioden var det et enormt etterspørsels press. Mange endringer og frislipp av reguleringene på kort tid førte til en svært kraftig boligprisvekst (dette blir fortsatt ikke det samme som idag, for de som måtte tro det). I samme periode kunne du føre fradrag på opp til ca. 75% av renteutgiftene dine hvert år Fikk du med deg dette?

3/4 deler av kostnaden din på boliglånet kunne du fradragsføre! Sammen med en svært høy prisstigning så ble lånet ditt i praksis spist opp, hvilket gjorde at mange bare lånte mer og det ble ytterligere bensin på bålet. Vi hadde fått jappetiden. I 1987 kom smellen. Et kraftig oljeprissjokk slo inn i Norge, og ga en påfølgende krasj i boligmarkedet som slo direkte inn i bankene. I samme periode hadde Norge gått bort fra fast rente og renten var satt til en markedsrente (mer lik det vi har idag).

Renten som nå var frisluppet spratt i været og var på mellom 10-20%

Det hjalp heller ikke at politikerne endret skattefradraget fra 75% til 30% nesten i praksis "rett over natten". Hvermansen fikk plutselig svært mye høyere lånekostnader. Dette gikk galt for mange. Vi fikk bankkrisen. Norske banker hadde lite egenkapital og mange av bankene tapte all egenkapitalen sin pga. synkende boligpriser. (det kan legges til at det hadde dukket opp mange nye banker på 80-tallet som hadde hentet penger fra mange private investorer, som ikke visste hva de investerte i). De største bankene ble reddet av den norske staten som gikk inn med egenkapital og berget bankene. De nye og minste bankene gikk konkurs. Igjen, husk dette er en veldig forenklet versjon, hvor hovedpoenget er å klargjøre de enorme forskjellene fra hva som skjedde da til der vi er idag.

Dette var en kraftig nedtur og det var nedgangstider fra ca. 1987 til 1992.

Historietime slutt.

Hvis du fortsatt mener at situasjonen idag er lik 80-tallet så kan jeg ikke hjelpe deg. Det er så store forskjeller at det ikke kan sammenlignes. Men la oss se på hva som faktisk kan skje. Nå øker rentene.

Jeg får mange spørsmål fra mindre, private eiendomsinvestorer om hva de skal gjøre.

Jeg har spilt inn en egen YouTube video om dette, som lå helt øverst i blogginnlegget. Men hvis du ikke har sett den.

Her er kort versjonen.

Litt rett fra levra så er det for sent å gjøre noe nå. Jeg håper virkelig at alle eiendomsinvestorer har basert seg på høyere rente enn vi har. Og har hatt. Til nå. Ikke bind renta nå.

Det er for sent. Det du faktisk kan gjøre noe med er å passe på så du KPI justerer husleiene dine, når du har anledning til å gjøre det. Bruker du et forvaltningssystem så er dette enkelt å gjøre gjennom noen enkle grep.

Bare aktiver det, så skjer alt automatisk. Ut over det så er det ikke så mye du får gjort med stigende renter. Det er en del av markedet.

Det burde vært forventet.

Så det håper jeg du har tatt hensyn til.

Jeg er ingen sjeføkonom, jeg er ingen rådgiver og det er ikke min jobb å spå rentenivå og hva som skjer fremover. Så ikke ta dette som økonomiske råd. 

Gjør dine egne vurderinger og snakk med fagfolk. Men viktigst av alt.

Sett deg inn i hvordan markedene fungerer. De færreste gjør det. Så hvis du gjør det, så ligger du et hestehode foran alle andre. Ha dette i bakhodet når jeg nå uttaler meg om rentenivå og deler mine tanker om hva jeg tror kommer til å skje. Jeg har over 20-års erfaring med eiendom og har vært over snittet interessert hele tiden. Jeg leser mye.

Drar på foredrag (eller webinar) når bankene inviterer til det. Suger til meg hva sjeføkonomene mener. Hva de spår. Dette har jeg gjort i 15 år. Hva har jeg lært?

At de tar veldig mye feil.

Jeg vet det høres hovent eller cocky ut å si det. Men det er sant.

De bommer jo hele tiden.

For de driver også å spår.

De gjetter jo.

Ja, det er kvalifisert gjetning. Og ikke misforstå meg. De er flinke.

Men de sitter heller ikke på noen fasit. Like lite som jeg sitter på en fasit. Og er det noe som er vanskelig for eksperter å spå noe om - så er det det norske boligmarkedet. Hvorfor? Fordi vi nordmenn har et helt absurd forhold til bolig.

Ja, absurd. Det tenkes ikke rasjonelt.

Det tenkes med følelser og ikke hodet. Alle økonomiske modeller er bygd opp med en basis.

At de økonomiske aktørene i modellen opptrer rasjonelt. Hva skjer med en modell når aktørene begynner å tenke urasjonelt?

Følger hjertet sitt.

Tror du økonomiske modeller fanger opp følelser?

Jeg tror ikke det.

Det er også derfor OECD (Organisasjonen for økonomisk samarbeid og utvikling - Organisation for Economic Co-operation and Development) til stadighet bommer på sine anslag for de norske boligprisene. De har sine økonomiske modeller.

De ser kun på grafer. Og de bommer. De har bommet i snart 30 år.

Hvorfor skal de ha rett nå?
Er det annerledes denne gangen?
Neida, det er ikke det.

Renten settes opp for å kjøle ned økonomien.

Vil det kunne roe ned boligprisene.

Ja. Vil det skje.

Ja, det tror jeg. Har aldri sagt noe annet. Jeg sier bare at jeg ikke tror noe på krakkscenarioet. Skrekkscenarioet. Du må huske at boligprisene i Norge allerede ifjor begynte å roe seg i enkelte norske byer. Det er ikke vill vest over alt. Men det er et underliggende behov for boliger i Norge. Der folk vil bo.

Og det siste er viktig. For det kryr av boliger i Norge.

Billige boliger.

Spredt ut over landsbygda. Og selv om noen tror at svært mange vil bo der nå etter Covid, så viser tallene noe annet. Sentraliseringen går nok ikke over. Folk er glemske og Covid går også i glemmeboken snart.

Det er i byene at prisene stiger mest. For det er der folk vil bo.

Tid er en knapphet. Det er tid å spare på å bo sentralt. Derfor tror jeg ikke på noe krakk. I Trondheim er det nå 260 brukte boliger til salgs!

260!

I en by med 210.000 innbyggere.

(du får et litt høyere tall hvis du sjekker Finn nå, men det er fordi det ligger masse nybygg lagt ut som bruktboliger).

Det er vilt lavt. Normalen i Trondheim er fra 500- 800, og i flere perioder har det vært over 1000.

Det er mangel på boliger.

Sentralt. Det er derfor jeg tror at vi kun får en litt mer avventende holdning i markedet. Pga. renten som sakte, men sikkert øker. I verste fall så kan vi oppleve at noen velger å legge boligbyttet på hylla. De vil vente. Noen vil alltid tro at det skal bli så mye billigere å bo i Norge, så de vil vente med å kjøpe. Så når de gode kjøpene er der, vil de ikke kjøpe. For da tror de at det skal bli verre. Så snur det igjen og da er det for sent. Men de som har litt lenger horisont vil ha gjort seg gode kjøp.

La oss ta worst case.

Renten settes opp så mye som Norges Bank sier nå.

Folk får en rente på 4-5% AS får 5-6%.

Hva skjer da?

Norge stopper opp. Folk vil fortsette å betale boliglånet, for det er det siste de slutter med.

Men de vil slutte å gå på restaurant, de vil slutte å pusse opp (nordmenn bruker milliarder på oppussing) og de vil slutte å reise. Man vil stort sett bare jobbe og bo. Hva skjer med økonomien da?

Vil det være behov for å kjøle ned markedet i en slik situasjon? Ikke sant.

Hva skjer da?

Jo, da skrus renten ned igjen.

Til den nye normale renten, som er nærmere 2.5% enn 5% for private.

Ikke kom med det gamle argumentet om at normalrenten er 5-7%

Det er ikke relevant for dagens situasjon.

For vi har en hel verden som har levd på økonomisk doping (lave renter og stimulanser) siden finanskrisen i 2008. Verden har gjort seg avhengig av lave renter. Er det bra?

Det har jeg ikke sagt. Jeg bare konstaterer at det er slik.

Man burde egentlig latt kapitalismen (det frie markedet) virke etter 2008 og fått ryddet opp skikkelig. Men politikere tør ikke.

De turte ikke da.

De tør ikke nå. Så vi kommer til å få lave renter igjen raskere enn du tror. Bare se på hva de sier allerede nå. Norges Bank har hevet renten litt. Og norske politikere roper ut om at det må gies støtte til privatpersoner nå som renten blir så høy. Fordi strømprisen og bensinprisene er så høye fra før! What? Vi skal heve renten, for å roe økonomien. Men så skal vi gi de samme forbrukerne mer penger, slik at de skal fortsette å bruke like mye som før?

Jeg håper ikke det er bare jeg som ser hvor dumt dette er. Og at dette ikke går over. Politikerne tør ikke å la oss få en skikkelig krise. Mange vil redusere boligprisene, fordi det blir så vanskelig å komme seg inn på markedet. Men samtidig glemmer de at grunnen til at absolutt alle skal inn på boligmarkedet er at de skal tjene penger på stigende boligpriser. Det er en logisk brist her et eller annet sted... Og bare så det er sagt. Hvis det kommer en slik krise, som noen tror.

Så er det så mye mennesker som sitter med så enorme summer frisk kapital.

De kommer til å sope opp eiendom over en lav sko. For folk skal bo - både underveis og etter den eventuelle krisen.

Så noen tør å kjøpe da. De vil bli like rike som de som kjøpt bolig mellom 87-92. Tror du det er "vanlige folk" som kommer til å kjøpe bolig midt i en krise?

Just sayin'

Til slutt.

Hvis rentene skal bli så høye fremover.

Hvorfor tilbyr bankene 5 års fast rente på ca. 3,19 - 3,26% ?

10 års rente på ca. 3,24 - 3,29% ? (eksemplene er hentet fra DNB og Danske Bank 27.3.22)

Tror du det betyr at bankene tror at vi skal få høye renter fremover?

Tør du å spekulere på at bankene tar feil?

Rentene er egentlig det siste vi skal være bekymret for nå.
For den økende inflasjonen, og usikkerheten med stengte transportveier i Europa (pga. Ukraina) og Asia (grunnet Kina og Covid etc.) er langt mer skremmende. 
Og usikkert.
Det er ikke tvil om at vi beveger oss inn i spennende tider.
Men jeg kan ikke ta for meg alt i et og samme innlegg. Så hvordan økte byggepriser kan påvirke boligmarkedet skal jeg ta for meg i et annet innlegg. 
Senere.

Mitt råd:

Ha lang horisont på dine eiendomsinvesteringer. Sørg for å ha cash flow fra dag 1. Sørg for å ha råd til å betale en rente som er på 5-6%, men ikke vær så bekymret for at det skal skje.

Fortsett å let etter gode boligkjøp. Det finnes fortsatt mange gode kjøp der ute.

De som vet hva de skal se etter finner de fortsatt.

Du kan sitte på gjerdet og vente. Eller du kan lete.

Etter gode kjøp. Jeg vet hva jeg skal gjøre.

Gi gass!

Vil du lære mer om eiendomsinvesteringer og hvordan jeg har bygd opp eiendomsvirksomheten vår.
 
Boken Utleieguiden - boligutleie fra A til Å finner du her.

Boken Utleieguiden - AS spesial finner du her.